|
中国乡村，一个看似脏乱差的空心村正在回归美丽田园。 未来的乡村正印证陶渊明《归园田居》里对耕读生活的最真切的描述：“方宅十余亩，草屋八九间。榆柳荫后檐，桃李罗堂前。暧暧远人村，依依墟里烟。狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。” 然而乡村要回归田园，进入旅居时代。还需经历乡村资源的要素变革，通过聚人、聚钱、聚地来盘活现有的乡村资源。 01 第一个要素：人 一方面，中国城镇化率从1995年的29%飙升至2018年的近60%，城市人口愈发稠密。城市人向往田园生活的理念也逐步的扩散开来。从最早的租售大棚房满足城里人田园生活，到现在的乡村民宿。无一不在告诉市场，到乡村里有一个小院子，度假、养老、发呆，远离城市的喧嚣，享受当下的宁静。 而乡村振兴也真正的离不开城里人，这不仅仅是因为乡村需要他们来投资创业——生产，更重要的在于需要他们来消费——生活，归根结底，城里人换一种环境到乡下小住、旅居是乡村振兴的落脚点和动力源。 另一方面，农村人口从1995年的最高峰8.6亿，下降到2018年的5.6亿整整减少了3亿人。3亿人离开农村的现状，不觉让农村人口愈发凋零！ 2018国家统计局农村司组织全国省 (区、市) 统计局和国家统计局各调查总队开展了“乡村振兴之路”调研活动。全国共调研了1103个村。受访农民最期盼的是“生活富裕”, 占40.0%;其次是“产业兴旺”, 占22.7%;对“生态宜居”、“乡风文明”和“治理有效”分别占17.6%、13.8%和5.4%。 同时有52.3%认为，人才是乡村振兴是最急需解决问题之一。 要想解决人的问题？除了国家大力支持人才振兴战略以外，为了乡村产业发展需要，进城人员返乡创业和乡村发展新居民的迁入。 然而，目前返乡创业仍然存在政策扶持实际落地问题，许多人都被土地红线、大棚房带来的损害给吓怕了，不敢盲目再投。乡村产业少了投资、少了产业，毫无疑问就会减少老百姓的收入，以前还可以就近找个农业基地上班，现如今不少包地的企业退耕了，现在估计也就只能种地或者外出打工了，在新一轮乡村振兴战略下，需要更多的思考投资者的安全性及老百姓就业的稳定性。这样才会让更多的人愿意留在乡村，乡村的招商引资才会成为一个现实。 而新居民的迁入，已经成为许多乡村发展的必要，这些新居民并不是城里的游客，而是举家迁入乡村；带着自己的事业、梦想、技能、创意，给乡村增添不一样的活力。把原本城市的生活态度带到乡村，改善乡村居住环境的同时，同乡村一起发展。 在这一点上，四川的明月村就是一个很好的例子。政府搭台，轻投资撬动上亿的项目不说，还吸引100多个新村民来这里居住、创业，4年时间引入40多个项目进村，把村民的宅基地变成了艺术空间和民宿，还把本地的返乡青年也吸引了回来上班，通过引进雷竹产业（让农业变景观），让村民增收、脱贫，通过旅游合作社统一经营，成为2019年，文化和旅游部公布的第一批全国乡村旅游重点村。 Δ明月村的新村民 Δ明月村承载的项目（一） Δ明月村承载的项目（二） 02 第二个要素：钱 同样，在2018国家统计局农村司组织全国省 (区、市) 统计局和国家统计局各调查总队开展了“乡村振兴之路”调研活动中显示，乡村振兴最急需解决的是资金问题。长期以来，资金、土地、人才等各种要素单向由农村流入城市，造成一些农村严重“失血”“贫血”，制约农村地区发展。而在未来的乡村振兴路上，资金回流乡村已经成为一个趋势。 一方面国家，将在5年内筹集7万亿来支持乡村振兴的发展。这里边除了国家财政的直接投入以外，更多的是靠乡村自己“造血”。由此，农村金融、社会企业参与、新乡贤的加入也是不可小觑的资金来源。 这时候，可能大脑仍会浮现一个反问？乡村到底是什么吸引你到这里来投资的？ 近年来，欧美甚至韩日国家的游客，专往中国最偏僻、最封闭的地方拍跑，甚至一头扎进我国一些几乎没有怎么开发、还处于原生状态的乡村，而非那些已经开发成熟的景区。他们所追逐的就是迥异于城市环境的生态和生活，所体验的是中国5000年的文明和文化。 因为，中国乡村携带着中华文明的基因，有文化、有历史、有家族、有独特的生活方式，离开乡村无法解读中华文明。中国乡村的价值不仅属于中国，而且属于整个人类，那是我们生活的净土，我们灵魂最后的栖息地，我们共同的家园。 这个理由貌似有点高大上了，我们来看一个精品案例。 在北京延庆区刘斌堡乡的小观头村，为了盘活村内的闲置房屋，村里同隐居乡里合作，2017年10月，村里向延庆区申请了70多万的扶植低收入村的基金，将两个闲置农房改为民宿，并取名为“先生的院子”2017年9月底开始动工，11月完工，12月测试，2017年12月31日如期开放，闲置的房屋摇身一变，成为带领全村致富的“金屋”。 Δ改造前 Δ改造后 随后，村委会在村中成立了“小观头旅游合作社”，并以合作社名义向农商银行贷款150万元，采取“合作社+村民+社会运营公司”的运营模式发展，目前“先生的院子”民宿平均入住率在60%-70%，去年（2018年）12月，两套村集体闲置农宅改造的院子赚的钱，向全村分红，低收入农户每人分红750元，普通村民每人分红650元。新增的院子，一处院子一年可以赚10万元，12个院子每年能为村里带来100多万元的可观收入。
Δ合作社分红现场 不断的摸索，也让这种村域共建的乡村项目成为大家学习的榜样。原乡产业融合的开发思路让更多业内人士研究学习。如何挖掘城里人来农村的价值，如何寻找到与村集体的合作莫斯、如何引流/激活乡村的活力，实现三产融合？并不是每一个项目都能做到如此好的结果，但发展路上总有学习、探索共建的价值！
03 第三个要素：地 在释放农村土地制度改革红利的同时，我们究竟会成为先驱还是先烈。 毫无疑问，在过去的一些农旅项目，有很大一部分成为了先烈，他们不是被市场竞争和经营不下去而死掉，而是在土地浪潮里被政策击垮了。 要想成为土地红利的先驱者，还需具备哪些因素，才能让自己的项目真正迎接乡村旅居时代的到来？ 一、避免拿地三错误 ①——无址可选也要选 返乡情节让自己深陷土地开发的问题，一般情况，自己家乡的土地资源有限，而作为开发者，经常会无址可选也要选。可想而知效果会是多么的惨。 ②——有地就先拿下再说 许多老板拿地比较心切，看着土地只有几十元一亩，就拼命的承包下来，其实他也没有做好充分的休闲农业规划，只觉得这里依山傍水挺好，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。 ③——跟着感觉走 拿完地跟着感觉走，在自己还没做好万全的投资计划时，就开始动工，把原本的小土坡推平、把池塘填平、把地上种上果树，问自己为何要这样干？回答说：总不能让地空着吧。 而做过农业的都清楚，这样干农业，只有赔死。 二、开发、利用土地，避免再次踏入雷区 根据项目特性和规划用途，合理选择土地性质，减少开发成本。 ①传统农业：种植、养殖、果园、茶园等，可以用农用地或者少量的配套用地 ②民俗类乡村旅游：就需要农用地、附属设施、配套设施用地、民俗设施用地、游乐用地、停车场、乡村居住用地、餐饮用地等。 ③田园综合体：更多的是农业用地，但又不同于传统农业，需要配套少量建设用地，需要综合理解和集成应用土地政策。 许多庄主帮的粉丝都以农旅项目为主，无论是什么样的组织形式、业态引入，都会涉及到详细模块的土地利用布局。 比如，我们项目的种植区，可以承包经营或流转土地；萌宠动物园，就得是非永久基本农田用地，办理设施农用地手续；户外的一些娱乐设施，不要硬化地面、可移动的办理设施农用地手续。草坪，农用地或者设施农用地；停车场，硬化的原则上办理建设用地手续，不硬化的可以考虑配套设施中的晾晒场等办理设施农用地手续，不硬化且季节性的，按照原用途管理。 三、设计项目时，多考虑集体建设用地、宅基地等综合开发项目 到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成，无论是现在的土地治理还是精准扶贫，都在为乡村振兴提前铺路，许多村也在陆续做乡村规划，调整土地利用布局和报规。一直到2050年，乡村要实现全面振兴，期间自然会给业态发展所需要的土地留出投资空间，在迎接乡村旅居时代来临前，你需要的本领是如何让自己的项目与乡村结合发展，成为乡村综合体不可或缺的一部分。 文章最后，我们总结一下： 农旅项目，一定是未来乡村旅居时代的重要推手。有谁会说，这不是一种温情的生活感受呢？在乡村栅栏上爬满牵牛花的农家小院里，懒坐在带着苔痕的石桌旁，小狗小猫环伺周围，干柴和铁锅烹制的香椿炒鸡蛋、用带着老茧的双手捧上。这种亲情化的服务和生活化的体验，体现了顾客从旅游到旅居，从大众到小众的回归。 关于乡村与业态融合发展，你还有哪些思考和想法，欢迎文末留言、评论！ 近期培训安排 |
|
|
