 这是半佛仙人的第339篇原创 1 最近大家后台问我关于房事的问题越来越多了。 房子是我们人生中的大事儿，这个我懂。 我爬了爬大家的留言，比较集中于2个问题，一个是已有房贷，要不要转LPR的问题。 一个是其他贷款上征信是否影响房贷审核的问题。 这两个问题比较普遍，但本身不是很复杂，我简单给大家讲下就好。 第一个问题LPR。 LPR的核心不是利率高还是低，而是不确定性。 所以如果你有计划在10年内一次性结清房贷，那么LPR对你没啥区别，你转或者不转都无所谓，反正短期就结清了，没啥意义。 如果是30年的话，你其实就是愿不愿意接受不确定性了，反正我自己是比较喜欢确定性的，但反正很多人也没得选，那躺好就好了。 想太多除了让自己难受之外，没有什么意义。 第二个问题，征信上的贷款是否影响房贷审核。 关于这个问题，我目前看到网上的回答很多，比较有代表性的是三个言论。 一个是你老老实实还贷没有逾期，反而还证明你有信用。 一个是你老老实实还贷，没什么影响。 一个是只要你贷款超过一定的数量，那么银行就是不给你批。 我只能说，这三个都是对的，并且还同时存在。 房贷下不下的来，影响因素很多，我分为了底层，中层，表层。 最底层受2个因素的影响。 第一个是，银行的授信额度，很多时候银行不下款，就很简单，没钱了。 每个银行的放贷，都是有额度限制的，不是无限制下款的。 第二个是，地域因素和银行品牌因素。 相同的银行，在不同地区的房贷审批政策，是不同的。 因为不同地方的房价，地方的市场模式，和地产商的合作模式都不一样。 相同的地区，不同的银行的房贷审批政策，也是不同的。 我就拿杭州来说，14年的时候，你申请房贷，如果是外地户口，有的银行会找你要【户口所在地无房证明】，如果你提供不了，你就只能按二套房处理。 而有的银行，就不需要。 这就是政策差异。 同样的征信报告，在两个地方申请房贷，可能会有完全不同的结果。 同样的征信报告，在同一个地方的两家银行申请房贷，也往往会有不同的结果。 人和人的体质不能一概而论，银行和银行的政策也不能一概而论。 所以多比较几家银行，是基础操作。 表层受2个因素影响。 一个是你的个人资质，一个是你愿不愿意多掏钱。 这里的个人资质，主要分为三部分。 1.资产状况。 资产状况，主要是你名下有没有房，有没有车，有没有东西证明你自己条件不错。 2.收入负债情况。 收入负债状况，收入主要看你的打卡工资，没有打卡工资的话看你的银行流水或者收入证明，你的净收入（月收入减去月负债）要达到月供金额的两倍。 很多人说贷款正常还款不影响房贷，这个很明显是错误的，因为你贷款的月还金额，是要算进负债里的，会抬高你的收入门槛。 举个例子，你有一笔贷款，一个月还2000块，没有逾期。 你的贷款算下来月供5000块。 那么，你的净收入，要达到10000块。 在你没有其他负债的前提下，你的月收入起码要达到10000+2000=12000块。 所以为什么有经验的人都建议买房前半年到1年，还清所有贷款？这是有道理的。 个人资质和收入负债之后，还要看你的信用状况。 3.信用状况。 主要看得就是是否有逾期，征信查询次数，以及贷款笔数。 大多数银行看的是近24个月是否逾期，但也有银行是只要有逾期就不行。 这个没办法讲道理，前面说了，不同银行的政策不一样，这家不行换一家。 大多数银行看的是近12个月的征信查询次数，对，你啥都不干，查询征信也要被计入，因为查询背后可能代表资金需求问题。 同样，这个也是不同银行政策不一样，换银行。 最后，还要看你的贷款笔数，对，银行确实是会看你有多少笔的贷款的，但这个不一定是百分百强制的，你往下看。 个人资质大部分时候是强制定死的规则，但是在实际执行的过程中，还是会存在一定的灵活性的。 这时候，就要看你愿不愿意多出钱了。 如果你的个人资质不是那么优秀，但也没有特别大的硬伤，你可以通过购买一些银行能赚钱的产品的方式，让银行给你放贷款。 往往是一些比较坑的保险类产品或者乱七八糟的小理财，甚至还有不当人的中介和客户经理串通找你要茶水费，但你没办法。 因为房贷实在是比较划算的东西，所以当所有银行都不给你贷款的时候，有一家银行愿意给你贷款，其实是不幸中的万幸了。 说到这里，关于贷款是否影响房贷的话题，我觉得比较清楚了。 答案是影响，但是影响程度取决于银行的政策，并且里面存在一定的PY空间。 所以归根究底，还是薛定谔的影响。 遇事不决，还得看量子力学。 |
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