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◉对居住权的限制，司法机关还需要综合考量该限制是否对公民的基本生活造成重大影响。 ◉在目前登记主体、登记程序、登记效力、审查标准等诸般不明的情况下，需思考未登记的居住权能否对抗需要登记设立，而未登记的债权。 ◉居住权登记虽然是设立居住权的生效要件，但是不是对抗要件却并不清楚。不过学界普遍认为，居住权对抗善意第三人的物权属于应有之意。 作为我国民法典编纂中的一大亮点，居住权制度终于自学界周而复始的沙盘推演中步入立法的舞台。《民法典》第366条明确规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。”这一新型权利的引介迅速引起了社会各界的广泛讨论。然而事实上，本次居住权立法并非国家立法机关“首提”。早在2010年，全国人大法工委就指出，居住权就是“对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。” 不过，实践中的“居住权”不仅指向一种民事权利（用益物权），还往往特指一种生存权，主要体现在司法机关对个案裁量的基准中：即对居住权的限制，司法机关还需要综合考量该限制是否对公民的基本生活造成重大影响。例如该居住权标的为居住权人的唯一居所，一旦居住权不能对抗善意第三人的物权，将致使居住权人无处安身等等。置言之，物上请求权并非总是绝对的，这其中还存在人权限制禁止的要求。由此，以下问题便颇值得进一步探讨：例如，公民A不仅有某处房屋的居住权，还自有一处房屋的所有权。对居住权的限制不会对公民的生存权造成影响，那么该居住权还能否对抗善意第三人的物权？ 由于居住权具有一定排他性，因此居住权的设立与灭失必然对第三人的交易行为产生影响。因此，民法典并未采取自治主义，而是遵循登记主义的立法模式，要求居住权的设立，必须向登记机构申请居住权登记。可问题是，在目前登记主体、登记程序、登记效力、审查标准等诸般不明的情况下，未登记的居住权能否对抗需要登记设立，而未登记的债权？本文正是围绕以上两个问题展开。 其一居住权何以对抗善意第三人的物权关于居住权能否对抗善意第三人的物权，《民法典》并未从文本层面明确规定。易言之，结合上下条文来看，居住权登记虽然是设立居住权的生效要件，但是不是对抗要件却并不清楚。不过学界普遍认为，居住权对抗善意第三人的物权属于应有之意，理由如下： 首先，从居住权的权属性质看，居住权属于用益物权，因此具有物权的所有特征，即对世性、绝对性、直接支配性。 其次，从居住权设立方式看，《民法典》并未采取意思主义的设立模式。即只要经过必要的公式程序，居住权就能够对抗不特定第三人的物权。 再次，从居住权的立法基础看，居住权立法主要是为了满足弱势群体的生活居住需要，具体包括保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益等等。如果居住权不具有绝对性，对弱势群体而言便失去立法意义。 复次，从居住权的消灭规则看，除另有规定之外，居住权仅因权利人死亡后消灭。换言之，居住权的存续期间较长。如果不能对抗第三人，则无异于变相缩短居住权的存续时间。 最后，从居住权的市场调节功能看，有利于确保交易安全以增进效率价值等。 总之，居住权能够对抗善意第三人的物权似乎不言自明。可即使在理论上得以证立，实践中却可能难以践行，甚至可以说，居住权的绝对性与其说是常态，倒不如说是例外。譬如离婚后居无定所人群的居住权问题，《婚姻法》第42条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一》第27条虽然赋予离婚后没有住处的一方，在离婚时享有另一方房屋的居住权。但出于不言自明的缘由，这种居住权不可能，也没必要是绝对的。实践中出于重新生活、再婚、子女抚养等各方面的考量，司法机关对居住权的居住期限的裁量也往往只有1-2年，远达不到直至居住权人死亡灭失的情形。 再如《中华人民共和国老年人权益保障法》第16条明确规定：“赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”但一方面该规则属于典型的授权性规则，并不具备强制性。另一方面，虽然《保障法》为老年人居住权的救济提供了司法途径，规定人民法院和有关部门，对侵犯老年人合法权益的申诉、控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿、拖延。但综合来实施状况来看效果并不显著。以上海市为例，2005年全市受理的涉及老人利益纠纷的诉讼中，仅居住权纠纷便占到51.4%。 事实上，在居住权的理论与实践中，存在着两种截然不同的居住权。一种如上述婚姻法与保障法中的居住权，它分散于民法规范以及社会治理法规的各处；另一种则仅仅出现在司法机关的法律涵摄过程中，它类似于所谓“未列举的权利”，属于伦理层面的内容。然而立法中的“居住权”究竟指的哪一种，还是二者兼而有之，《民法典》并不明确。有学者敏锐地注意到了这一点，指出本次居住权制度立法，在目的上与其说是要把既有的居住权规范体系化，倒不如说是把居住权制度当作贯彻公共政策的工具，“敦促作为公权力主体的国家尽快完善住房保障体系。”因此本次居住权立法既有着眼于平等民事主体之间的物权性房屋利用关系的私法规范，也有涉及“所得重分配，或者弱者保护考虑”的公法规范。 而在司法实践中，居住权的公共性与自治性并非截然对立。例如在“杨吉文因与被申请人李志信、王新华申请执行人执行异议之诉”一案中，最高人民法院认为，申请人的居住权之所以优先于被申请人的债权，不仅仅是因为物上请求权在救济优先级上优于债权请求权。也是由于居住权优先保护更符合以人为本的重要理念，以至于在利益衡量时，当居住权直接关系到生活保障功能，与其生存权息息相关时，居住权的请求权在伦理上便具有一定的优先性。 问题是，当这种居住权不具备伦理优势时又当如何进行衡量呢？譬如前述，对居住权的剥夺并不影响当事人生活保障的情况下，如居住权人有多个居住权标的，抑或多个房屋所有权。如果机械式地秉持居住权的绝对性，似乎对第三人显失公允，有助长借助居住权逃避债务的“老赖”风气之嫌。可如果一概认定居住权具有相对性，似乎又不利于市场稳定，以及民法典的明确性与稳定性。可见，居住权能否对抗第三人的物权，仍然需要立法裁量确定。 其二居住权何以对抗善意第三人的债权如果说居住权对抗善意第三人的物权尚有疑问，那么居住权对抗债权便不应该存在争议。毕竟，不论是理论还是实践，物上请求权的优先性均优先于一般的债权请求权，此点并无异议。尽管实践中仍存在些许例外，如最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定，如果居住权人不属于“低保对象且无法自行解决居住问题”的情况，则居住权不可抵抗已登记的不动产抵押权。总之，我国《物权法》第187条规定：建筑物、正在建造的建筑物设立抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。而在居住权立法之前，不论抵押权是否登记，不能对抗居住权是常态，能够对抗则是例外。 而在居住权制度立法中增设登记条款之后，随之而来的问题便是，登记后的居住权还能否对抗已登记的不动产抵押权呢？抑或恰好两者均未登记，但两者的民事法律事实均属实，法官应当优先满足居住权还是抵押权呢？ 通常来说，居住权作为一种生存权，无疑应当优先于抵押权，不论这种居住权是否遵循登记规定。不过，并非所有居住权发生的场域都必然属于生存权。况且，即使权利主体陷入最低生活水平以下，对居住权的限制业已达到使居住权人陷入“居无定所”的地步，对居住权的救济也未必都应当由不动产抵押权人来承担。居住权制度虽然明确指向对弱者保护的价值诉求，但牺牲他人利益保障弱者的利益既不公平，也不合理。作为生存权的居住权，其诞生并不是由私人自治活动造成的，而是由市场机制失灵所致。因此救济的根本途径在公法领域，而非私法。因此，居住权能否对抗善意第三人的债权，从《民法典》中注定无法窥见答案。  |
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