 “1-7月共发行ABS 51.51亿元。” 身处资金密集型的房地产行业，保障资金的持续供给对房企而言至关重要，融资管理能力考验每一家房企的软实力。近年来传统融资渠道逐步收紧，资产证券化（ABS）在政策支持下逆势扩容，成为房企越来越看重的融资方式。 房地产ABS自2016年起发行激增，从当年的首破千亿增至2019年的2458.94亿元，复合年增长率逾30%。而据克尔瑞数据，2020年前七月95家重点房企ABS申请已超1700亿元，同期发行量增加68%至678亿元。 2020年各月房企ABS发行金额及数目（来源：CRIC） ABS融资的成功与否，与企业资质、基础资产、产品结构三个方面密切相关。这就意味不是每个玩家都具备发行ABS的资格，自身资质过硬、基础资产优良的房企拥有更多的选择权。 碧桂园连续数年蝉联行业销冠，其利润、净资产收益率（ROE）等多项指标持续领先整个行业。近日更以703.35亿美元的营业收入位列《财富》500强排行榜第147名，问鼎全球上榜房企头名。 硕大的体量叠加多元化业态的优质物业组合，奠定碧桂园在ABS发行中的领先地位。仅在今年1-7月，碧桂园就已成功发行ABS 51.51亿元，如若算上受理中的项目这一规模还要抬升。 有了ABS融资的加持，碧桂园可以盘活存量资产、优化财务杠杆，多元化的融资路径使得其现金流相对充裕。庞大的现金存量又是房企未来竞争力的体现，表明这艘销售额近八千亿巨轮还将长久保持活力。 ABS富矿待挖掘 ABS本质上是将资产未来的现金流进行证券化，其在中国的发展最早可追溯至2005年，当年越秀房地产投资信托基金在港上市打响房企进军ABS的第一枪。其后ABS经过数年的关停期，直至2012年才再度开闸，并于2015年后走上快车道。 按照基础资产划分，现时房地产ABS主要包括供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类REITs五种类型。  五种主要房地产ABS详情（来源：广发证券） 市场普遍认为，ABS能够弥补传统融资方式的某些不足，进而赢得投资人和房地产企业的青睐，从期限多样化和风险回报俱佳两个层面可见一斑。 如供应链ABS主流期限为1年，比较符合资金的短久期偏好，而购房尾款ABS能够设置循环购买，构成中久期地产ABS的顶梁柱；再如房地产ABS以AAA评级的产品居多，高评级使得发行人能够享受一般信用债不具有的价格优势，而供应链ABS信用资质弱于主体信用且流动性更弱，投资者又能从中获得利差补偿。 目前房地产ABS融资呈现出规模房企主导、供应链ABS占主力的特点。 一方面，因为ABS发行需要评估项目的地理位置、持续时间、持续运营能力以及可处置性等多方面因素，更适合重视商业项目且拥有一定规模运营情况良好的存量资产的房企；另一方面，供应链ABS符合国家鼓励大型企业支持中小企业应收账款融资的政策导向，现已成为房企ABS融资的重要组成部分。 进击中的碧桂园 毋庸置疑，对于房企而言，ABS是一个值得探索的新型融资渠道。然而房地产ABS融资两极分化相当严重，碧桂园凭借自身实力和优质资产组合稳居第一梯队。 据不完全统计，2019年我国重点房企ABS存量近4000亿，碧桂园是发行量在500亿之上的仅有两家之一，其他房企发行量较少，中型房企均值位于30-70亿元。其中，碧桂园以710亿的体量排在行业第二，占重点房企ABS总存量的18%。 遥遥居于行业前列，与碧桂园前期努力不无关联。早在2016年1月，政策初明之下碧桂园勇敢担当起“吃螃蟹的人”的角色，以5.1%的利率率先发行29.5亿元购房尾款ABS，自此打开自身ABS融资的闸门；而在同年9月，碧桂园发行规模为100亿元的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园1期保理资产支持专项计划”，成功缔造中国首个供应链ABS。 此后几年，碧桂园陆续发行各种供应链ABS，进一步扩大融资所得资金的蓄水池。如在2018年3月5日，由碧桂园主导、方正证券承销的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”获批，储架发行规模总额达到400亿元。 进入到2020年，年初疫情并没有打消碧桂园ABS融资的兴致，其已计划或成功发行多笔ABS。其中，“碧桂园十里银滩酒店ABS”于4月16日获上交所审批通过，涉及金额5亿元，标志其ABS融资底层资产范畴有所扩大。 事实证明，十里银滩酒店是相当质优的底层资产。其位于广州惠州市亚婆角海滨旅游区，为五星级滨海度假项目，拥有客房数336间，已于2012年正式营业；该酒店现已处于稳定运营期，平均入住率和平均房价保持平稳，2019年的总收入达到6499万元；基于持续经营的前提，中瑞世联预测其在2020年至2032Q1的经营净收入合计为2.34亿元。 十里银滩酒店项目现金流预测（来源：计划说明书；中瑞世联） 至于碧桂园历次ABS融资的效果，除可观的现金流入之外，财务结构优化或是又一大好处。 而今ABS已是碧桂园融资工具的支柱之一，其占碧桂园境内债券比重近50%。与之而来的是，2019年碧桂园一年内需偿还的有息债务占总有息负债的比重较年初下降4个百分点至34.3%；同期现金短债比为2倍，较年初1.92倍有所提升。
现金管控多管齐下 白银地产时代，“现金为王”成为不少房企趋向性选择，现金流管控被纳入房企的头等大事。作为房企融资的重要一环，ABS确能发挥不少助力，但要做好现金流管控却是经营、投资、筹资三者的统一，碧桂园无疑是其中的佼佼者。 碧桂园2019年年报显示，截至2019年12月31日，集团可动用现金余额达到集团有史以来最高，约2683.6亿元，另有3167.9亿元银行授信尚未使用。无论是在手现金，还是授信额度，碧桂园的现金充裕度足以羡煞一众同行。 2011-2019年碧桂园现金情况（来源：iFinD） 碧桂园靠什么做到如此高度？简而言之，强健资产负债表的同时不断促进销售回款，即要合理控制负债规模、不盲目进行投资、加大推盘去化力度。 碧桂园历来奉行“净借贷比率不能高于70%、可动用现金余额不低于总资产10%”两条财务红线，牢牢将借贷水平维持在行业低位。基于这一思路，碧桂园积极探寻负债的下降空间，赎旧发新正是降低利息成本的一条路径。 《财经涂鸦》观察到，碧桂园抓住年内利率下行的机会，于7月29日发行6年期票息4.2%和10年期票息4.8%各5亿美元债，并于同日赎回2021年到期票息7.25%的7.5亿美元债。该项操作，一来助推其的平均融资成本下滑，二来提前锁定未来的低利率成本。 为了降低融资成本，收并购方式拿地比例上升已然成为房地产新趋势。年初集团常务副总裁程光煜就曾表示，公司在今年仍然看到了优质的并购机会。 就在今年4月，碧桂园以48亿元的对价拿下中国重汽资产包，共计获得土地面积220万平方米，以此计算，单位土价低至2182元。以相对低廉的价格获得优质的土储，何乐而不为？ 而在促进回款方面，碧桂园一直都是一把好手。2019年其权益销售现金回笼约5301亿元，回款率高达96%，并自2016年起连续第四年在年末实现净经营性现金流为正，头部房企中鲜有企业能够做到。 于疫情期间，碧桂园启动万众瞩目的线上直播，借助线上营销的力量深度储备意向客户，并将这部分需求在后续线下释放，为其未来销售业绩带来更多想象空间。 正如碧桂园2020年展望所说，其将矢志坚定稳健的财务政策和风险控制措施，保证建筑质量和安全，审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区域布局，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。 |
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