【原】资产租赁活动安全生产主体责任贯彻落实途径探究

浅时光书吧 2020-08-11

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摘要：近年来，大型场所的安全事故得到有效控制，但是小型场所却屡屡发生严重安全事故，提高租赁场所的安全管理水平迫在眉睫。本文以A公司为例，深入分析当前营商环境下租赁商服产业链面临的安全生产难题，以及探索租赁活动各方如何贯彻落实企业安全生产主体责任，强化租赁安全。

1、引言

随着国有企业改革的不断深入，大量闲置存量资产应运而生。为实现国有资产增值保值，需要对闲置资产盘活经营。A公司是受某市国资委委托从事闲置国有资产盘活经营的国有企业，其主要任务就是通过公开招租方式，以出租人身份与承租方签订资产租赁协议(租赁模式如图1所示），盘活物业资产，获得租金。经过多年来的运营管理，逐渐形成了独特的租赁产业链。当前，A公司由于物业状况老旧，土地房屋权属复杂（见图2）等客观原因，其租赁活动安全监督管理工作面临严峻挑战。

2、主要安全风险分析

A公司所属物业按物业用途/经营性质可分为生产厂房、仓库、住宅、门店档口、商铺、商场、宾馆饭店、公寓出租屋、公共娱乐场所、商贸办公等10种，多为面积在300m²以下的小场所，建筑楼龄平均在25年以上，主要安全风险为火灾、爆炸、坍塌。

2.1 建筑本身风险

A公司所属物业建筑楼龄平均在25年以上，特别是职工住房，不少被鉴定为危房，存在垮塌风险。

2.2 火灾风险

A公司物业火灾风险的成因比较复杂，例如用于居住的出租屋，建筑结构比较复杂，人员过于密集等，诸多因素造成其中存在许多火灾隐患，因此，极易会导致火灾事故的发生，进而就会带来极大损失^[³^]；用于酒店经营的物业，楼龄大，建筑内部各类管线由于逐年累月增加，比较混乱，且建筑年久失修，频频漏水，大大加大了火灾危险性；甚至有些物业是由于改变建筑用途、结构遗留下的风险，如疏散楼梯、安全出口数量不足等，这些问题，在接管物业的时候就已经存在。

3、物业租赁安全监管工作的难点

3.1 租赁安全管理的复杂特性

一方面，物业出租安全管理涉及到公安、街道社区、工商等多个部门，各部门职能不同，提出的标准要求也不同，各级职能部门不能有效协作^[2]。承租经营者在面对多重标准的要求下，变得迷茫而不知如何执行，经常产生抱怨，甚至干脆不予落实。

另一方面，出租物业的属性复杂多变。以A公司为例，物业用途多样，用途不同，安全风险也不同，相对应的安全管理要求也不一样。最为艰难的是，多产权物业，难以形成有效的监管体系，各自为营。

3.2承租体的复杂特性

以A公司为例，其所出租的多为老、散、小物业，其遴选的承租者往往是小微企业，甚至是个体户，文化程度参差不齐，缺少现代企业安全管理知识和意识。多数租户主观上缺少关注安全的动力，对经营场所存在的安全隐患认识不足，同时又缺乏应急处置培训，面对事故灾难，往往不能采取正确有效的应对方法，导致事态扩大。

3.3主体责任不清

整个租赁过程，涉及到出租人（业主）、包租人、承租人（使用者），由于当前安全生产相关法规比较零散，缺乏针对性，企业对主体责任认识不清，甚至产生推诿、推脱责任现象。

3.4安全管理缺少合同约束力

承租人是隐患整改的落实方，出租方实施监督检查发出的隐患整改通知，必须依靠承租人具体落实整改措施、资金等。很多租户往往会因为需要安全投入而拒不整改。周志刚^[¹^]认为，造成这种情况的原因是：安全管理在很大程度上缺少合同的支持，即安全管理的具体要求在合同中没有明确。要解决这样的问题，最理想的办法就是将安全管理前移，在物业出租之前就做好安全管理工作，将安全管理纳入整个合同过程之中。

4、A公司在加强租赁安全管理采取的主要举措

4.1厘清主体责任

企业主体责任不清，会严重阻碍安全生产工作的贯彻落实，建立企业安全生产主体责任清单，显得尤为重要。近年来，国内多地政府陆续出台安全生产主体责任指导细则，进一步强化企业安全生产主体责任，如深圳市地方政府制定了《深圳市生产经营单位安全生产主体责任清单》，北京市也出台了《北京市生产经营单位安全生产主体责任规定》，这些对于指导生产经营单位落实主体责任提供很好的指导作用。A公司通过借鉴深圳、北京的做法，结合自身的情况，依据《安全生产法》《消防法》及地方规定等法律法规要求编制总结形成了租赁各方主体责任清单，用以厘清主体责任，督促、指导租户单位贯彻落实主体责任。

主体责任的厘清，进一步为践行合同要约和安全生产协议起到关键性作用。

4.2加强安全须知提醒和零星施工项目安全管控

在安全责任提醒方面，A公司作为出租人组织编制了《物业安全使用手册》，将物业租赁各方应遵循和履行的安全职责以书面形式明确，在物业移交交付使用时，双方签字确认，加强提醒告知作用，同时，也作为合同补充内容。

在零星施工项目管控上，对租赁活动来讲，需要重点把握的是承租人对房屋的不利影响，如改造、拆建、装修等。擅自改变建筑存在多方面可能的危害：擅自改变建筑主体、承重结构，将直接危害建筑稳定性，泉州酒店坍塌就是血的教训；擅自改变建筑消防布局，将大大降低建筑防火能力，发生火灾事故时，影响逃生和救援工作的开展；使用不合格装修材料，将加大火灾危险性；当然，还可能存在不可预见风险，给建筑后续使用埋藏未知隐患，也给物业本身造成不可估量的损失。因此，需要加强物业零星施工安全管控，纳入安全备案审批，实施前置管理，否则，容易出现尾大不掉，进退两难的局面。A公司以往的管理中，曾多次发现租户擅自开展装修施工的现象，在安全监督管理人员介入进行纠正时，因返工将给租户带来较大损失，租户抵触情绪明显，执行已显得相当困难。

4.3加强安全管理队伍建设

A公司由于租户数量大、分布零散，出租物业安全管理采取安全监管员+一线物管员两级管理模式，其中一线物管员是与租户接触最为紧密的，也是安全管理的主要实施者，他们的安全生产管理知识与能力水平直接影响资产租赁安全管理的质量。A公司通过安全培训常态化管理，定期对安全监管员、物管员进行安全培训，并要求必须通过考核后方能进行安全管理工作。安全监管员、物管员具备合格的安全生产知识与管理能力，是做好安全生产监督工作的首要前提。

4.4完善安全监督检查机制

A公司的大部分物业都属于劣质资产，其租户经营规模往往不大，更多的属于家庭小作坊式经营，缺乏专业安全管理人员，也不懂什么是安全，对于A公司提出的隐患整改要求，往往存在“这样为什么不行？”、“那要怎么办才是对的？”诸如此类的问题。为确保租户能够正确认清安全隐患，落实有效的整改措施，A公司改变了安全监督检查方式，由传统的书面整改通知单，改为“书面整改通知单”+“隐患图示例”电子版通知单的方式，在电子版通知单中，将每项隐患进行详细描述，附注对应的法规条文要求，并提供整改的示例和措施。这样做的积极作用有两方面：一方面做到有依有据，租户根据法规条文的说明，能够正确认识到哪个地方违反、偏离了法规要求，同时，也是一种教育手段；另一方面强化了指引作用，图文并茂的方式比纯文字语言描述更有力量，更适应租户的情况，更能够接地气。

4.5富有成效的开展安全会议、安全教育

A公司一直以来都认真贯彻《中共广东省委办公厅广东省人民政府办公厅关于全面落实企业安全生产主体责任的通知》的文件精神及要求，在召开安全例会方面，并不流于形式，而是因地制宜制定每一次的例会方案，根据会议的主题，邀请相关的人员参加，并精选了与会议主题相符的安全生产警示片进行点评学习。例会上观看安全生产宣传教育视频在A公司已成常态，先后陆续播放学习了《电气线路火灾》《谨防出租屋火灾》《基础消防安全检查指导手册》等警示片，并已将这些警示片汇集成资源库，正是在这种氛围下，管理人员、租户的安全责任意识得到明显加强。

4.6建立消防安全示范点，发挥示范效应

由于租户对安全生产和消防安全方面的认知水平参差不齐，建立有效的消防安全示范点就显得十分必要。一是结合目前各出租屋要求配置的安全设施（如消火栓、灭火器、防火面具、应急灯、疏散指示、烟雾报警器、逃生软梯、简易喷淋等），建立消防设施配套（八件套）实物示范墙，对这类经营场所都适用，普及性强，宣传直观。二是在租户企业中遴选优秀示范点。有的承租老板安全生产责任意识、风险防范意识非常强，在仅百来平米的仓库里，安装配备了价值不下于一千元的消防设施、器材，仓库现场管理到位，货物码放整齐，通道畅通，干净整洁，这种做法值得推广、学习，对广大租户来讲，租户与租户之间更容易沟通，更利于经验的传播。