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众所周知，集美新城是当下岛外最火的一个新城区。其实集美新城并不是今天才开始火的，大概在2010-2015年期间，集美新城一直是全市，当然也是岛外新房销售面积的冠军，可以说是岛外最早发力，也是最先成熟的一个新城。之后，由于一段时间没有新的项目，集美逐渐被其它新城抢去了风头。直到这两年，又有新项目冒出来，而此时新城已成，于是大家重新“发现”了集美。预期-热卖-沉淀-兑现-二次爆发，这个轨迹，会不会成为岛外新城发展的一个通用模版，值得观察。 区域成熟的标志之一，就是板块的分化。这是2015年的一张集美新城片区规划图，也可以说是包括了狭义上的集美新城。 有一点点奇怪的是，这张图没有把杏林湾东岸的水晶湖郡、IOI棕榈城这些地方包括进去，或许因为它们都是住宅的缘故。但是在大家的认知里，集美新城应该是包含了杏林湾环湖这一圈，以及集美市民广场，杏林湾路以北这一片。这两片，恰好构成了集美新城的两个板块。 在大块君看来，这两个板块，对于集美新城来说，恰好一半是海水，一半是火焰。此话怎讲？ 杏林湾里在集杏海堤建起之前应该和马銮湾一样是海水，在筑堤以后，被注入的溪流置换成了淡水。不过这不重要，杏林湾隔湖望海，水域总面积约6.5平方公里，与杭州西湖领域相当，约是筼筜湖的4倍、湖边水库的7倍，更有世界最大的水上园博座落其中，26公里生态景观步道环绕周围，一条彩色布道横跨水面，以及大小的生态岛屿点缀，杏林、集美双塔守望，俨然成了集美新城的封面，也是厦门最美水景资源。 集美新城早期的房产开发，就是基本上环湖进行的，湖景成了最大的卖点，并且形成了东、西、北三片。 东片就一个水晶湖郡项目，但却是总建95万方的超级大盘，也是集美的一个标志性存在，因为惊艳的景观资源，曾经是厦门最难买到的房子。它自成一方天地，在集美新城中呈现出一种独特的疏离感，离哪里都是不远不近，交通上有BRT和地铁6号线，学校有9年制一站式的（集美中学附属）滨水学校，就在家门口，照理说是很不错的，就是教学成绩还差点火候，总的来说，是一个比较纯净的居住改善型大盘。 水晶湖郡的北面，是IOI棕榈城和璀璨天成。这个位置占据了南向看湖景观面，但一线看湖的位置，基本上是被IOI占据了，尤其是其无敌景观楼王300+㎡大平层，卖出了53000的逆天价，说明豪宅市场对这里的景观价值是认可的。另外，这里的商业配套也很不错，有IOI及世贸大型商业综合体。 杏林湾的西面，主要有园博一号、中航城A区，IOI园博湾。这里沿湖第一排离园博苑更近，但观湖面是东北向，景观和朝向的协调性不是那么好，另外离大路也跟近一些，环境上没有东边那么舒缓。交通方面，地铁一号线基本上可以覆盖到，直接进岛优势比较大。周边学校有杏苑小学、五缘实验园博分校、诚毅中学。这个片区，由于有春江郦城及其商业综合体和一个地铁综合体，商业氛围应该不错，连带周边天悦、天峰等项目也卖得挺火，形成了一个广义上的园博住区+杏锦商圈，总体上更为多元化，也更有烟火气一些。周边有两个新盘即将入市，一个是地铁公元，一个是天境云著，两个都是地铁上盖，区别是，天境云著兼具景观，位于杏林/集杏桥头，地铁+湖海双景，有望成为集美的又一个高端改善盘。 环湖一圈，是最早的集美新城，当初买里的人，更多的是奔着改善居住环境，奔着湖景生态来的，对这些楼盘，我们可称之为改善型住宅。现在沿湖基本上形成了园博一号、IOI棕榈城，以及即将推出可能形成的天境云著、水晶湖郡楼王大平层，这几个高端改善，甚至是具有豪宅性质的住宅项目。 与之相反，更多地考虑生活配套，尤其是学校配套的，我们称之为刚需型住宅。如果说集美新城南片是以改善型为主的话，那么杏林湾路以北，也就是被称为西亭核心区的这一片，则是以刚需配套型为主。为什么这么说呢？ 我们先从中航城C区说起。中航城是集美新城最早开发的一批楼盘之一，而且先于A区销售。其实这两个地块相距很远，但是KFS很聪明利用A区的环境掩护了C区的销售，当然户型也还做得不错，但在价格和定位上都明显低于A区。但有一段时间，C区的二手房价甚至逆袭了A区，就因为风传周边西亭中学变成外国语分校。由此可以看出，这一盘两区，刚好是分属两个不同板块，定位是完全不同的。 我们看地图就有直观感受，西亭这片范围比较小，建筑的排布也更为密集，有一部分是软三，中间还夹带着一片安置房，无论是从景观资源，还是从居住的舒适性都要比环湖片区差一些。但是，另一方面，各种公共配套的配置也相应地更为齐全和集中一些。较为密集的社区，也有利于营造出繁体便利的居住氛围。因为生活的氛围比较火热，所以这里属于是火焰的一半。具体来说，公共设施有集美行政服务中心、厦门图书馆集美新馆、诚毅科技探索中心，嘉庚（保利）剧院、集美市民中心也不远；商业方面有诚毅大街、大明广场、豪生酒店，以及很可能落位这里的大悦城，还有和美新城综合体；医疗方面，在建的华西医院虽然不在片区里，但距离较近。 最后，重中之重当然是学校，这里原本有西亭学校，包含小学和初中，后来挂上了外国语学校集美分校的牌子。大家都知道分校和本校的关系，有时候就像老婆和老婆饼的关系一样，差别很大。重磅的是，原来的亭北中学确认变成了外国语学校集美校区，最近又传闻这里的亭北小学，也要变成区实验小学了，这就赋予了这一小片优质学区的色彩。也因此，新盘央著卖出了4.3万的均价，上了集美新城房价的一个新台阶，旁边的杏林鹭湾，看来也不遑多让，可是算是高端刚需盘。 外国语校区、央著、杏林鹭湾所在的这一小片区，其实本来是集新城的边缘地带，北有沈海高速，南有海翔大道，两条主干道一框，其实有些孤立向隅，当然中间有一些通道相连。但外国语一来，就改变了一切，连原来不太受待见的和美新城，也水涨船高起来了。其实几个盘比较下来，反而是和美新城的位置最好，最靠东边，离诚毅大街最近，离地铁1号线诚毅广场站最近，还有很重要的一点，它的旁边，就是中交自己的综合体，中交自己还有社区商业配套。看了一下和美新城的二手房，还不算离谱，3.5-3.6万的价格，甚至更低的，都还有，当然是毛坯。如果大家认为学区非常非常非常重要，那么这个价格，牺牲一点品质品牌也还是很有性价比的。当然，学区房的精髓在于，小面积，相对低总价，用尽量少的房价占据优质教育资源。所以，如果有单价总价都比较靠谱的房源，那么对于以学区为主要诉求的人说来，应该是一个不错的选择。 再来说说这一片东边的一堆“莲花”。住宅的莲花系，也是集美新城最早的一批房子了，而且它们其实也有环湖的概念，只不过环的是内湖，离诚毅大街、地铁诚毅广场站也近，旁还有个集美塔市民公园。现在莲花首岸一手房还在卖，而且景观面好的，价格还很不低。那么 ，像莲花新城、莲花国际这些二手房，虽然品质感差了点，但如果有三万出头一些，景观面或环境较好的房源，其实也是值得关注的。这里的配套、学区都跟中C类似，排除精装因素，表现不应该比中C差。而且，这一片的房子，初中现在派的是西亭学校（也就是所谓的外国语分校)，那么等到正牌的外国语校区建起来了，会怎么样呢，会不会有彩蛋呢？不好说。有心的人可以去打听，去研究。 最后还有一点，这个西亭片区，其实还有大片待拆迁的区域，再加上城建相对比较滞后，很多的配套还需要时间兑现，城市界面在相当长的一段时间还会比较混乱。时间，也是一种成本。 当然两个板块区分也不是绝对，两个片区本身有一部分重叠，甚至有部分学区划片也是交叉的。另外，毕竟集美新城的范围不算太大，很多配套、景观其实是能够共享的，只是侧重点不同。 对于岛外新城的购房者来说，无非是两种情况，一种是因为岛内房价确实太高，又或者是因为工作地缘关系，来到岛外新城，他们需要以尽量高的性价比，获得尽量接近岛内的生活配套；别一种则主要是看中岛外新城良好的居住环境，希望以一个较合理的代价，大幅度地改善居住条件。为了方便，我们称前者为刚需型，后者为改善型，需要澄清的是，这两个概念跟房价高低没有关系，只涉及到性质的不同分类。这两者不同类型的购房需求，可能在几个岛外新城中，都具有一定的普遍性。 当然，这两种划分肯定不是绝对的，同时也会兼顾另一方面的因素，只是考虑的侧重点不同。买房就跟人生一样，选择取舍的关键，要看你需要的是什么，最看重的是什么。 岛外几个新城全面开花，规划上也都有各自亮点，如何选择一是看自己的需求，二是看自己对前景的判断。同一个新城，其实也不是混沌一片，而是有核心、有边缘，有不同的分片区，要看清楚核心配套在哪里，不同区域又有什么不同价值点。
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