中国版REITs：千呼万唤始出来！

本文由大树老师特约供稿：

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），自公布之日起施行。这意味着中国版公募REITs正式进入倒计时。

我们课程学习过，REITs是很重要的一种投资工具。我国尽管尚无真正意义上的REITs产品，但之前类REITs产品已运作超过4年。

本次，继五一之前出台文件后，监管层再次发布指引文件。从现在开始，中国版公募REITs就正式进入倒计时。很多同学都在询问大树老师：中国版REITs到底是什么？能投资么？怎么才能投资？本次，我们就来一探究竟。

中国版REITs是什么？

我们课程详细介绍过美国和香港的REITs。REITs起源于美国，运行机制已经是非常成熟了。

但是要注意的是，本次我国推出的REITs与美国、香港最大区别，是我国的REITs是基础设施基金，而不是房地产信托，不含有住宅和商业地产。

也就是说，不能持有住宅和商业地产，是我国要推出的REITs和国外REITs最大的不同。

比如我们学习过，香港和美国的很多都是持有大量住宅和商铺，这个在我国就是不行的。

原因何在？

1、为基础设施建设增添活水

问君哪得清如许，为有源头活水来。

各国政府受到1929年美国经济大萧条和现代经济学说的启发，经济一旦不好，要么是执行货币宽松（也就是央行放水），要么就是大力上马基础设施建设，或者两者兼有。

但是钱哪里来呢？

之前国内是地方政府要搞基建，就需要依靠各地的城投公司，比如水投（水利）、铁投（铁路）、交投（交通）等等众多类别的公司出资建设。

但是，城投公司不上市，所以城投公司的钱主要是靠贷款或者债券融资而来。

现在，有了主打基础设施建设的中国版REITs，就可以大家的钱拿来，帮助各地城投公司，缓解它们的资金压力。

可能有同学要问了，这些城投公司会不会把自己手里不好的项目，交给REITs公募基金，然后REITs公募基金再拿来忽悠投资者接盘呢？

理论上是存在这个问题的。所以规定要求，只有稳健经营，且经营3年以上，已经产生持续、稳定的现金流，不依靠补贴的项目才可以。

同时为了进一步保障投资者的利益，把投资者与城投公司绑定在一起，避免城投公司把项目一卖就当甩手掌柜的，规定还要求：项目原始权益人要参加项目的战略配售，持有不低于20%的份额5年以上。

也就是说，如果是各地城投公司或者投资基础设施建设的公司手里有运营3年以上并且开始赚钱的资产，才被允许拿来发中国版REITs。这样城投公司或者投资基建的公司，就可以快速回收资金，然后拿去再开发新的项目，这样就极大的提升了效率。

如果是运营效果不好的项目，则不可以用来发中国版REITs。

2、“房住不炒”引领资金去往实体经济

“房住不炒”已经是我国政府这几年反复强调的了。很多地方尤其是一二线城市是严格限购，这个大家都知道。

所以，要是公募REITs成立一个项目公司，然后拿着募集到的资金，去北上广深拿一块地，然后建设一堆房产，再搞一些底商。这不就是集资炒房么？

中国版REITs值得投资么？

答案是具体要看投资标的，但整体方向是值得考虑。原因如下：

1、首批中国版REITs的项目质量值得期待

我国有个传统，首批项目一般都是经过精挑细选的。想一下也是，作为新进入的竞争者，公募REITs基金如果投资标的不好，那众多投资者，为何要舍弃已经很熟悉的公募基金产品，转而投资公募REITs基金呢？

2、公募REITs基金契合我国发展的主基调

我国现在已经明确要将中国版REITs做的不同于美国。

根据证监会和发改委的通知，本次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、产业园区等七大领域，不包含写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。

当前稳定基建是我国经济稳增长的重要任务。但之前基建的主要金融服务工具和手段还是以财政和传统信贷为主，产生了一系列问题。所以，中国版本REITs在承担着释放市场活力，为实体经济提供新产品的重要使命而诞生。

所以可见，公募REITs的投资标的是完全贴合我国提倡和引导发展的领域的，是非常契合我国发展的主基调的。

3、收益率值得期待

从国际上来看，若商业不动产作为基础资产发行REITs产品，收益率至少要达到5%。本次国内试点虽然是基础设施领域，但通常来说，第一批发行产品的资产质量会非常好，因为第一批申报的机构多，有关部门必然要优中选优。从这个角度看，第一批公募REITs的收益率会相对更高，预计能达到6%以上，这也是市场期望的收益率。

但是我们也要注意，等未来公募REITs全面展开，平均收益率可能会有所下滑，但整体会保持在较为稳健的水平。

4、为我们投资又增加一种选择工具

REITS试点解决中国资产管理领域一大空白，为广大投资者提供了重要的、可投资的不动产大类资产。

我们学习过，因为REITs投资定位于不动产项目成熟期，相对于开发阶段、非成熟阶段的不动产资产，这种成熟期不动产资产是以现金流为基础，透明度相对比较高。

对投资者而言，REITS的稳定回报性是吸引长期资金的一个重要条件，所以与股票等权益类投资形成很好的互补。

5、利国利民

我国基础设施投资经过多年迅猛发展，形成了海量优质资产，但是之前都无法进入市场进行流通。

通过中国版REITs，基础设施资产持有人可以通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环，从此，运行良好的基础设施的发展不会再受到资金的限制。

如何投资

1、公募REITs与类REITs的区别

首先我们要分清楚，我国本次推出的公募REITs和之前类REITs是存在本质差别的。

之前，由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律，因此市场上只有部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品，并且基本集中在私募领域。与真正的REITs产品相比，类REITs在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在一定差异。

相比之前市场上存在的类REITs，本次公募REITs实现了物业的真实出售和资本变现，本身偏股性而非债性。

从整体趋势来看，公募REITs会越来越成为主流，而且公募REITs积累的经验会反过来促进类REITs的发行规则、产品设计等进一步完善，甚至当类REITs达到一定标准后，它会主动向公募REITs方面转型。

2、分析判断

我们分清楚本次公募REITs与之前存在的种种类REITs之后，我们接下来就要分析判断，判断这个公募REITs投资的标的到底如何。

3、长期持有

我们选择好的标的后，就按照我们课程所说的，长期持有，等待分红就好。

如今，公募REITs落地指日可待，相关研究指出，国内公募REITs的市场规模可达数万亿元，试点阶段就可能达到千亿级别。

REITs在国内是新生事物，我国是用相对安全的资产——基础设施进行尝试，在试行过程中逐步积累立法、投资者保护、发行规则、产品设计等方面的经验，这是一种比较稳健的方式，也是一个合理且更有利的方向。

市场对中国版公募REITs呼声已久，经过我国的深入研究和努力，最终选定以基础设施资产开启中国版REITs，突破了以往对于REITs认识的局限性，将基础设施投融资与REITs规则巧妙地结合在一起，通过REITs来支持基础设施的发展，体现了我们中国人民的超群智慧。

所以大家可见，我们的课程价值在我们生活的各个领域都逐一体现。

学好我们操作系统课+财报+企业的全部课程，再去投资我们生活中的方方面面，才是正确的方法。

最后送大家一句《礼记》中的话：

“博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。”