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 北京在明律师事务所 08-12 16:55优质创作者 ■本文作者：王小明 北京在明律师事务所 导读：近期，农村宅基地管理领域的相关政策密集出台，自然资源部和农业农村部作为两大管理部门在各自的职责范畴内相继发文，对关乎广大农民切身利益的常见、疑难问题给出了“问答”形式的解析。这无疑对于农民理解相关政策，明晰自身权利有着十分积极的意义。2020年3月，农业农村部农村合作经济指导司结合当前新法、新规编印了《农村宅基地管理法律政策问答》，通过54组问答全面解析了农民的疑惑，颇具参考借鉴价值。本文，在明律师就通过其中几例为大家做说明。  【解答一：农村村民申请宅基地的条件】 《问答》第15问指出：依据土地管理法，结合各省（自治区、直辖市）宅基地管理的有关规定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地： （1）无宅基地的； （2）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的； （3）现住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的； （4）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的； （5）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。 各省（自治区、直辖市）对农户申请宅基地条件有其他规定的，应同时满足其他条件要求。 【解答二：农村宅基地的审批主体和流程】 根据新修订的《土地管理法》第62条规定，农村宅基地的审批主体由此前的县级政府调整为乡镇人民政府。 其申请流程大致可分为“农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书”等环节。 也就是说，宅基地审批流程中涉及多个步骤，绝非一些村民所理解的“申请即获批”，村长点头了自己就可以找块地开始建房了。 只有整个流程都走完了，村民才可能依法领取“房地一体”的不动产权证书，从而在征地拆迁、宅基地制度改革中获取相应的利益。 【解答三：农村宅基地及其上房屋究竟能否继承？】 宅基地及其上住宅的继承问题始终是许多农民朋友搞不懂的问题。地不能继承，但房屋能继承，难道要让房屋脱离土地“飞”在天空中吗？《问答》对这一问题的答案重新进行了文字梳理，我们看看这次能不能让农民们明白一些。 1. 农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。 宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。 这就是说，若宅基地使用权登记在某农户的户主名下，当户主死亡而户内仍有其他家庭成员时，宅基地使用权继续归该农户所有，不存在继承问题。据此，在该农户一直有后代，且后代始终享有本集体经济组织成员资格的情形下，房屋和宅基地的权利始终能够得到保障。 2. 农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。 这就是说，若宅基地使用权人的后代已进城落户并不在本村实际居住生活，不再是本集体经济组织的成员，宅基地使用权人死亡后，其后代仍可依据遗嘱继承或者法定继承继承涉案住宅房屋的所有权，从而继续使用房屋所占用的院落和土地。 但此时其作为非本村农民已不再享有宅基地使用权及与之相关的各项利益。 简言之，宅基地使用权和因住宅所有权而对宅基地的占有、使用不是一个法律概念， 在面临征地拆迁、宅基地“三权分置”改革时的利益也不尽相同。 【解答四：收回宅基地使用权的法定情形】 《问答》针对这一长期存在的疑难问题给出了6种较为明确的法定情形： 有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权： （1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿； （2）不按照批准的用途使用宅基地的； （3）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的； （4）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权； （5）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权； （6）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权 …… 在明律师要提示农民朋友的是，收回宅基地使用权在新农村建设性质的协议搬迁、腾退、旧村改造等项目中经常出现，所涉法律问题较为复杂，司法实践中也未完全统一相关纠纷的裁判标准。 但可以明确的一点是，对于村集体、村委会的收回宅基地使用权的决定及原批准用地人民政府的批复行为，村民均有权提起相应的诉讼程序实施救济。 收回宅基地使用权，绝不是村集体、村委会一拍脑袋就能作出的决定，对农民宅基地权利的保障才是近期密集出台法规政策的首要意图。 在明律师最后要提示大家的是，这份《问答》共牵涉54个问题，广大农民朋友可就此进行全面的阅读理解，对应自家的宅基地及其上房屋现状“查漏补缺”，审慎评估自家宅基地所存在的法律风险，争取在相关改革措施、征地拆迁来临前将漏洞补上，以保障自己的宅基地权利能够落袋为安。 |
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