疑难：房地产企业所得税收入的确认时点

国税发[2009]31号

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

 

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

 

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

 

国税函【2009】342号关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（废止）

房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

 

国税函[2010]201号关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

 

辽地税发〔2009〕51号转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（废止）

1、《办法》第三条第一款所称“竣工证明”是指建委联合有关部门下发的《建设项目竣工综合验收证书》。

2、《办法》第三条第二款规定，开发产品已开始投入使用应视为开发产品已经完工。“已开始投入使用”应以《办法》第六条、第七条规定的确认销售收入实现为标志，但企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入除外。

3、《办法》第三条第三款所称“初始产权证明”、第十条所称“初始登记”是指房地产开发企业办理完竣工验收备案书后，到房产管理部门办理房屋所有权初始登记，由房产管理部门开具初始产权证明（各地“初始产权证明”文书样式不尽相同），房地产开发企业据此办理房产转移给个人的手续。

 财税评论公众号Lawping整理

无锡国税：2016年度企业所得税政策问题答疑

房地产企业与购房人签订的购房协议中约定以精装房交付。精装房的毛坯房通过建设局工程竣工验收备案，因房屋未完全装修结束，无法按时向购房人交付。直到当地建设工程质量安全监督管理部门出具了有关证明，证明装修质量合格后才能履行房屋交付手续。企业是否可以在取得证明的年度确认为完工年度？

答：对房地产企业在销售合同中约定建造的开发产品装修一次到位（精装修）的，鉴于精装修房在装修项目未完成前无法准确核算计税成本，因此，以开发产品取得相关职能部门出具的装饰装修工程施工质量竣工验收合格证明时，视为已经完工。

宁波税务：

问：某房开企业销售合同约定交房日期为2013年10月31日，但因工程进度原因未能按期交付，房开企业是否应在合同约定的交房日2013年10月31日按合同金额全额开具销售发票及确认收入？

答：根据国税发[2009]31号第六条原则确认。如有双方重新约定交房时间的情形的，属于补充合同的范畴，也是按照同一个确认收入的原则。常见的企业发生逾期交房，开发商按合同约定的违约责任支付违约金。如原合同约定2013年10月1日交房，结果因验收等原因延期1个月，改通知客户2013年11月1日来办理交房手续并支付客户1个月的违约金， 2013年11月1日就是视同合同约定的交房日期。