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近日，深圳住建局局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上表示，深圳将向新加坡学习，让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，实现六比四的住房比例。  01 为了让深圳60%的市民住进公共住房，深圳将加大住房供应，推进大规模住房建设。然而深圳的现实却是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。 未来，深圳能否兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。不过，张学凡透露的信息，结合此前“深八条”新政的实施，可以让人看到深圳调控楼市的决心，在稳定市场和增加供应上同时用力，深圳的楼市、房价稳定可期。 拓展阅读：新深八条主要内容👇 1、落户深圳满3年，连续缴纳3年个税或社保;非深户连续缴纳5年个税或社保。 2、离婚3年内买房，名下房产套数按离婚前家庭总套数算：家庭有2套房，离婚3年内禁止买房;家庭有1套房，离婚后无房一方可以个人名义买房，限购1套;家庭无房，离婚后任意成员可以个人名义买1套房。买房家庭无房无贷，首付3成;无房有贷，首付5成;非住宅首付6成起;家庭有房，首付7成起;非住宅首付8成起。 3、二手房满5年免增值税。 4、普通住宅界定标准：容积率1.0以上、套内面积小于120㎡或建面小于144㎡，且成交价低于750万，三者缺一不可;否则即为豪宅。 5、热门楼盘优先无房家庭，根据购房者纳税或参保年限制定销售方案，且销售方案须在住建局备案。 6、房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不办理产权登记手续。 7、中介机构须向市住建部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责。 8、对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，将采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。且曝光违法违规信息，纳入房地产诚信系统、公告信用信息系统。 02 这是深圳第一次明确公开的官方表态，在住房供应体系方面学习、对标新加坡。 深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。深圳商品房供应量更是少得可怜，按套数来算不足20%，按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》，到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套。 而深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。 房地产长效机制最重要的是，建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。深圳要学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。  03 新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。 中央公积金制度，在1990年代被内陆引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。如今这个拥有约570万常住人口的城市，90%的居民都拥有自己名下的组屋。 组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内陆二线城市水平。组屋价格之所以如此之低，原因有二： 一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。  04 新加坡模式，有什么值得借鉴之处？一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。 在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。 通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。当然，由于新加坡是城市经济体，且相对发达，住房问题更容易解决，这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家，值得探索。  05 那么，学习新加坡对深圳楼市、深圳房价又有何影响？作为中国内陆房价最高的城市，深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平，更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应。许多人看来，深圳之所以房价高，核心原因在于土地紧缺。但新加坡的城市面积不到深圳的4成，土地紧缺可能并非高房价的唯一原因。比土地紧缺更为现实的问题是，深圳将有限的土地更多给了商业工业，居住用地供应严重不足。 长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上，东京、首尔等城市则超过50%。 同时，深圳住房存量严重不足。深圳实际管理人口高达2000万，但据透露，深圳仅有1068万套住房，其中商品住宅+保障房不到3成，超过一半都是城中村的房子，深圳还有70%多的人居住在城中村。 深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。政府的住房政策目标体系就是两手抓，对于公共住房，政府的职责是做兜底，未来让60%市民住上政策房，通过稳定的、可持续的、可实现的政策和成果，在每一年度体现出来，形成良好的预期。 在一手兜底做大公共住房的同时，另一手是稳定房地产市场。 7月15日，深圳出台了住房新政，新“深八条”，比起2016年出台的“深八条”有一些变化，过去对房地产的调控以行政手段为主，从现在开始，是行政手段与经济手段并存，将来慢慢过渡到以经济手段为主的方式。这次的“7.15”调控政策中，经济手段主要有两条，一是金融信贷政策，一是税收政策。 我希望严格落实好新出台的‘深八条’调控政策，严格落实好限购限贷限价限售等政策，这对企业会有一定影响，但我们要的是市场平稳健康发展，不是市场的大起大落，大起大落对市民没有什么好处，对企业也没有什么好处。 市场和企业都接收到了这一信息。不少深圳开发商和中介机构表示，政府的决心很大，楼市的风向真的变了。上半年那种房价上涨很难再出现。预示着下一步深圳市场会有很大变化，住房会大幅增加供应量，去解决供应不足的问题。  |
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