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文丨三环 不知不觉中，南港房价已经破万。 在建业、永威、远洋、招商这些开发商进入南港之前，南港的房价还徘徊在8500元/㎡左右。 去年年底，和昌盛世城邦还在搞各种促销活动、特价房，8000出头就能买到一套小高层。 有些转让房源，甚至能够跌破8000元/㎡。 所有的变化都出现在开发商大举进入南港之后。 直接将南港的房价从8000+，拉升到了10000+。 在北港高层仅仅10000出头的情况下，南港有何底气能够破万？ 01 最近，马老师在郑州出尽了风头，各种刷屏霸占头条。 马老师的投资项目一时间也成为了各个区域宣传的噱头。 有人说在白沙科学谷，有人说在北龙湖。 最后港区的支持者力压群雄，用一张规划图证明了真相。
马老师的阿里巴巴，建在了港区的双鹤湖片区。 02 南港，一直是一个特别神秘的区域，分析南港的文章很少。 管南、惠济、金水北、北龙湖、常西湖，各个区域的分析文章都很多，唯独南港，屈指可数。 有一个重要原因就是，南港距离郑州市区实在太远了。
从紫荆山到双鹤湖公园，走高速51公里，56分钟才能到达。 从金水路到开封也就58公里，但由于不是高速，需要1个半小时左右。
举个极端的例子，如果在南港居住，在郑州上班，即使不算堵车，每天的通勤距离100公里以上，通勤时间2个小时以上，通勤成本50元左右。 所以，根据项目置业顾问的介绍，来南港买房的客户，一共分为三类： 第一是在港区工作的客户； 第二是市区来投资的客户； 第三是地市来投资的客户； 真正买来要住在这里的客户，或许能占到一半。 03 想要了解一个区域，最直观的还是先从地图与道路说起。
省道102以南，都算是南港的地方。 从大地图上能够看到的景观有： 1. 梅河公园； 2. 苑陵故城遗址公园； 3. 郑州园博园； 4. 双鹤湖中央公园； 5. 郑州新国际会展中心； 6. 郑州南站； 前四个，是已经建设好，或者正在建设的公园；后两个，是目前南港最重要的，也是宣传力度最大的两个项目。 这些项目，就是南港宏伟的规划中最先落地的项目，每一个都足够有分量，每一个都是楼盘宣传的卖点。 但是这个图最大的缺点就是，无法展示南港美好的未来，所以我们再来看一下南港的规划图。
路网规划完整，湖泊星罗棋布，河流交错纵横，各个区域功能分区明晰，住宅、产业、商业规划合理，一个完整的航空产业之城跃然纸上。 同时地铁17号线也已经在修建，地铁17号线又叫郑许城际铁路，从港区直通许昌东站，预计2020年底通车。
04 根据各个片区的功能不同，我们可以将南港划分为四个部分。
1. 高铁南站片区 2. 苑陵故城片区 3. 园博园片区 4. 双鹤湖片区 高铁南站片区 这个片区由高铁南站+会展中心这两个主要部分组成，区域内几乎没有任何的住宅用地，所以三官庙还未整体拆迁，片区内道路也还没有修建完善，有很多村里的道路。
高铁南站距离机场6公里，建成之后将成为全国第二大高铁站，根据规划，郑州南站将接入郑渝高铁、郑合高铁及郑登洛城际铁路等中原城市群城际轨道交通系统。
郑州地铁9号线、13号线在此接驳换乘。 根据规划，2022年郑州南站将正式开通运营，成为港区发展的新引擎。 在2017年郑州南站刚开始修建的时候，三官庙旁边的麦田里，还有一条断头的铁路。现在郑万高铁已经于8月12日第一次驶过郑州南站，当初的断头铁路也已经接轨修好。
郑州新国际会展中心，就在高铁南站的西侧，目前的三官庙附近。 由郑州航空港兴港投资集团和绿地控股集团共同投资兴建。 项目占地面积2450亩，总投资100亿元，室内总展览面积为40万平方米，建成后将成为亚洲第二大展馆，是我市现有的郑州国际会展中心的6倍，与上海虹桥的国家会展中心规模相同。
现在正在建设一期，具体的建设进度不清楚，从三官庙的街上过，只能看到这样一个牌子。
以前这个地方还会有围挡，现在连围挡也看不到了。 苑陵故城片区 苑陵故城片区位于机场以南，南水北调运河以北，京港澳高速以东，整体呈现三角形状。 这个片区有苑陵故城、港区管委会，还有朝虹电子、东欣电子等科技公司，还有兴瑞·汇金国际、美创国际等产业园。 片区内的路网已经基本完善，各种厂房、产业园、管委会，让整体面貌更像是一个城市。 片区内住宅用地不多，目前有两个住宅项目在售。 和昌盛世城邦、豫发九棠府。 和昌盛世城邦 和昌盛世城邦位于雍州路与苑陵路交会处，算是一个老盘，2016年就开始卖了，到现在已经3年多，三期只剩少量大户型在售，目前在推四期。
2016年刚开盘的时候，四五千就能拿下。但是当时并没有人能看到南港的优势，也极少有人看到南港会在三年之后开始爆发。 卖到现在，毛坯9000元/㎡，只剩大户型。四期的精装房，据说也要卖到1万以上，追平北港的房价。 豫发九棠府 豫发在南港的又一个大盘。 项目位于航空港区梅河路与树杞路交会处，全部规划为6层洋房，容积率只有1.15，产品非常纯粹，项目紧邻梅河，是标准的河景房。
目前在售120-164㎡房源，均价10000-11000元/㎡。 其实该片区还有一个项目，兴瑞·汇金国际。 这个项目主要是以商墅为主，目前已经售完，营销中心也变成了中建梅溪上郡的售楼部。 由于华夏大道正在施工，所以，该片区的交通目前较为闭塞。需要等到后期雍州路下穿机场隧道修通、华夏大道修通，该片区的南北向交通将会彻底打通，无论是通往北港，还是通往市区，都有多种选择。 该片区主要功能就是综合性产业园区，各种产业园已经率先在这里建厂开工，住宅只是配套，产业才是主角。 园博园片区 该片区最重要的就是园博园，一个园博园的建成，直接将片区的道路、绿化等基础设施全部完善。 从规划中也可以看出，这个区域大部分地块都是住宅地块。 但是，该片区也是全国最大的安置区之一。 从商登高速上可以非常明显的看到，一大片的安置区矗立在港区的土地上。这些安置区总面积2000多万方，总投资524亿元，可安置居民23万人。 已经有30个村庄约10万人入住。 也就是说，这些住宅用地，已经大部分被安置房所占据。
目前，该片区有两个项目在售。 中建梅溪上郡 项目位于滨河东路与梅河路交叉口，距离安置区相对较远，受安置区影响非常小。 紧邻南水北调运河还有梅河，生态环境很好。 项目规划7栋洋房、8栋高层，精装交付，预计均价11000元/㎡，目前还有团购房源在售，价格在9000元/㎡左右。 项目位置距离华夏大道、京港澳高速、商登高速都不远，交通非常方便。 瀚海航城 瀚海航城也可以在片区被称作老盘。2017年开卖，现在已经卖了两年。
当时5000多的内购被人称作傻子，两年过去已经卖到了七期，8000+的房价还必须买车位，地市看房团一波一波输送到售楼部。 虽然现在瀚海航城还属于尉氏的地界，但是沾着南港的所有光环，背靠郑州南站、园博园，这里的价值已经被无数人认可。 双鹤湖片区 高铁站为功能片区、苑陵故城为产业+生态片区、园博园为安置+生态片区，那么双鹤湖片区就是整个南港最为核心的地方。
片区内主要土地使用为产业+商业+生态。 以双鹤湖中央公园为基础，以双鹤湖周边商业为中心，以双鹤湖周边产业为依托，打造南港最为庞大的产业、生态基地。 在双鹤湖片区，最重要的就是产业与生态，那些仅有的住宅用地，仅仅是产业的配套。 双鹤湖中央公园很大，占地面积2295亩，目前一期工程（梁州大道以西部分）已经完工，二期工程（梁州大道以东部分）目前还是棚户区，没有拆迁，需要等安置房交房之后，棚户区拆迁，二期工程才能够启动。 双鹤湖东侧湖首的位置，规划了属于港区的“绿地双子塔”，目前还是围挡，无法看到工程进度。
但是整个一期的绿化、景观、河流、湖泊、喷泉、桥梁、地下停车场等所有的设施，都已经投入使用。
每周五、周六晚上8点，还会有音乐喷泉表演，曾引发上万人到场观看。
地下还规划的有商业项目，围绕着双鹤湖湖滨，建设于地下，成为周边产业与住宅的商业配套。 双鹤湖片区的所有住宅，也都围绕着公园布局。 建业云境的售楼部，就位于双鹤湖旁边，地块位置相对较远，位于梁州大道以东，与招商公园与湖项目相邻。
我们把地图放大了就会发现，双鹤湖周边的道路已经全部修好，路网成型。 开车去南港溜达一圈就能感觉到，这里的道路才是未来城市应该有的样子。
说下双鹤湖片区的项目。 建业云境 项目位于梁州大道志洋路附近，营销中心位于双鹤湖湖边。
售楼部的景色非常漂亮，还有新人在这里拍摄结婚照。
项目目前处于前期咨询阶段，总占地58亩，总建筑面积约13.1万㎡，容积率2.5，规划10栋20-25F住宅。 具体价格还没出来，预计与招商公园与湖相近，都在1万元/㎡左右。 招商公园与湖 项目位于郑州航空港区梁州大道与公园北一路交会处向南500米，双鹤湖公园二期北侧。 项目总占地约104亩，总建筑面积约15万方，分两期开发。首期容积率1.99，规划4栋18层小高层、9栋洋房，精装修交付。
目前有洋房及高层在售，120-144㎡左右户型，高层价格9500-11000元/㎡，洋房均价13000-14000元/㎡。 近期推出部分特价房，价格从8900-9500元/㎡不等。 永威望湖郡 项目位于华夏大道与望湖路交会处，距离双鹤湖的湖首不远。 首期占地108亩，容积率为1.5，户数是892户，项目一共规划8栋15-18层的高层，7栋7层洋房，6栋叠墅。
一楼带院房源均价约20000元/㎡，平层房源均价约13500元/㎡，六楼均价约14000-15000元/㎡，户型建面约140-167㎡。 小高层均价为11000元/㎡，户型最小87㎡。 永威望湖郡是目前南港最贵的项目之一，之所以说之一，是因为还有一个更贵的项目。 远洋中能荣府 项目位于志洋路与生物科技二街交会处北300米，北侧紧邻梅河，出门就是河畔公园。
产品全部为别墅，共分三种类型。 独门独户、临河叠墅、非临河半叠墅。 独门独户为东西朝向，价格在400万以上，据说已经卖出多套。 临河叠拼两层为一户，全部是大户型。 非临河半叠拼这个名字用在这里最为恰当，因为该户型较为难理解。 一层+二层南半部为一户，三层+二层北半部为一户。向上类似，一层半为一户，最小面积108㎡。 最便宜的半叠拼价格在1.2万以上，临河叠拼价格在1.7万以上，不是一般人可以买得起的。 05 南港基本情况已经介绍完毕。 苑陵故城+园博园+双鹤湖景观带已经基本成型，生态环境十分喜人。 再加上成熟的路网、地下综合管廊、海绵城市等高端设置，未来可期。 这些所有的配套，都是为了筑巢引凤，为了阿里巴巴、为了恒大的汽车产业园、为了医药科技产业园、为了更多意向入驻的“高端产业”。 在南港，产业才是主角，住宅只是配套。 目前南港在售的住宅项目，仅仅只有8个，后续的住宅供应量将会十分巨大。
双鹤湖片区的土地出让，类似滨河国际新城，安置房统一开发安置，住宅用地全部切割为几十亩的小地块，让更多的开发商进来，建造更为纯粹的住宅产品。 目前，南港的项目已经全部破万，仅有部分特价房、老盘还在万元以下。 “投资天堂”的名号，在房价破万之后不复存在。 以前花5000元/㎡买房的那批人，已经翻倍，花8000元/㎡买房的那批人已经看到希望，而现在花1万入场的人，还需要再等待至少3年的时间。 未来的南港，会更像滨河国际新城，高大上的规划、高端上档次的产业、落地速度极快的公园绿地、十几个开发商同台竞技、再加上各种宣传，这里很快成为郑州下一个房价高地。 现在进场，已经错过了前两拨的南港红利，但是未来，这里依然潜力无穷。 —— END —— |
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双鹤湖周边用地示意图
双鹤湖到紫荆山距离
紫荆山到开封距离
港区地图
南港规划图
地铁17号线双鹤湖南站
三官庙街景
高铁南站项目部
