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本人80后，普通工薪阶层，工作十几年，有些存款，坐标德国美因河畔的法兰克福Frankfurt am Main。 首先，我想说我赶上了德国房产价格迅猛增长的年代，这是我的幸运。但是我在德国开始买房的时间较晚，没有赶上法兰克福2010年初房价刚刚开始攀升的时期，我最早的一套房是2016年中旬才买下来的。相比周围很多朋友在2011年左右就在法兰克福的Riedberg或者Europa-viertel等地区买房相比，我买的房子根本不值一提，但是通过买房也确实给自己带来了实惠，当然也有很多心酸，在这里写出来和大家分享一下。 2015年中旬当身边很多朋友都已经住进了自己买的房子的时候，我只有羡慕的份儿。期盼着什么时候在德国也能有属于自己的一套房产。某天在公司附近超市买东西，突然发现超市后面有一片工地正在建房，房子盖到了一半，看上去房子的整体结构不错，离公司还近，就果断记下了工地旁牌子上开发商的电话，第二天就联系了他们。 我买房子并不像别的人那样要在网上收集资料，逐个筛选，然后实地考察，再最后定夺，等以上环节做了一遍后发现很多好房子再想买就都没了，我买房就是看眼缘，只有感觉不错、离公司近就可以，当时买房也没有考虑什么地点，未来是否能升值等因素，只是在自己能够承受范围之内并且距离上班得地方近即可。 所以我的第一套房是在没有看其他房子的情况下，一下子就定下来的。 和开发商见面后，他们说目前正在盖的这个房子在2016年底就可以入住，但是只剩下一套最大的130平米的顶层。如果我觉得大的话可以买2017年8月份入住的二期，均价都相同，二期有80-100平米的小户型。比较适合我。 如果让我今天选择的话，我可能会买两套二期80平米的小户型。一套自住，另一套作为投资。但是当时我想早点搬进去住，另外130平米的那个房子确实采光非常通透，房型也好。所以想都没想立即拍板就当场就订了。 此房地点在法兰克福50区内，距离市中心坐地铁大约20分钟左右。 整个房子130平米（其中包括露台的15平米）德国露台算一半面积，整个露台30平米。所以实际的居住面积是115平米（德国没有公摊面积），有三个卧室两厅两卫外加一个厨房和一个小的储物间。另外还有一个20平米的地下室和洗衣房。总价是43万欧元，地下车位一个2万欧元，房款全下来45万欧元。约合3400欧元/平米 此图为该房房型图 大家猜猜房子的入口在哪里？ 这房子的入口门在正中央虚线方块的位置，由于是顶楼，电梯直接入户。 除电梯直接入户外，旁边还有一个楼梯门，可以从外部直接走上来 35平米的超大客厅，带落地窗通向露台 主卧室
主卫
露台超大，视野极好 根据德国黑森州法律买房必须要缴纳8%左右的房产交易税和公证费，这部分钱是买房前必须自己能拿得出的，不能贷款。 此房我交了20%的首付。也就是前期我一共交了大约9万欧元首付和3.6万欧元的公证费和房产税。前期大约付了12.6万欧元，折合100万人民币。 剩下的36万欧元做了一个20年的按揭，利率大约1.8左右。当时利率有点高，现在可能会更低些。 每个月本金和利息大约要还1500欧元左右。这样2016年底房子交钥匙后就搬进去住了。 因为整个房子是精装修，只需要自己安装好灯、厨房、配好家具就可以拎包入住了。 以上这些花了我大约15000欧元左右，厨房大约1万欧元，剩下家具之类的5000欧元左右。再加上搬家等费用我一共前期花了14万欧元左右，大约112万人民币。
自配的封闭厨房，大约8万元人民币。 其主要材质为大理石台面，外加德国高级橱柜品牌Leicht，因为当时考虑到自住所以就选了相对较好的材质和品牌。
在这里多说一句，我经常会听到有人说大多德国人喜欢租房不喜欢买房。其实我个人认为是，大多德国人是没有多余的钱买房。 很多有钱的德国人在满足物资或者精神方面的前提下，他们是非常愿意自己掏钱买房的。而说自己不想买房更想租房的人大部分是因为拿不出前期房子的首付和地产税的钱。 这个房子我自住了2年后，由于工作原因不得不搬走了。搬走之后我就打算把这个房子整体出租出去， 结果从贴出了租房广告的前三个月都无人问津，找来专业的房产中介一问究竟，他们才说这个房子太大，自住可以，但是出租的话比较难。后来我和这个中介签了协议，给了他们3个月的冷租作为佣金。不到2个星期他们就把房子给租出去了。 德国租房租金构成：
房租是每个月1700欧元的冷租外加物业费等共计2050欧元（Warm），租客是一对在附近工作来自伦敦的年轻夫妇，他们说这个价位的房子如果在伦敦市区可能2000欧元只是每周的租金。所以他们觉得这个租金还是很划算的。 此次的中介费是从我这里收取。付给中介4000多欧元佣金的时候，感觉心里在流血。 不过这家中介公司的服务确实也是非常好，从一开始给房间拍照、带人看房、包括租房合同制作和各种水电数据的交接都随叫随到。后续也经常询问房子的使用情况。是否拖欠房租等。 这个房子在出租期间发生过一次淋浴间硅胶密封不严导致漏水事件，虽然后来保险公司报销了全部的费用，但是这其中和开发商扯皮包括垫付高达5000多欧元的维修费，并赔偿房客的损失等，前期后后弄了大半年，也感到在德国做房东的不易。而且每个月房租所得的2050欧元租金还需要缴纳个人所得税，感叹在德国房东可真不是那么好当的。 今年（2020年）7月份此处的邻居还找到我询问此房是否有意出售，目前该房子的市场价格在73万欧元左右，他们想以78万欧元的总价（包括地下车位）买下此房。 但是我马上拒绝了，主要原因是此房一直在出租，根据德国相关法律房屋出租十年或自住两年内房屋如果产生交易，盈利的部分要缴纳很高的所得税（投机税） 我虽然自住超过两年但在此之后已经把房子出租出去了，所以现在一旦卖房的话，我的损失会比较大。表面上看我赚了78-45=33万欧元，但是根据我缴税的比例，除去扣除必需缴纳的税款再加上提前和银行解除贷款合同的违约金。只能到手大概盈利33万欧元的一半。 不卖此房还有一个原因就是距离此房大约100米处要盖一个城际列车站。直通兰克福市中心，文章后面我会介绍此项目。
后来经朋友推荐2017年底又在法兰克福火车站附近买了一个大约45平米的投资房。当时总房款28万欧元。约合平均每平米6200欧元，也没有公摊面积，只有一个房间，但是位置绝佳，出门就是美因河，可以闲暇时在河边跑步。目前此房已经涨到每平米售价将近1万欧元。旁边新楼盘开盘就已经卖到12000欧元每平米。（将近10万元人民币/平米）
购买此房也是打算为了出租的， 但是由于疫情，迎来了租房的低谷，目前房子暂时还没租出去。
我认为法兰克福未来房价涨幅的总体趋势还是稳中有升。 我个人建议如果选择自住的话肯定要考虑到上班交通是否方便，周边环境是否适合孩子的成长发育，是否有幼儿园和学校等和教育相关的配套设施，日常购物，吃饭是否方便。 如果作为投资的话位置肯定是非常重要的，目前法兰克福正在建设几条类似S-Bahn的城际列车。下面这几条线路大家可以稍微的关注一下，沿线一些城市的房价应该会在未来几年内有较大涨幅。新的城际列车建成后间隔车次时间短，运送旅客客流量大，而且运送时间也短。
法兰克福周边大区目前正在修建或改建上图字母A-H 等多条不同的城际列车线路。建成后可以把周边例如Bad Homburg、Bad Vilbel、Neu-Isenburg 、Zeppelinheim 、Hanau等城市和法兰克福更加紧密的连接在一起。
具体以上面的C线（蓝线）Hanau主火车站到法兰克福东火车站为例。 新修的城际列车线路名称为Nordmainische S-bahn项目的具体信息大家可以Google一下。 此项目预计2029年前全部竣工通车，目前主体土建部分已经完工，整条线路连接Hanau主火车站到法兰克福东站，之间只停留5站。乘客大约只需要十几分钟就可以从Hanau到法兰克福东站，然后从东站再换成其他车辆可以很方便的抵达法兰克福主火车站。这样能比目前的营运时间缩短近一倍。而且票价也更便宜。 最为重要的是到时途径这条沿线的主要地区房价应该都会上涨。 这里再讲到为什么78万我不卖第一套房子的原因，我那个房子出门100米就是Ffm-Fechenheim车站，到法兰克福市中心乘车只需要几分钟，等2029年竣工前我预计还有较大的涨幅空间。 当然不管大家是自住还是投资，如果在经济实力允许的情况下可以看看法兰克福50区内或者市中心那几个热门的区域， 大家可以根据下面红色位置自己寻找。
如果大家资金有限，那么可以看看我上面给大家推荐的那几个地方，等城际快车开通了以后绝对还有一波升值空间。 重点推荐：Frankfurt-Fechenheim Nord （Nordmainische S-bahn）开通后这里在Orber Str上有一站。 Bad Vilbel （新硅谷，有极大潜力）。 Frankfurt Nied 和 Zeilsheim 等周边蓝色区域，因为基数较小，还有较大上升空间。 另外如果自住的话，Hanau Dreieich Zepplinheim在各种城际列车开通以后，交通也会更加得方便，目前房价基数较低，值得购买。
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