昨天一朋友打电话，问我去年万达房子多少钱买的，我说7000，他激动的说，我们前天买的公寓打特价才6000多，比你去年买的便宜多了，我竟不知如何给她说，就说你去问问住宅多少钱（现在应该是12000左右），他很诧异，问我住宅和公寓有差别么？这把我吓了一跳，如果这种差别你都不清楚，你还投资哪门子房地产？
公寓是一种比较特殊的住宅类别。限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“不限购、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中狠狠打动了有投资需求的买家。商务公寓一般来说，面积不大，小公寓易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。这是公寓的优点。从这个角度来说，住宅、公寓，在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。
有些人觉得总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，总价差别不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。出租的价格也差不多，甚至高于住宅，所以有些人买到了比住宅便宜的公寓以为赚到了大便宜，其实不然。公寓在持有的时候，其实会面临很大的风险和很多隐性成本。
第一，贷款的区别公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款
住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款
公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
贷款年限上也有区别。住宅最长可贷款30年，而公寓属于商业用地，贷款年限10年。银行为什么这么规定。其实，已经看出了，公寓要比住宅的风险更大，银行已经预知这种风险了，所以要降低风险，就要提高首付，首付五成。年限也要缩短。这对于投资来说，杠杆使用效率太低，且占用的本金太多，风险更大。
第二，能否落户，是否有学位的区别。
公寓：不能落户、无学位。
住宅：符合条件可落户，有学位。购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的，如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。这也就是为什么万达广场住宅可以卖到12000，而soho公寓不升反降到6000。
第三，使用属性与品质之间的差异。
公寓：实用面积7成就不错了，使用年限最多50年
住宅：最高实用面积能达8成左右，使用年限最高70年
小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、公摊面积、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小，公摊大，本身就不是正常户型的住宅，居住会影响使用功能。商用性质的公寓一般使用面积小，市场上大多公寓只能有七成左右的实用面积。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用面积能达到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
第四，公寓与住宅小孩隐性成本太大。
公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火
住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
Jacob
在大城市，看起来最NB、最豪华的房子是高档商务公寓，绝对催眠。但我告诉你，这是被阉割了的住宅，他们再豪华，也不过是身穿锦袍的太监，生不出猴子。记住，买房子：住宅！住宅！还是住宅！中国最危险的几种物业：传统商业旺区的天价商铺＞普通商业旺铺＞郊区新区的写字楼＞养老地产＞旅游地产＞商务公寓＞郊区新区的住宅。
没有投资价值的主要原因主要元因商住两用房属于商业用地，只能用商贷，首付百分之五十，只能贷款10年。
一般情况下，商住两用的房子是不可以落户，要70年产权的普通住宅才可以，50年产权的公寓(商住房)是不能落户的。首付很高，月供压力很大，不仅对资金是极大的浪费，而且租金根本无法抵消月供，每个月还要自己承担大额的月供。如果有幸租出去了还好点，一旦租不出去，每个月的月供就成为恶性负债了，整不好，就给整破产了，所以根本不值得投资。这不是在哪里建CBD的问题，而是商住公寓就根本不值得投资，与在哪里无关。万达广场的soho公寓同样不值得投资，如果买了可真是买错了。
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