【摘要】原告XX因不服XX县人民政府（以下简称XX县政府）2018年8月14日作出的《房屋征收补偿决定书》，向本院堤起行政诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。判决如下：一、撤销被告XX县人民政府2018年8月14日作出的《房屋征收补偿决定书》；二、责令被告XX县人民政府在本判决生效后的三个月内重新作出行政行为。
【关键词】行政诉讼，拆迁补偿，补偿决定，房屋拆迁，房屋征收
一．案情介绍
原告XXX起诉称，XXX合法所有的房屋纳入XX县XX镇XX棚户区改造项目征收范围。XX县政府于2018年8月14日向XX作出《房屋征收补偿决定书》。XX认为征收补偿决定所认定房屋面积与事实不符，确定补偿数额所依据的评估报告在实体及作出程序上都存在违法，应予撤销。
1.征收决定所确认的房屋面积与事实不符。在房屋征收评估前，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应在征收范围内向被征收人公布。本案XX的房屋经过调查后，调查结果未在征收范围内公布，造成XX300平米房屋以及沼气池未被确认为被征收面积，剥夺了XX提出异议的权利，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条及《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，评估机构的估价师应对被征收房屋进行实地查勘，且房屋征收部门、被征收人及估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。但在房屋征收过程中，XX没有见过上述记录，也未签字确认过，造成征收决定所确定的房屋面积与事实不符。
2.征收决定所确定的房屋征收补偿数额错误，违法。征收决定确定补偿数额应当以合法的评估报告为依据，但本案评估机构的选定及《房屋征收补偿价格及分户报告》的形式及内容都存在违法。XX的房屋被纳入征收范围，但其没有参与过房地产价格评估机构的协商选定程序，也不清楚涉案评估公司是通过协商选定，还是通过多数决定、随机选定方式确定。涉案评估公司的确定违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。评估公司于2018年8月10日对XX的房屋作出《房屋征收补偿价格分户报告》，房屋征收决定以此报告为依据作出，但《房屋征收补偿价格分户报告》的形式及内容根据不具合法性。本案分户初步评估结果在未公示的情况下，房屋征收部门直接送达了分户评估报告。但该评估报告的形式及内容都违反《国家标准房地产估价规范》第8条的规定。XX房屋的评估报告是极为简单的表格形式，但规范第8.0.3条规定，只有对成片多宗房地产同时估价，且单宗房地产的价值较低时，才可采用表格的形式，否则就就好以采用文字说明的形式。规范第8.0.2条规定了估价报告的形式，本案房屋的价值根本不属于价值较低的情况，故评估报告的形式明属违法。评估报告的内容严重违反规范第8.0.4条规定的估价报告应记载的事项，没有明确估价的依据、估价的原则、估价结果确定的理由等内容，造成XX的住宅用房、商业用房及800多平米土地补偿的评估价格明显低于XX所了解到的市场价。补偿数额的确定违反条例第十九条的规定，及《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条、第十四条的规定。另外，XX县政府已认定XX房屋中的商业用房，但就停产停业损失的补偿，房屋征收部门既未与XX协商，评估报告中也未评估确定，明确违反评估办法第十四条及条例第十七条的规定。综上，XX诉至法院请求撤销XX县政府2018年8月14日对XX作出的《房屋征收补偿决定书》。
二．被告辩称
1.XX县政府作出的X征字[2018]1号《房屋征收补偿决定书》具有事实及法律依据，且征收程序合法，本次征收符合公共利益的需要。XX镇乃XX县的老县城，由于历史和管理制度等原因，现所涉及的被征收房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、完全隐患”等问题，且基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，污水横流、垃圾成堆、供水供电通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌，与地方经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对本项目进行棚户区改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市形象和品味，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，此等重大民生工程势在必行且刻不容缓。依据XX县关于XX镇的规划以及《关于XX县XX镇XX棚户区改造项目立项的批复》（X发改字[2018]24号），XX现有房屋被征收之后，XX县政府投资3.5亿元均用于新建防护提4.25公里及市政道路、景观、综合码头等公共利益设施的建设。针对本案所涉的，XX县政府作出的《房屋征收决定书》、《XX县XX镇XX棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）》、《XX县XX镇XX棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案》等需要依法张贴公示的文件均依法进行。
2.本次征收中，对评估机构的选定、评估程序及评估结果在实体与程序方面均公正合法。对评估机构的选定程序合法，详见XX县政府提交的第六组证据。《房屋征收补偿决定书》所认定的XX的房屋面积与事实相符对房屋征收的补偿数额符合法律规定，且评估程序合法。《评估办法》第九条第三款载明“…一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”；“…对未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”XX项目征收范围内的房屋，由于历史原因，存在有证和无证，证载与实际不符等原因，因而项目指挥组织有资质的测量机构对房屋重新进行测量，对XX的面积，评估时以“测量编号：东1-S-39”提供的面积进行评估。起诉状中引用的是《国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999(1999年6月1日起实施)。然而，2015年12月1日国家重新颁布《房地产估价规范》GB/T50291-2015(2015年12月1日起实施)，原《国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999同时废止，《诉状》中引用的相关条款已废止。采用《房屋征收补偿价格分户报告》的形式及内容符合法律规定。依据《房地产估价规范》GB/T50291-2015第7.0.21款：“当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式”。这是《诉状》中套用废止《规范》引起的误解。《条例》第十九中载明“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。在整体评估报告中，估价师对市场调查，筛选市场交易案例，价格计算过程都有详细说明和论证，按照《评估规范》要求进行编制。并按照《整体报告》的价格出具分户报告。《房屋征收补偿决定书》所确定的补偿数额符合《条例》第十九条规定及《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条、第十四条规定。《评估办法》第十三条载明：“…有交易的，应当用市场法评估；…有经济收益的，应当选用收益法评估”；…在建工程的，应当选用假设开发评估；。依据XX征收内容和《评估办法》，评估公司分别提出“住宅”、“商铺”、“栋房”三份《整体评估报告》。在本项目评估活动中，住宅（含栋房）按市场法，商铺按收益法，符合规范要求。评估公司提交的《整体评估报告》，都有当地市场交易、租金调查案例和计算说明。《评估办法》第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构，新旧程序、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响的被征收房屋价值的因素。”这些要素，评估公司出具的《分户报告》共十几项（如：结构、面积、年代、朝向、楼层、区位、重置价、成新率、堤向…等）都涵盖上述内容，各项的依据及计算方法在《整体评估报告》中都有详尽的说明和计算过程。本项目出具分户评估报告393份，已成功签约388份，约占99%签约，且已签约房屋均已拆除，实践证明评估价格的正确性和可行性。因XX县政府作出的《房屋征收补偿决定书》具有事实及法律依据，征收程序合法，请求驳回XX的诉讼请求。
三．原告提交证据
原告XX向本院提交了以下证据：
1.XX房屋产权证。
2.X征字[2018]1号《国有土地上房屋征收决定》。证据1、2拟证明XX房屋为合法的商住用房。
3.房屋征收补偿决定。拟证明XX县政府作出房屋征收补偿决定。
4.2018年8月10日作出的《XX县XX镇XX棚户区改造房屋征收补偿价格分户报告》。拟证明作为本案房屋征收补偿决定确定XX房屋补偿标准及数额依据的评估报告，形式及内容都违反《国家标准房地产估价规范》的规定，不具合法性。
5.征收范围内10米之隔的农贸市场内的房屋照片及征收补偿价格公示表。拟证明在同等地段内，对农贸市场内第一层用于经营，第二层用于居住生活的房屋，全部认定为商业用房面积，以商业用房的标准予以补偿，而对XX的房屋，仅将第一层认定为商业用房，补偿标准明显不公平，补偿决定不具合法性。
6.征收范围内同等地段XX县XX宿舍楼的照片及征收补偿价格公示表。拟证明XX县政府对宿舍楼多增建的部分，都认定了面积并评估给予补偿，但对XX在其享有合法使用权的土地上所建用于经营的商业用房却不予认定补偿面积，明显不具公平性及合法性。
7.房屋照片一张。拟证明XX房屋被纳入征收范围内，该房屋为四层楼房，XX县政府遗漏确认面积的5处平房，以及XX县政府不予认定面积的经营用房，补偿决定遗漏补偿项目。
四．律师质证意见
经质证，XX县政府认为，对证据1的真实性、合法性及关联性予以认可，XX县政府作出的征收补偿决定对该房产证上的房屋均进行了补偿。对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，对证据4的证明目的有异议，理由同答辩状第2点意见。对证据5的真实性无异议，对证明目的不予认可，XX房屋登记的性质与农贸市场房屋登记的性质不一样，所以补偿标准不一样，XX房屋登记的是商住，农贸市场登记的是商业用房。对证据6的真实性无法确定，关联性有异议，仅凭照片及手写稿纸不能达到其证明目的。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，其提供的照片中显示的平房并不在产权证之内。
五．法院认为
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”XX县政府办公室2018年4月10日作出X府办字〔2018〕45号《关于印发XX县XX镇XX棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案的通知》中第七条关于被征收人和建筑物的认定规定：“被征收人以房屋所有权证书和国有土地使用权证载明的为准。房屋所有权证书与国有土地使用权证登记名字不一致的，以房屋所有权证书为准。未登记的建筑，经相关部门认定为合法建筑的，给予补偿，但评估时须扣除其办证所需费用；未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；认定为合法的附属建筑，按重置价（详见附件1）结合成新率给予补偿；认定为‘两违’建筑的，按相关标准处罚后给予货币补偿。”本案中，XX县政府在2018年1月16日对XX被征收房屋进行了摸底调查，并形成《房屋现场调查摸底表》，XX和XX县政府对调查摸底确认的被征收范围内XX的资产情况均无异议。但XX县政府作出的《房屋征收补偿决定》遗漏了《房屋现场调查摸底表》中确认的沼气1座、果树9棵+6棵+3棵，未对该两项资产予以补偿；另外，《房屋现场调查摸底表》中确认XX在被征收范围内有7处未经登记的建筑物，但XX县政府在调查之后未对该7处建筑物的性质进行认定及处理，且在作出的《房屋征收补偿决定》中也未对该7处建筑物是否予以补偿作出认定。因此，XX县政府2018年8月14日作出的《房屋征收补偿决定》遗漏了补偿项目，且违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，明显不当。
六．法院判决
据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项的规定，判决如下：
一、撤销被告XX县人民政府2018年8月14日作出的《房屋征收补偿决定书》；
二、责令被告XX县人民政府在本判决生效后的三个月内重新作出行政行为。
【参考资料】
相关法律条文：
附：本判决书适用的相关法律法规
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
【作者声明】本文为真实司法裁判案例，仅供以案释法之学习交流。若有侵权之处烦请告知删除。文中隐去当事人名称、属地信息。插图无版权纠纷。
