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过去五年，我们通过持有30几家中国最优秀的公司，取得了年化复合35%的收益。未来，我们将继续聚焦最值得投资的200家好公司，与大家一起，挖掘更多的投资机会。众研会目前拥有一支11人的自营投研团队，分别负责不同行业。公众号曾经覆盖过的标的，会按照行业分类在文末福利中持续跟踪。每周日-周四晚6:00，我们不见不散。 研究组实盘业绩  研究员 丨 重仓地产的zz 1 REITs的定义 REITs起源于房地产领域，后逐渐扩展至不同的领域。REITs（Real Estate Investment Trusts），是指采用公司或者信托的法律结构，以发行受益凭证的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，并交由专门投资机构管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。 REITs起源于房地产领域，随着市场的不断发展，其适用范围不断扩展，基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水处理设施及其他能产生收入的不动产资产。 REITs这个东西，说简单就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资不动产，取得收益后分给大家。 有人说，这不就是基金吗？ 是的，实际上REITs全称就是不动产投资信托基金，指引办法明确REITs为“公募+ABS”产品结构，属于基金全新的一种。 那既然是公募基金，它的优势也跟公募基金很类似： 门槛低：低门槛参与基础建设类重资金项目；我买不起客厅，还买不起厕所吗？ 买卖简单：没有时间、能力做大规模基建投资，但买卖基金比不动产投资要简单多了。 专业基金经理管理：试行办法规定基金经理要求参与到一级市场管理，起到项目监督的作用；人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了。 除了这些，REITs还有一些独有的特点: 投资方向多：起源于不动产投资，目前还涵盖通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水处理设施及其他可以产生收入的不动产项目。 回报率可观：从长期回报率指标来看，富时权益型REITs的20年/25年/40年/48年年复合回报率均高于美股其他主要指数，分别达到9.99%、9.72%、11.35%、11.14%；从股息率指标来看，2018年富时REITs股息率分别为5.39%。 分红比例高：每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存； 契合长期投资：REITs投资于低杠杆、运营良好的优质底层资产，长期提供持续稳定现金流和高比例分红，能够提高资产组合的分红率和总回报率水平并降低波动性风险，与长期资金较为契合，也能满足其安全性与回报率要求。国外成熟市场REITs在机构投资者的投资占比在2015年已经达到8.5%，成为股债市场外又一重要组成部分。 REITs的推出可以丰富金融投资手段：投资者可以通过更低门槛的REITs基金进行不动产投资；企业可以盘活资金，加快周转；政府可以加大直接融资比例，起到金融去杠杆的作用。是一个利好三方的措施。 PS：上交所投教公众号，推出一系列REITs投教系列动画，讲的不错，大家有时间可以翻看翻看。 2 《通知》明确试点支持 我国的REITs还处于起步阶段，近期重要文件《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、智慧城市等。 具体在区域上，提出优先支持京津冀、雄安新区、长江经济带、大湾区、长三角、海南自贸区等国家重大战略区域。 在行业上，提出优先支持基础设施补短板项目，包括仓储物流、收费交通、环境治理、城镇供应。鼓励新型基础设施项目开展试点，包括信息网络、智能城市项目等。同时也鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。 与国外不同的一点是：在试行期间，投资方向不包括住宅和商业地产。嚯，国家地产去杠杆真是不遗余力呀，重仓地产的小编已哭晕。 我国潜在规模市场分析：根据券商测算2018年我国基础设施及公路设施存量规模约116万亿元。 根据相关文献，北大光华取证券化率为1%作为估算依据，发改委则提出6%-10%的不动产证券化覆盖率。戈登在《REITs投资指南》中测算美国商业地产REITs化率约4.8%。 综上，我们假设当前全国基础设施存量的可证券化率在2%-3%之间；则估算我国REITs市场潜在规模在2.3万亿元-3.5万亿元之间。 3 REITs与类REITs的对比 在REITs正式推出之前，中国在2014年就拉开了类REITs的市场帷幕，截止2020年6月类REITs市场共发行77只产品，发行方式主要以私募为主，规模高达1400亿+,其中主要以商业物业、办公物业、租赁住房为主，分别占到54%、19%、13%。基础设施类REITs总体占比为8%,发行3只，单体规模较大，底层均为高速公路。 收益水平上，类REITs平均收益率为5.87%，显著高于当前十年期国债收益率水平（2.95%）。产品属性上往往采取优先级、次级分层架构，产品属性以固收为主、权益为辅；统计产品平均次级比重约为21.2%。（优先级与次级概念）国外权益类占比达到90%以上。 REITs的推出有望改善基础设施领域现有投融资模式、推动解决基建领域结构性问题、提升资源配置效率，为基建投资补充中长期资金。 整个市场化融资创新经历了平台公司征信融资、BOT、PPP、专项债等途径演变，当前发展REITs同样可以看作是地方融资途径创新的延续。 REITs作为一种具备多重优势、且在海外已有丰富可鉴经验的投融资模式，是基础设施投融资创新的里程碑，有望在基建市场形成“建设/收购→培育→REITs化→回笼资金→再投资”的项目模式，实现“以存带增、滚动发展”良性发展。 当前PPP管理库项目投资规模达14.8万亿，其中具备REITs化潜力的使用者付费类项目在库总额达2.56万亿元，仍是基建REITs项目重要的底层资产来源。 PPP在库项目以基础设施类为主，而当前政策推行REITs亦从基础设施领域入手，二者基础资产类型重合度高。二者均注重项目运营管理、资产保值增值，追求通过良好的项目运营获取合理回报、创造持续稳定现金流。 税收优惠也是REITs的一大看点，不过目前中国还没有相应的税收政策出台。纵观境外成熟REITs市场，或多或少均有配套税惠政策。 美国一系列税收优惠政策推动REITs市场繁荣：1960年提出符合要求的REITs分红部分免税；1986年继续放松对REITs限制；2008年实现对全球跨境REIT投资的统一税收待遇。亚太市场税惠覆盖范围更广，新加坡及中国香港等地对个人投资者分红免税，对投资者处置REITs利得税免税，新加坡对REITs物业处置免税。 4 REITs可带来估值重塑，但路且漫漫 REITs有望给建筑业带来业务模式变革，行业将走上可持续发展道路。 首先，基建REITs推出可改善基建资金来源，盘活存量资产利好整个建筑板块。其次，对于从事基建投资运营业务的建筑企业来说，REITs可显著提升资金使用效率，降低资产负债率。最后，随着基础设施资产二级市场建立，将形成基础设施评价、咨询、投资等服务市场，具备相关能力的公司将显著受益。 但从《试行》和《通知》两个重要文件来看，我国首批公募基建REITs将聚焦重点区域、重点行业（三个优先、四个鼓励）并聚焦优质项目，重点支持重点领域符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目开展基础设施REITs试点。 首批试点为示范作用，规模预计不会太大。预计首批项目单个规模将在几亿到几十亿之间，首批试点总体规模将在100亿-300亿之间，首批试点年内有望落地。行业选择上，预计将来新基建领域及数据中心会有比较好的发展空间。 目前申报工作已经如火如荼，诸多优质项目蓄势待发。从已经披露的公司信息当中，首创股份发布公告：首创股份推行基础设施公募REITs进展顺利，省级发改委试点申报工作已完成。争取入选首批基础设施公募REITs试点，拟募资约18.35亿。（首创股份：公司是北京首都创业集团旗下国有控股环保旗舰企业。2000年上市，公司主要从事环境综合服务业务，业务范围包括供水、污水处理等城镇水务业务，以及固废处理、海绵城市、黑臭水体治理、村镇水环境治理等综合环境治理业务，并逐步延伸至绿色资源循环利用业务。） 渤海股份也于昨日发布公告，子公司申报工作完成，拟发行一笔REITs基金，俗话说“好风凭借力，送我上青天”，果不其然，今日就直接涨停，看来市场已经慢慢意识到了REITs所带来的价值。未上市公司中安顺水务、深圳地铁等多个REITs项目公布中标结果。 从长期角度来看： 我们认为可以从以下三个维度来筛选重点受益标的： 1）目前运营能力强，已经储备了规模较大、运营成熟的基建资产的公司。特别是持有符合本次政策重点支持的高速公路、仓储物流、市政环保、产业园区等类型项目的企业。 2）目前在手PPP等投资类项目较多的公司。 3）具备专业的基础设施投资、咨询、定价等服务能力和专业团队的公司。 重点推荐具备基础设施领域专业服务能力的民营PPP龙头。 我国的REITs道路刚刚开始，在试点项目、模式、税收政策等方面都还需要不断完善，我们也会持续关注REITs的推进，挖掘其中带来基本面改善的相关标的，请大家保持关注。  文末福利 彼得林奇说，不进行研究的投资,如同打扑克不看牌，必然失败。众研会要做的便是与大家一起，聚焦最优质的200家公司，将它们研究透彻、拆解清楚，从而帮助各位获取更好的长期回报。 在文末福利中，研究组的同学会对每个分析过的标的进行长期跟踪研究，并在这些标的经历涨跌和新事件之后，对其投资价值进行重估与评级，最新的评估结果将作为福利分享给大家，大家领取福利就可以跟踪到自己关注的标的目前最新的情况啦~福利课表如下 今日福利为：白酒、休闲食品、日用品、美妆四个板块相关标的跟踪评估。 领取方法是点击在看，然后到众研会公众号页面点击“进入公众号”，在底部对话框中发送“大吉大利”，便可领取福利啦~ 多点在看多浇水，不点在看会枯萎 |
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