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外墙饰面工程作为甲供或者甲指乙供的分项工程，其重要性和特殊性主要表现在如下几个方面： 外墙饰面成本受材质成本的影响较大。外墙饰面工程材质的综合单价从几十元到上千元不等（如下表），其成本的离散型较大，所以外墙饰面的成本控制往往与材质关联性较高，故项目初期的产品定位十分重要，稍有偏差就会造成成本偏离市场定位需求。饰面材料丰富，成本波动性大，成本敏感性较高。 外墙饰面综合单价表 举例说明：以25层高层住宅为例，地上建筑面积9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，两层基座850㎡，其余约8,790㎡；外墙面积约12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我们以不同方案测算（如下表）： 不同装饰材料单方测算表 从上表中不同的装修方案可以看出，单方造价由68元/㎡~203元/㎡，这仅是外墙涂饰的建面成本变化一项引起的，说明不同的材料构成，其成本波动也是非常大。 外墙饰面成本在显性成本中占比较大。以某项目为例，建安成本单方约3510元/㎡，剔除基础工程和主体结构、防水保温、安装工程外（这些成本大部分为隐性成本，为客户不敏感成本，但又必须按国家规范及标准必须达到竣工验收的必须投入的成本），单方成本约564元/㎡，包括外立面、栏杆、入户门、公区装修、大堂门工程等内容，以上都是客户非常关注和直接感受到的，也是影响客户购买的重要方面。这其中外立面和栏杆成本约260元/㎡，占比约46%，说明外立面成本的占比非常大，是需要我们重点关注的。 建筑成本单方指标 通过以上分析，总结几点外立面成本方面的优化建议： 1、立面风格产品标准化，住宅建筑的建筑风格越来越同质化，现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品，开发商比较容易进行建筑风格的标准化，建筑风格标准化便于规模化复制，降低成本。根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌。下图为某地产开发商的外立面标准。 某地产开发商的外立面标准 2、控制外立面率，外立面率（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。 一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验，外立面率控制（如下表）： 不同住宅外立面率 3、成本不均衡投放、重点投放，我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂（单层建筑面积390㎡），基座以上为多彩石涂料，其中楼盘北向和南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。基座两层外墙展开面积950㎡（其中南北向约670㎡，东西向约280㎡），原设计立面均采用石材干挂体系（干挂石材25mm，主次龙骨），单价800元/㎡，总价约760,000元。 现根据立面的主次程度，将东、西立面改为超薄石材一体板（石材饰面12mm，背栓固定），由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/㎡，优化后总价为662,000元，其优化成本98,000元，成本比原方案降低13%。 |
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