关于民法典《中华人民共和国物权法》篇的修改重点

《中华人民共和国物权法》这部涉及到各方利益的法律在立法之初就经历一个坎坷的历程，从1993年《中华人民共和国物权法》立法的筹备工作就开始了，原定计划在2003年左右制定通过《中华人民共和国物权法》，但是实际上到2007年才在全国人大五次会议才通过。从酝酿到出台，历时13年，连破六审、七审记录，《中华人民共和国物权法》的难产可以通过以下立法历程来共同感受：2002年12月初审，从法律上明确保护私人财产;2004年10月二审，完善保护私人财产法律制度;2005年6月三审，强调私有财产平等保护;2005年10月四审，房产三大变化;2006年8月五审，删除有关居住权规定;2006年10月六审，严控农用地转为建设用地;2006年12月七审，绝不保护非法财产;2007年3月8日八审，国家私人财产平等保护。从《中华人民共和国物权法》的立法历程我们可以读出一方面，《中华人民共和国物权法》的制定和出台十分曲折，另一方面，是国家层面对于出台《中华人民共和国物权法》的决心十分坚定。本次民法典的出台其中《中华人民共和国物权法》篇的修改点也同样引人关注，作为民法大家族中的一员《中华人民共和国物权法》的相关规定也属于事业单位考试的范围，故借此机会梳理民法典中《中华人民共和国物权法》篇中的重要修改点。

一、来置《中华人民共和国物权法》层面对““三权”分置”的认证

“三权”分置"是指所有权、承包权、经营权“三权”分置，所有权归集体，承包权、经营权归农户，经营权允许流转的格局 。实施"“三权”分置"的重点是放活经营权，完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地““三权”分置”制度。2018年修订的土地承包法正式在法律层面上确定了““三权”分置”，为了法律彼此间的协调应该在民法典的《中华人民共和国物权法》篇对于这些问题进行立法的修改。

民法典第三百三十九条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障，同时又避免农村土地抛荒闲置导致的浪费问题。第三百四十一条明确，流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。由于土地承包法第四十七条允许土地经营权的融资担保，因此相应地，民法典物权编担保物权分编删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应““三权”分置”后土地经营权入市的需要。

二、住者有其屋、有其权

建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。民法典第二百七十八条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这里完善建筑物区分所有权制度适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。此次，在《中华人民共和国物权法》用益物权篇新增了居住权的概念和相关规定，第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。居住权入法实现物尽其用为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。

试题回顾：

下列符合我国法律规定的是:

A.某公立大学以教学楼产权做抵押向银行申请贷款

B.某乡镇企业以集体土地所有权做抵押向银行申请贷款

C.某农民以其所有的宅基地使用权做抵押向银行申请贷款

D.某国有企业以其所有的国有土地使用权做抵押向银行申请贷款

【答案】D。解析：《《中华人民共和国物权法》》第一百八十四条下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。A选项中公力学校的教学楼属于公益为目的的事业单位的公益设施属于不得抵押的财产，不选;B选项是集体土地所有权属于第一项中的土地所有权不得抵押，B不选;C选项是属于不能抵押宅基地使用权，C不选;只有D选项的国有土地使用权不在限制抵押的财产范围，故本题答案为D。

文/中公事业单位