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郑州拿地的同行们对这句话都不会陌生，“根据《郑州市人民政府关于大力推进装配式建筑发展的实施意见》，经会议研究决定该宗地块采用装配式建筑技术建设。” 就是这个装配式建筑。 装配式建筑的由来、发展、分析，网上比比皆是，感兴趣的自己查。今天单纯从投资拿地的角度，探讨两个问题： 1、装配式建筑与装配率是一回事吗？ 2、采用装配式建筑一定会减少项目利润吗？ 第一个问题：这两个不是一回事，真不是一概念。郑州五区要求的100%装配式，50%装配率。 装配式建筑：指由预制混凝土构件通过可靠的连接方式装配而成的混凝土结构。 100%装配式就是整个小区每栋楼都要采用预制构件的方式。 装配率：是指装配式建筑中标准层部分，使用预制构件体积占全部构件体积的比例，这个指的是单体建筑，就是单栋楼。 50%的装配率就是每栋楼记住是每栋楼采用预制构件的比例不低于50%。 什么是预制构件？是指提前根据设计要求预先制作好的建筑的部分，如墙体、梁柱、楼板、楼梯、阳台、雨棚等。有些是不能预制的部分就需要现浇。这也是为什么没有100%装配率了，有些部分需要现浇。 出于抗震性和整体布局的考虑，建筑工程中有些模块是不能预制的。比如剪力墙的天板、卫生间（住宅标准层）、电梯前厅、公共走廊、电梯井道、楼梯间剪力墙、折板楼栋。 假如小区规划有十栋楼，10栋全部采用了预制构件，如果2栋楼的装配率达到了50%； 那你装配式建筑面积占比就是20%； 如果10栋全部采用了预制构件，10栋楼的装配率均达到50%，那你装配式建筑面积占比就是100%。 面积占比是以单体面积来算的 第二个问题：对于具有一定规模的项目来说，装配式建筑带来的收益是正向的！这个一定规模经国家测算是10万方。特殊的除外，比如经开区的52号地，不到10万方，规定仍需采用装配式。 拿地角度的共识，装配式意味着成本的增加。按照郑州五区要求的100%装配式，50%装配率，住宅单方成本需要增加400-450元/㎡。 根据郑政文 〔2017〕37号 《郑州市人民政府关于大力推进装配式建筑发展的实施意见 》，装配式建筑可享受税收和可售两大利好： 1、装配式成品房发生的实际装修成本可按规定在税前扣除。经相关部门认定,装配式建筑可全额返还预缴的新型墙体材料专项基金。符合新型墙体材料目录的部品部件生产企业,可按规定享受增值税即征即退优惠政策。（成本可税前扣除） 2、对采用装配式建筑技术建设 (采用预制外墙或预制夹芯保温 墙体)的商品住房项目,其外墙预制部分建筑面积不计入容积率,但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%。对采用装配式技术建造的保障性住房及政府和国有企业投资项目,所增加的成本计入项目建设成本。 不超过总建筑面积3%，实际上可增加1%-1.5%的可售面积。这个需要在报规的时候才能知道具体多少，拿地前是不知道的。所以拿地的老铁们这时候让设计给增加可售面积是不可能的，还是让营销提提价靠谱。 还有遇到装配式建筑，可以适当让运营加速排期的，标准化大量生产，不受天气等其他不确定因素影响。这个提速需要在标准层就是 0以上才行，地下和非标准层是无法装配式的。 回答完毕。 停更了这么久，感谢写还在关注的老提们。谢谢。我们家小娃娃作息稍微正常了，开始更新了，以后每周二、周末更新。 更新的内容多是在拿地实操过程中遇到的，自己积累的一些简单的知识，希望对您有所帮助。 |
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