原创观点 | 《民法典》对建设工程领域的影响及应对建议

京鲁老宋 2020-09-16

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上一篇，我们从土地使用权续期、业主的建筑物区分所有权、物业服务合同、居住权、抵押权等方面梳理了《民法典》对房地产领域的影响及应对建议。本文将继续分析《民法典》对建设工程领域的规定和影响，并提出应对建议，供各位参考。

一、合同无效

《建设工程司法解释（一）》

《民法典》

第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

第三条建设工程施工合同无效,且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持；

(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

因建设工程不合格造成的损失,发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

第七百九十三条建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

影响及应对建议：

1、工程验收合格时的处理方式

（1）增加承包人获得工程价款的不确定性

《民法典》将《建设工程司法解释（一）》第二条中“应当”支付工程价款的表述修改为“可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿”。这一修改增加了法官的自由裁量权，也增加了承包人获得工程价款的不确定性，显著加大了承包人签订无效合同的风险。因此，承包人在签订建设工程合同时应当更加注意合同的合法性、有效性，避免因合同无效而造成损失。

（2）扩大承包人有权请求发包人支付工程价款的工程范围

《民法典》删除了《建设工程司法解释（一）》第二条中“经竣工验收合同”中的“竣工”条件，即只要经验收合格，未完工程、阶段性工程的承包人就可以请求发包人支付工程价款，扩大了承包人请求发包人支付工程价款的工程范围。该条款不仅保障了承包人获得未竣工工程的工程价款的权利，而且防止了发包人因工程未竣工而拒绝支付价款导致其不当得利，有利于平衡无效合同中承包人和发包人的利益关系。

2、工程验收不合格时的处理方式

（1）发包人有权请求承包人承担修复费用；

（2）工程修复后仍不合格的，承包人无权请求发包人支付工程价款。

二、合同解除

《建设工程司法解释（一）》

《民法典》

第八条 承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：

(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;

(二)合同约定的期限内没有完工,且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;

（三）已经完成的建设工程质量不合格,并拒绝修复的;

(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。

第九条 发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工,且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：

(一)未按约定支付工程价款的;

(二)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；

(三)不履行合同约定的协助义务的。

第十条建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。

因一方违约导致合同解除的,违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。

第八百零六条 承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

影响及应对建议：

1、明确解除合同的法定情形

发包人解除合同的法定情形包括：承包人转包或违法分包。

承包人解除合同的法定情形包括：发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务。

2、扩大发包人的协助义务范围

《建设工程司法解释（一）》第九条第（三）项规定，发包人“不履行合同约定的协助义务的”，承包人有权解除合同。而《民法典》删除了“合同约定”这一限制，将解除合同的法定情形扩展到合同未约定的合同附随义务，扩大了发包人的协助义务范围，更有利于保护承包人的法定解除权。

3、发包人未按约定支付工程款时，放宽承包人行使解除权的条件

根据《建设工程司法解释（一）》第九条的规定，当发包人未按约定支付工程款时，承包人行使解除权需要满足两个条件：第一，经催告后的合理期限内发包人仍未履行相应义务；第二，发包人未按约定支付工程价款致使承包人无法施工。

然而，《民法典》第八百零六条删除了发包人未按约定支付工程款时，承包人有权解除合同的情形。这一删减看似不利于承包人，但是根据《民法典》第五百六十三条第（三）项的规定，承包人可以“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”为由直接解除合同，无需满足“致使承包人无法施工”这一条件，这意味着当发包人未按约定支付工程款时，承包人行使解除权只需满足一个条件，即经催告后的合理期限内发包人仍未履行相应义务，实质上是放宽了承包人行使解除权的条件。

4、明确合同解除后工程价款的支付问题

关于合同解除后工程价款的支付，《民法典》第八百零六条第二款基本采纳了《建设工程司法解释（一）》第十条第一款的规定，分为建设工程质量合格与不合格两种情况进行处理：若质量合格，则发包人应当按照约定支付相应的工程价款；若质量不合格，则参照《民法典》第七百九十三条[1]的规定处理。

三、措辞调整

《合同法》	《民法典》
第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同,也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。	第七百九十一条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。
第二百七十四条勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件(包括概预算)的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。	第七百九十四条勘察、设计合同的内容一般包括提交有关基础资料和概预算等文件的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。
第二百七十五条施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。	第七百九十五条施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。
第二百八十二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的,承包人应当承担损害赔偿责任。	第八百零二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。	第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。