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前一段时间有个群友，到我们这里来，专门付费咨询请教一个投资性的问题。 问题源于他们小夫妻在选择买投资房的时候，怎么去更好的选择投资标的的问题。 是地铁旧二手房标的好啊，还是新区板块新盘好？ 小夫妻俩周末开车去踩盘，看了几个盘。 心中已圈定了几个心仪的标的，但小夫妻俩出现了意见分歧。 女方希望买进地铁旁的旧二手房子，男方则希望买郊区高大上的新盘。 女方选择地铁旁的旧二手房的理由是，地铁出入上班通勤交通方便，未来有更多接盘侠，有更好的升值空间。 男方的想法是郊区新盘，未来升值可期。未来地铁也很快开通。 还有，通勤的话，出入开车也方便，更偏向于选择郊区新盘。 他们小夫妻俩谁也说服不了谁，各有各的想法和意见。 甚至为了这个投资问题，大家大吵起来。 争吵多了会伤和气，互说傻逼的话，说多了会伤感情。 他们为了探索投资道路上的真理，解决自己认知的局限，决定寻求投资大咖的援助！ 其实，他们遇到的这个问题，包含了两个方面： 一个是地铁已经开通和未来将开通。 二个是选择旧房子还是新的一手房的问题！ 哪个更加有投资价值，那个升值空间更大。 总结起来，就是地铁开通对楼盘房价的影响规律是什么样的？  一）地铁盘 什么是地铁盘呢？地铁盘分好多种： 1、走路到地铁口1-3分钟以内，最优通勤地铁盘（地铁上盖） 评级：优质+地铁盘 就是大楼盖在地铁站上，或地铁站就在小区门口，从家里走路3分钟内到达地铁站！ 通勤非常便捷，离地铁口近，一般有雨棚连廊，基本上刮风下雨对外出行没有影响。 这种是最优质的交通通勤标的。 2、走路到达地铁口3-5分钟以内（属优质通勤地铁盘） 评级：优质地铁盘 从家里走路，到达地铁口5分钟的路程，按普通成年人每分钟走路80米来算。 80米/分钟X5分钟=400米， 3-5分钟的路程，大概相当于200-400米以内。 这种走路5分钟到达地铁口的房子，也是优质地铁盘投资标的。 3、走路到达地铁口6-8分钟以内（属良好通勤地铁盘） 评级：良好地铁盘 从家里6~8分钟走出的距离，大约相当于500-600米，这种距离属于良好的地铁通勤标的，也是比较适合便捷地铁通勤宜居的！ 4、走路到达地铁口10-12分钟以内（属一般标准地铁盘） 评级：一般地铁盘 从家里走路10-12分钟，大约走出了800~1000米的距离，这个距离是一般地铁标准盘的通行距离，也是大多数地铁盘可以步行到达地铁的距离。步行距离舒适度一般！ 5、走路到达地铁口13-15分钟以内，（勉强算地铁盘） 评级：勉强地铁盘 这个步行时间已经可达到1100-1200米以上的距离，基本上是步行通勤到地铁口的最远距离。超出这个距离，基本上没办法依靠步行来达到地铁口。 这个基本上是步行可接受的最大距离了！ 6、走路到达地铁口15-20分钟以上，（已经不算地铁盘） 评级：不算地铁盘 走路15~20分以上的距离达到1200--1600米，已经超过舒适步行可到达的最远距离。 不能通过步行来到达地铁口，只能依靠简易交通工具来到达地铁口，已经不能算是地铁盘了。  二）地铁对楼盘影响5%-5%-5%理论经验值 ● 地铁規划近期开工（围蔽钻探）：楼价拉涨+5%以上。 ● 地铁动工开挖：楼价拉涨+5%以上。 ● 地铁正式开通：楼价拉涨+5%以上。 下面我们来聊聊地铁对楼盘的价值和影响，地铁建设各个时期，各个时间段，各个时间节点，地铁对楼价的拉涨贡献值。 1、地铁规划近期开工（围蔽钻探）：楼价拉涨+5%以上。 查看地铁规划，楼盘附近出现地铁站，这是楼盘的初步利好。 那如果就单单有地铁规划而没有近期开工的话，这种规划和预期是没办法体现在楼盘的房价升值上来了。 只有规划图而没有实施，规划图上的东西说变就变，只有落地开工才可以把规划图变成现实。 只有地铁规划图不能确信，我们是吃过地铁规划图的亏的。 就拿现在的广州市12号线规划来说吧，现在的12号线已经在开工动工建设了，预期在未来两年后开通。 我们当年就凭着12号线的规划岗贝路站，14和12号线交汇点，双地铁上盖。买入岗贝站投资性质的标的。 但后来，几年后开工，12号线没有与14号线在岗贝路站交汇，而是向北移动了4公里，在新市站与14号线交汇。 并且14号线的岗贝站偏离了原来大概800米的位置。 所以单凭地铁规划图而没开工建设的地铁站点的话，不要马上以这条规划地铁线图作为一个投资依据来进行投资，这是花钱买教训吃亏的。 一切没有开工建设的地铁站线都是水中花，镜中月，空中楼阁不靠谱，不可信的！ 2、地铁动工开挖：楼价拉涨+5%以上。 地铁动工开挖，在开挖的期间，一般地铁开挖到建成之间会有大概3~4年的建设时间。 这段建设3-4年的时间，除了跟随一般的大盘上涨以外，可以拉动周边的楼盘房价，再叠加大盘拉动上涨+5%左右。 3、地铁正式开通：楼价拉涨+5%以上。 地铁正式开通期间，会最后拉动一波地铁利好，这波地铁因素的最后利好也会拉动周边房价叠加拉升+5%左右。 地铁正式开通以后，地铁的利好暴击因素也在逐步释放完毕。 地铁开通一段时间后，地铁暴击的房价超级增长因素慢慢退去，恢复到平常态！以后也只能跟着大楼市的下跌上涨行情，不会再有额外的利好涨价要素。 这样，一波地铁暴击的楼价上涨要素才算释放完毕！  三）结语 也不要问我，为什么地铁的规划围蔽，施工期间和建成后都是叠加涨幅+5%，而不是+10%或者加+20%呢？ 都说了没有那么多为什么，这5%就是自己那么多年来，自己投资观察研究体会的经验值。 所以想寻找地段暴击，寻找地铁交通暴击的楼盘，就要提前埋伏，提前进入。 但提前的时间量多少才好呢？单依赖规划图，作为投资依据建议的话，是很不严谨的，也可能会遇到前面遇坑例子，非常不可取的。 前面的例子说明，就是等地铁在围蔽钻探开工后，地铁站线确信可靠了，我们才进场埋伏比较好。 这样地铁站建设的确定性是绝对一定的了，铁板上钉钉的事。不会再生变卦改线改站点的事。 这是一个比较可靠可信赖的方法。 （金牛拉车 2020年8月22日） |
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