「案例」苏州方洲邻里中心定位研究

项目名称：方洲邻里中心

项目地址：苏州工业园区方洲路528号

所属商圈：金鸡湖市级商圈

开业时间：2011年1月10日

占地面积：19969.46 ㎡

总建筑面积：2.9万㎡

物业组成：商业街、商场

商业类别：社区型购物中心

商业性质：社区级商业

楼层数量：B1-3F

停车位数量：186个

停车费用：0-25元

开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司

物业公司：融鼎资产物业服务公司

参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15）

物业管理费：8元/㎡/月

社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理

苏州方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。

总体定位：一站式新型社区商业中心

主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训

客群定位：1-80岁全年龄段客户

类型定位：ShoppingMall，社区服务中心

经营定位：中档消费

形象定位：家庭消费

风格定位：现代主义

业态定位：社区服务为主线的品牌群 餐饮 娱乐 散店

档次定位：服饰单价：100-600元

B1：停车场、自行车停车场

1F：食品零售、生鲜菜场、餐饮、生活服务

2F：服饰化妆品、生活用品、儿童教育、社区服务中心

3F：儿童零售、健身休闲、儿童娱乐、美容

苏州方洲邻里中心各楼层主体业态比例

• 1F零售数量比和面积比分别占22%、35%；餐饮数量比和面积比分别为45%、46%；服务分别占33%、19%。

• 1F的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。

• 1F主要分为南侧的零售区和北侧的餐饮区。

• 2F主业态为零售，零售占数量比和面积比分别为75%、66%；服务分别占22%、30%；餐饮分别占3%、4%。

• 从零售产品类别上看，男女服饰的数量最多，其次为化妆品、家居用品、乐器和书店；服务类主要是家政服务。

• 3F有零售、服务和休闲娱乐三种业态，零售在数量和面积上分别占58%、43%；服务业态分别占占16%、17%；休闲娱乐分别占比26%、40%。

• 零售产品类型中，以儿童用品为主，其次是体育用品；服务产品类型以儿童乐园为主。

本文节选自报告《商业地产项目定位案例：苏州方洲邻里中心》：