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中国产业地产行业一直存在着一个非常尖锐的悖论和矛盾： 如果我们为了扶持培育产业、服务实体经济，就应该选择自持园区物业，保证产业的质量与集聚；但是大量的自持势必带来资金的大规模沉淀和财务的巨大压力，前期投资大，回收周期长，一般运营商根本难以支撑，只能选择分割出售物业（不管是产业载体还是配套商住）以换取融资和退出，这样的逻辑又导致发力焦点在营销而非产业运营服务方面，最终让园区失去本来的定位和价值。 所以，咱们这个行业不缺土地，也不缺资金，缺的是与行业属性严丝合缝、相辅相成的金融资本运作体系。 相信这一点，每一个园区行业的决策者和操盘者都深有体会，这种“短贷长投+拆东补西”的错位和撕裂，实在太拧巴了。 导致这种情况的一个关键点，还是金融政策和工具没有跟上，现有的政策认知和规则框架不能满足产业园区的性质和诉求，无法以高效而多样化的手段来解决低周转率的困境。 增量多乎哉？不多矣。中国产业地产行业即将在未来几年进入存量时代，“让园区流动起来”，是火花S-Park创立的愿景。进入存量时代的园区行业，会成为一个资本密集+智力密集+创新密集型的行业，同时也是一个更加重视资产管理的行业。经营模式的转变、持有运营比重的增加会使得园区运营商需要更强的资本属性来满足股东、财务与现金流的要求。 火花S-Park一直希望构架的，就是一种全周期的、符合园区属性和温度的资本支撑体系，将园区本身就作为一个产业进行孵化，投融管退一套流程走下来，既让开发者和运营商赚得合理的利润，也让金融资本和入园企业各得其所，成本、收益和周期相匹配——这既是国家要求的金融资本服务实体经济的根本之义，也是一种可以持续的健康商业生态。 所幸，基础设施公募REITs的推出，非常契合我们对这种体系的期望。根据最新的消息，国家第一批基础设施公募REITs试点名单即将公布。我们估计，这里面可能至少有1/4都是涉及科技园区、物流地产、数据中心这种产业类基础设施——或直接曰产业地产范畴的公募REITs——毕竟，它们是最标准，最成熟，也是最好算账和估值的。 火花S-Park认为，REITs鼓励的是一种积极的资管模型，能够很好地体现运营管理和专业品牌对整个不动产价值的正向提升，对目前我国过分依赖母体信用背书和固定资产抵押的融资体系是一种冲击和矫正，尤其是为中国产业地产行业的高公共性和低流动性的矛盾困境提供了相对合理的解决方案。 在REITs逻辑之下，产业地产模式很可能会发生剧烈的改变。 整个行业一直呼吁的“弱房地产化、强运营管理、专业人做专业事”的格局将会到来，这里面很多主体的角色甚至是命运都会发生改变：民营产业地产商、政府平台公司、金融机构、产业资本、资管机构、服务商..... 我们也相信，在REITs这个平台上，政府、产业与运营商三方才能够畅通地与资本进行沟通对话，用资本的视野、标准的动作、长期的维度，将政府资源、产业资源、金融资本、土地资本、社会资源进行最有效的配置与整合，达成产业地产维度的“帕累托最优”。 当然，这是长期努力的结果。 为了达成这一结果，产业地产商首先要理清自己的思路和逻辑，在商业模式、组织架构、考核体系、人力资源、制度设计等方面构建一片土壤，打开与更多市场投资者合作的空间与平台，借助资本力量，在扩大资产管理规模的同时，减轻自身财务负担；还可以助力自身向实体经济的综合服务平台转变，改变以往单纯的销售与租赁模式，以园区为载体打造产业链条，构建资源平台，进行研发支撑，以及资金供给、人才供给、业务拓展等大平台的构建，从而服务于整个产业链条的企业群体，打造真正具有黏性的产业生态圈。 极有可能的状况是，接下来，产业地产商开发、销售能力慢慢会弱化，园区和产业的资管、运营、管理、服务与资源整合将会成为一种核心能力，甚至是一条宽广而湍急的护城河，对产业地产参与主体的估值体系将全面刷新，“有两把刷子的手艺人”会得到资本特殊的青睐，弯道超车几率也大大增加。 很遗憾，中国目前还没有出现这样的产业地产商，当然有部分具有潜力、前瞻性和实质性探索动作的“种子选手”，我们还有待持续观察其表现。这时，普洛斯、裕廊、吉宝、黑石、凯德、铁狮门这些海外高手就有很多值得我们学习的闪光点了。 时不我待，逝者如斯夫。这是个整合的年代，不整合别人，就只能被别人整合。而决定整与被整的关键，就是上述这种核心能力到底有多强，护城河有多深多宽，“惟轻驭重，无远弗届”。 |
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