企业用不动产对外投资的涉税分析，涉及到的都说清了！

老顾 海湘税语 2020-08-20

在实务中，企业用房产土地等不动产对外投资是一个常见的业务，这个业务会涉及到哪些税呢？我们结合相关的政策规定来分析一下。

一、契税

1、新颁布的《中华人民共和国契税法》第二条规定：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
因此，在不动产对外投资业务中，接受投资的单位应该按规定缴纳契税。根据税法的规定是应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
2、现行优惠政策
依据《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》（ 财税[2018]17号）规定，在2018年1月1日至2020年12月31日期间：
Ø  同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
Ø  母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

二、印花税

依据现行《印花税暂行条例》及其实施细则，对于纳税人包括在“财产所有权”内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。
对于“财产所有权”的范围，根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定，系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
同时，《财政部　国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。 
因此，在不动产对外投资业务中，投资方和接受投资方均应按合同价格计算缴纳印花税。

三、增值税

依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。
在不动产对外投资业务中，投资方将不动产投资入股，取得被投资方的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，因此，不动产投资属于销售不动产应该按照规定缴纳增值税，投资方可开具增值税专用发票，由被投资方作为抵扣进项税额的凭证。
在“营改增”之前，以不动产对外投资，属于营业税范围，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。“营改增”之后，不动产对外投资不征营业税的政策未延续。

四、企业所得税

1、《财政部　国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）第二条规定：企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
2、《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号）第一条规定：实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
在不动产对外投资业务中，如果符合财税〔2014〕116号文件规定的企业非货币性资产投资行为，同时又符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，可由企业选择其中一项政策执行，且一经选择，不得改变。

 五、土地增值税

依据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57 号）规定，在2018年1月1日至2020年12月31日，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
需要注意的是，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

作者：老顾     来源：中华会计网校