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禾八兄，致力于税务、法律、哲学与八卦研究，致敬每一个有趣的灵魂。
近日全国人大常委会颁布的《契税法》乐坏了房产中介，一波促销广告打起来。相比于朋友圈的热血沸腾，自媒体的大V们就冷静多了。他们翻了翻法条，又问了问专家，《契税法》与《契税暂行条例》规定的税率都是3%-5%，没有变化。于是开始指责房产中介们，购房成本上升系误读。
问题是税率没变，购房成本就不会上涨吗？我们很难从税率不变直接推导出购房成本不变的结论。前面所提3%-5%是契税的“法定税率”，这里还涉及“征收税率”的问题，在税收实务中，依据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号，以下简称23号文），除北上广深外，房地产交易的契税税率一般是1%-2%，这个1%-2%就是征收税率。征收税率实际上是一种优惠税率。所以问题就变成了：房地产交易的契税税率是否会恢复为法定税率3%-5%？如果恢复，购房成本必然上升，反之则不上涨。专业的事情要交给专业人士处理，税法的问题要咨询税务律师。禾八兄作为一名税务律师，不揣浅陋，驳一驳这些大V们的观点。大V们认为购房成本不会上涨的理由主要有两个 ，一个是经咨询12366热线，23号文可以与《契税法》共存；二是《契税法》第三条第三款授权地方政府制定差别税率，地方政府仍然可以制定1%-2%的征收税率。对于第一个理由，我只能说12366热线工作人员不懂法了。23号文的制定依据是《契税暂行条例》第六条规定，该规定授权财政部规定其他减征、免征契税的项目，地球人都知道《契税法》施行后《契税暂行条例》就废止了，而《契税法》并没有授权财政部或国家税务总局规定减免税项目，制定依据废止后，授权也失效了，据此制定的23号文还能继续有效吗？根据《立法法》第八条规定，税率的确定系法律保留事项，23号文在授权依据废止后明显违反税收法定原则，当然无效了。因此，《契税法》的实施必然导致23号文的失效，1%-2%的征收率也将成为历史。第二个理由显然是误读了《契税法》第三条规定。我们先看看这条规定内容：
该规定第二款说的是地方政府可以在3%至5%的税率幅度内提出当地适用的税率，报同级人大决定，第三款说的是地方可以依照第二款规定的程序对不同主体、地区或类型的住房权属转移在3%至5%的税率幅度内确定差别税率，切不可认为差别税率可以突破3%-5%的税率幅度，而且决定权在地方人大，不是地方政府。根据法律保留原则，除非法律有明确授权，否则行政机关不得僭越立法权。对于契税减免的授权立法，《契税法》只规定了两种情形： 由上可知，地方人大只能就征收征用或不可抗力灭失重新承受土地或房屋权属的，决定减免契税，也就是在法定税率3%-5%幅度之外。而国务院可以对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形规定减免税。居民住房需求保障或许与我们讨论的购房成本有所关联。目前政策对二套房也实施2%的征收税率，这显然不符合居民住房需求保障之目的，二套房的征收税率必将恢复到3%以上。但对首套房，国务院仍可以规定减免税，而且很可能会在《契税法实施条例》中予以明确。 因此，我们不能说《契税法》施行后，税率提高了，只是税率恢复而已，国务院固然可以对首套房规定减免税，但总体上购房的契税成本是上升的。 作者：杨银德，税务律师，潜心研习税法，目前主要从事税务筹划、税法顾问、税务风险诊断、税务稽查应对、税务处罚听证、税务行政复议与诉讼、虚开、逃税与骗取出口退税犯罪的辩护等涉税法律服务。
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