 “房改房”俗称单位房，由于历史的原因，这些房子一般地段优越，且拥有较为成熟和完善的配套设施，成为二手市场上广受热捧的产品。人们在日常的生活中也会遇到很多关于房改房的纠纷，今天我们就聊聊“房改房” 引发的各类法律问题。 房改房是俗称，学名叫做已购公房，是指购买时享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房的购买主体是政府以及国有单位的员工及其配偶。一般，房改房在自主满5年以后可以自由转让，但下列房改房不得上市交易：1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;4.违反产权人与原产权单位购房约定的;5.国家、省、市规定不能上市的。主要是部分央产房、军产房和教育机构院内的房产。  房改房可以分为100%产权和部分产权，其中部分产权的房改房在许多城市是不能上市交易的。两种类型的房改房交易方式都有所不同。现实生活中，有关房改房的诉讼纠纷主要集中在两个方面：1、房改房是夫妻共同财产还是一方的个人财产，即房改房的确权问题。2、买房人与卖房人的诉讼纠纷。 第一个问题是房改房产权的确权问题。是房改房主体变更中的基础性问题。它虽然在一般情况下不成问题，但在诉讼实践中大量发生。第二个问题是房改房交易过程中发生的问题。也是多发性问题。关于房改房的确权问题，核心是房改房究竟是买房人夫妻共同财产还是夫妻一方的个人财产?由于这个问题没有解决好，有时会发生房屋买卖合同因卖方主体不合格，一方单独处分了夫妻共同财产而被判无效，有时会在房改房的继承中发生纠纷。而这个问题在司法实践中非常难以判断，以致各地的判决甚至同一法院对同一类纠纷的不同判决五花八门，相互矛盾，严重影响了判决及法院的公信力。  关于因房屋买卖合同因卖方主体不合格而被判无效，就有一个典型案例。事情是这样的：刘某将房屋卖给了张某，但在过户过程中发现了前妻的信息因而不能过户。于是张某将刘某及其现任妻子告上法庭要求协助过户。在诉讼中刘某的前妻要求参加诉讼，并要求宣告合同无效。原来，刘某和王某在房改登记后，交款前离婚，刘某用了王某的政策优惠，但购房合同上的买房人是刘某个人。对此案，法院内部存在不同意见：1、房改时间应该是交款时间而不是登记时间。房改的买房人应该是刘某而不是刘某夫妇。2、房改时间应该是登记时间而不是交款时间。房改的买房人应该是是刘某夫妇而不是刘某个人。最终，法院采纳了王某的意见，判决宣告合同无效。显然，法院依据了第二种意见。其实，同类纠纷其他法院也有相反的判决，但判决的理由并不充分、适当。此案判决是错误的，应该采纳第一种意见，确认刘某个人是房改主体，房屋是其个人财产。理由是：本次房改过程中发生了购房主体的变更。王某在房改登记时是房改主体，但在交款时，双方已经离婚，王某就不再是房改主体和合法的购房人了。 大家知道，房改是一个过程，具有普通房屋买卖的基本性质。在这个过程中，国家是经济人，是法律主体，有着自己的正当利益，因此，在房改过程中，国家完全可以也应该选择合同的相对方，通过法律和政策规定房改的购房主体以及主体的变更事宜。而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶，就是对房改的购房主体以及主体变更事宜的规定。由于交款时双方已经离婚，而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶，因此，王某作为买房人的主体资格在其离婚时就已经消灭，就不再是共同买房人。  至于刘某利用了王某的政策优惠，可以看做是刘某在房改过程中有轻微的欺诈行为，即刘某编造了一个不存在的现任配偶，利用她的信息骗取国家的补贴优惠。刘某的这一行为根据合同法是无效的，将导致合同部分无效，即国家给予其配偶补贴的部分无效。合同的其它部分仍然有效。此案中，王某的政策优惠，是刘某对国家欠交的购房款，应该追缴并加收利息。而王某也无权主张自己是房产的共有人，因为既然已经离婚，王某在此次房改中就不再享有政策优惠，其在本次房改中的所谓优惠实质上是个骗局，依法并不存在。当然，在以后的房改中，她仍然可以利用自己的政策优惠。万一王某因为刘某利用其信息骗取政策优惠，影响其参加房改，刘某应承担侵权赔偿责任。 房改房确权纠纷的第二个问题，是购房人一方死亡，其前婚子女与后婚子女围绕房屋发生的继承纠纷。解决这个问题还是要首先确认房改房是购房人的个人财产还是夫妻共同财产。  再举一个案例：杨某的老公张某98年去世，杨某99年参加房改。购房契约上的购房人一栏写的是杨某，配偶一栏写的是张某。由于双方都是老干部，两人的政策优惠足以支付房改款有余。杨某04年去世。处理遗产时，前后子张大与后婚子张小发生纠纷，并告到法院。结果判定为夫妻共同财产。 依据是最高人民法院(2000)法民字第4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》。该文规定：“司法部律师公证工作指导司：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”从逻辑上看，该文有个致命缺点，即购房人双方的政策优惠不足以支付购房款，房子就是一方个人财产;足以或者超出就是夫妻共同财产。显然，以政策优惠对购房款的比值来决定房屋的权属是错误的。  所以，2011年11月23日，最高人民法院《关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复》撤销了该文件，并规定“……此类问题不能一概而论，而是应当具体问题，具体分析。” 显然，我所举的案例又是一个错误判决。此案应认定为购房人的个人财产，理由是：此案中，法定的购房人就是健在的一方杨某，死去的配偶张某不是购房人，张某的子女按照房改政策也不是购房人。 而国家给死亡一方的政策优惠应该理解为因为死亡一方的贡献而给生存配偶在房改中的优惠，理由如下：1、购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，不是夫妻关系存续期间一方或双方的所得;2、只有健在一方是合法的购房人，才有资格享受这种优惠。3、这种优惠是否享有完全决定于健在一方是否购房以及购房时是否接受这种优惠，即完全决定于健在一方的意志和行为，而与子女的意志和行为无关。也就是说，作为购房人的健在一方完全可以对这种补贴优惠行使占有、处分的权利。购房以后，她还可以通过居住、出租住房对这种补贴优惠的变形行使使用和收益的权利。这样，她对这种补贴优惠便享有占有、使用、收益和处分的四项权能，也就是说享有所有权。可见，我所举的这个生效判决，又是一个错判，一个与法有据的错判。此案讼争的房产是杨某的个人遗产。当然，作为继承人，张小应当向国家补足杨某欠交的房改款，数额是杨某死亡配偶的政策补贴。  为避免类似错判的大量地重复发生，我想提出一个合法有效的规则：作为确定房改房是夫妻共同财产还是个人财产的依据——房改时间，应该确定为交款时间。交款时存在夫妻关系的，就认定为夫妻共同财产，否则认定为一方个人财产。这样，就可以合法地确定争议房改房是夫妻共同财产还是夫妻一方的个人财产，为此类纠纷的处理提供依据。 在实践中房改房的转让主要有买卖、赠与和交换。其中买卖是最主要的方式。其它两种方式在程序上可以比照买卖进行。  在房改房的买卖过程中，买房人应该注意以下问题： 首先 ，了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确定法律、法规以及原单位是否允许转卖。一定要确认原单位是否同意出让，因为部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权。 其次，确定卖方是否欠交土地出让金，如果欠交，应该由卖方交齐。 再次，了解房屋背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。 复次，确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所中意的房屋进行比较。还可委托中介机构或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。 最后，慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。  值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，中介、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。 另据经验，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到交易审批方可按二手房交易程序进行交易。  房改房一房二卖也是时常耳闻的事情。从法律上讲，无论一房二卖还是多卖，所签的房屋买卖合同都是有效的。如果房屋已经过户，无论过户还是合同都是有效的，卖方对其他买房人承担违约责任。如果交易中存在无效或可撤销的因素，要首先通过诉讼宣告合同无效或撤销合同，然后通过行政诉讼撤销房产证。在法院判决撤销房产证之前，房产证是有效的。另外，原来有一个行政撤证程序，即由房产局自己做出撤销房产证的行政决定，但物权法生效以后，相关的规定被废止，这种撤证方式也就不存在了。 |
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