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作者:天津泽惠律师事务所 【案例】2016年2月，张某在泽惠小区购买了一套别墅，并花费重金对该别墅进行装修。为了更多的利用空间，张某将别墅外围种植的绿化景观树拔除，将绿化草地改造，加盖了一间阳光房。 业主张某的做法引来了其他业主的不满，认为张某的行为破坏了小区的整体绿化，多次向物业公司反应该情况，但经物业公司多次对业主张某进行劝阻、制止，均未能起到效果。 其他业主对物业公司表示了不满，认为物业公司对小区环境管理不当，要求物业公司拆除违建，恢复原有绿化，但物业公司称自己已尽到相应职责并且无权对违章建筑进行拆除。为此双方发生争执 【法律分析】 首先【阳光房的性质】根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，业主不得实施侵占、挖掘公共通道、道路、场地的行为。本案中，别墅外围的绿化场地属于小区共用部位，为全体业主所有。业主张某在共用绿地上建设阳光房，不仅破坏了小区的绿化环境，同时亦侵犯了全体业主对该共有绿地的共有权，违反法律、法规规定，应认定为违章建筑。 第二【物业公司无强拆权】根据《物业管理条例》第四十五条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。” 根据该规定，物业公司在发现业主的违规建筑后，应尽到劝阻管理义务，并及时向有关行政管理部门报告，由城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，可查封施工现场，实施强制拆除。故，物业公司对管理区域内的违章搭建无权采取强制措施，不可以依据部分业主的要求进行强拆，否则可能会承担相应的损害赔偿责任。 第三，【物业公司的救济方式】物业公司发现小区内的违章建筑，可采取如下救济方式: 1、物业公司应加强对本社区的管理，在《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件中，对违建行为做出明确规定或约定。同时，尽可能对装修现场进行巡视和合理监督。 2、在发现违建行为时，物业公司可以先口头劝阻。若口头劝阻无效的，可以向该业主发送书面的《整改通知书》，告知其行为的违法性，要求其停止施工，恢复原状。同时注意保留相关的证据材料。 3、要及时将违建行为和情况向有关行政主管部门进行上报并保留相关凭证。 4、物业公司可持相关证据材料，起诉要求违建业主恢复原状、排除妨害并承担相应赔偿责任。 第四【其他相关方的救济权利】对于小区内存在的违章搭建行为，相邻的业主、业委会也可以采取有效方式进行维权： 1、投诉：向城市管理行政执法部门或其他相关政府部门进行投诉，请求相关部门依法对违章建筑进行拆除。 2、诉讼：受到影响的相邻业主可以依法向人民法院提起诉讼，要求违建业主排除妨碍，恢复原状或者赔偿损失。 3、如果小区已成立业主委员会的，可以将该情况向业委会反映，由业委会对相关行为进行制止，或者依法对违建行为向法院提起诉讼。 【法律依据】 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。” 《物业管理条例》第四十五条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持” 【作者声明】本文系“天津泽惠律师事务所原创文章”，欢迎转载。转载请注明来源于“房产纠纷天津律师服务网”
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