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围绕商铺，还值得进行一些发散性的讨论，上一文，讲了普通个人，如何利用“房企去库存”实现0门槛置业。当然，主要是粗线条式的发散型讨论。 今天在飞机上简单梳理下，那些机构是怎么利用这波行情，去获得一定的商业机会。用大白话讲，现在的房企，项目太多了，新盘老盘，顾此失彼，对不擅长的物业又有恐惧心态，对留守物业更有政治包袱压力。 举个例子，某全国前十的地产公司，以合作并购著称。本质上是极致杠杆玩法，比如合作项目前期不出资或者少出资，然后营销快速介入，快速实现销售，以此达到现金流回正。用大白话讲，就是用会卖房子的本事入股，用客户的钱来支付开销。 在苏州，这家房企也有很多这种模式合作的项目。事实上，从5年前，很多项目启动至今，住宅类物业早就卖完了。可一块地，很难是纯住宅，卖到最后，必然沉淀下来大量的商办物业。比如苏州吴中太湖新城的*号院的办公楼等，这家房企对此毫无兴趣。 我们经常说，今年某某城市的楼市行情不好，这句话如何定性翻译呢。姑苏在此借用一个猪队友的总结。 楼市遇到压力，首先商办类物业没有客户，房企降价也无法把客户转化进来。 随后，远郊住宅上客量断崖式下降，降价才能让客户到访。 马上，城区40年公寓因远郊住宅价格下降，价格优势失去，率先开始价格调整。 最后，全市成交量开始下降，蔓延到主城区的新房，新房虽然不至于大降价，但之前一房难求逐步变成普通人也可以买到房子。 总之，对于二三线城市，楼市周期中，普通住宅价格可以微调，但是商办公寓必然是大幅调整的。 现在只要去迎合，能解决这些地区房企的政治压力包袱，就有获得低价物业的机会。 说说现在市面上的机构，大概是怎么玩商铺的，为了不得罪地产圈，姑苏就简单说说，核心目的是避免投资小白去接盘！ ①售后返租 这种模式已经被政府叫停了，核心原因是大部分销售商铺的开发商是没有招商和运营能力的。所谓的售后返租或包租，只是把售价人为的提高后，虚拟一个租金，再把租金折返进房价，房价假打折。（思考下，为什么住宅不能做假打折？） 但，注意政府喊停的只是期房阶段的售后返租。如果当一个商铺已经变成了现铺，这就不存在烂尾，不存在开发商资金断链问题。毕竟，产权属性是清晰的，自然就安全。 刚说了，很多房企会降价打折卖铺，但是有一类房企是不会大幅度打折的。大家肯定猜到了，这类企业的资产不能流失。那么对于这类商铺，他们会真的考虑运营，通过运营实现租金，进而销售。但说实话，能搞起来的，凤毛麟角。但是这招，被一些机灵的民间机构学去了。 因为商铺是见光死，当商铺进入交房前，很多房企被迫针对未售商铺进行维管。这就让么有商业基因的房企很为难，只能寻求社会机构了。 简单说吧，开发商把原本1万售价的商铺，内部重新确定货值（上市公司很严谨的），打对折，重新定价为0.5万。然后交给商业运营公司去招商运营，一般这个时候，商业运营会拿到3年免租期，同时对外销售是上翻到6折，这里的1000元空间，返还给商业运营公司，补贴其运营成本。对普通购房客户，买铺的时候，依旧被告知用“虚拟”折扣换取3年的免租期。 还有很多窍门，一般而言，如非开发商自己的嫡系商管公司，是民间的商管公司的话，后者自然还会同步配有一个分销团队。 梳理下，盈利空间，大体是： 第一部分盈利，商管公司旗下的分销单位，在0.6万的发票基础上，收取部分现金价外款。 第二部分盈利，0.1万，即原货值1成左右，甲方销售额返还。 第三部分盈利，3年委托管理商铺的租金收益。 第四部分盈利，商铺的其他资源收益，比如广告，广场出租，装修保证金等等。 ②返租+回购 说实话，这种模式，本质上就是开发商的融资动作。承诺购铺者，10年内，每年可以拿到商铺总金额10%的年化租金，同时到期开发商托底回购商铺。 这样的商铺模式，姑苏就不针对产品深入交流了，无非就是虚拟铺，低总价，分销高提佣等。之所以，不深入解析，因为99%这种方式卖铺，就是“片纸”。 这种模式，现在全国比较少见了，但是在政府管控弱的地方，比如贵阳，还是不少，可以搜一下贵阳小金猪。这种血淋淋的割韭菜，也下得去手！ ③资管债务模式 早些年，社会上因为无序经营，导致现金流断裂的企业很多。这些是盲目经营导致的，还能让债权人相对心平气和点，毕竟不是骗子，对方核心的经营者也没有跑路。 民企扩张的时候，往往没有通过正规金融机构融资，而是选择了民间的影子银行。只不过，近几年呢，连普通韭菜老百姓都因为P2P崩盘，被迫也当起了债权人，活久见啊。 只说第一种情况，这种情况呢，极有可能是陷入了多角债。其中一般会有一个相对有社会地位的中人（担保人）。这个人或机构可能是某地社会大哥，某行业龙头企业。 其实这样的人和企业，饿死的骆驼比马大，还是留有一些资金的。只是，不愿意再把自己宝贵的现金投入到这个无底洞里罢了。 但是，他们闯荡商海多年，肯定不想被家族，被行业认为是一个无能的没落户。因此，从主观角度，他们是有迫切解决掉，这些使得自己陷入舆论被动的债务纠纷的。 模式如下，B作为担保人，让A从C那里借了50万，最后A经营不善，无法还款。某房企就找到B，说这样吧，我这里有一批商铺，市值100万。现在只要50万就可以买下。B就找到A，说我出面解决我们三的债务问题，但不需要你出钱。A自然很开心，也愿意配合。 操作，首先B和A垫资出了50万，打给开发商，然后开发商与C签订了100万的商铺买卖合同。然后在按揭还款后，把50万返还给A和B（当然有些地方连垫资都不需要，或者垫资由开发商出借给A和B，反正都是灵活的）。而C只要还50万的月供即可。 大家说，C岂不是傻子？ 其实C也内心知道这个铺子不值100万，但是70-80万的价值还是有的，也就是说，他默认了原本50万的债务，其实上只收回了一半，但是毕竟有，总比没有强，而且在台面上和A和B又能融洽。毕竟在很多非恶意的民间债务中，彼此不是同一个行业的，就是同一个家族的，抬头不见低头见的。 有人说，为什么C不自己直接去找开发商买呢？什么叫商场如战场？售楼处是开发商的，所有销售员被告知的就是商铺卖100万，只是高层几个领导知道真相而已，普通人去售楼处，怎么会知道商铺打对折的信息？ 在很多城市，有这样的资产处理公司，用洋气一点的名字就AMC，促成解决了地方债务问题，当然收取点佣金也是很自然的嘛。毕竟，这种买卖撮合难度颇大，自己也确实付出了大量的精力的。 姑苏想说的是，现在市面上，相对安全的社区商铺或mall的内街，价格都跌回到了5-6年前了。如果确实有经营能力的机构，真的能赚到钱。 姑苏给个参考刻度，苏州地界，1万方商业街，3年免租。在剔除运营活动，补商奖金，剔除5-6个人员的工资，剔除对物业费的适度补贴。大概第一年的租金利润在500-700万，往后逐步递减，因为商家不傻，三年免租越来越短了嘛，所以招商难度越来越大嘛。 小知识： 散售型商铺的买家特征， 即如何找到当地的商铺买家， 实现空手变现赚佣金。 获取途径2个 第一，进小密圈获取 |
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