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秋天是个收获的季节，对于地产行业来讲更是有金九银十之说，在沉寂了近三个季度后，地产板块迎来了最佳的投资时期。 放眼股民眼中的“大烂臭”，银行因为大幅计提拨备覆盖率而业绩低迷；保险因为疫情原因，导致保费的减少，业绩同样受到一定影响。 再来看地产板块， 上半年由于疫情影响开工近两个月，导致竣工时间延迟，进而推迟了结算时间，下半年在中国经济快速恢复中，各上市企业也加大了马力，预计三季度业绩增长继续恢复，全年将继续保持两位数增长！加上近9个月股价的低位调整，此时的地产股迎来了前所未有的机遇！ 长期以来，地产股在各种政策的“打压”下“苟延残喘”，高负债下行业整体规模增长见顶、越来越贵的地价已经远远超过了房价的上涨幅度，调控持续加码等等看空的声音不绝于耳。今年更是在地产龙头“万科”的2019年报“增长低于预期”的影响下，整个板块陷入了低迷...... 翻开A股市场地产板块市值前十名，只有保利地产和金地集团今年涨幅跑赢大盘，以万科为首的其他地产股多数涨幅甚至还没有转正。正是在这种前提的下，地产板块受到了机构投资者的抛弃，半年报显示，保利万科二季度遭遇基金减持金额在30亿左右，其他地产股的减持力度也不会小。 但即使是这样，地产行业在疫情过后率先显露出它的韧性，截止八月底，龙头房企全口径销售全部转正，A股的地产双龙头保利和万科的权益销售金额更是达到了两位数增长。预计后四个月在推盘加速的情况下，销售保持两位数增长也不是什么难事。 当你还沉寂在生物医药、消费科技大幅回调的折磨中时，此时的地产股以悄然无声的上涨了四个月，截止9月18日收盘，保利此轮最低的14.78元到17.35元，上涨幅度为17.3%，而你们眼中今年的“大傻”万科从24.79元到29.3元，上涨幅度达到了18.1%。请看清楚，万科在8月14日实施了每股1.01元的分红派息，如果加上这1元的股价，万科四个月的上涨幅度到了22.2%。 如果说今年万科的大跌是受业绩增长低于预期以及宝能和安邦清仓式减持的影响，那么在这个疫情后的第一个秋季，万科的股价也将迎来最佳的修复期。从港股的增持趋势可以看到，六月初截止到周五收盘，港资今年的净流入金额已经转正，并且创出了历史新高，而接近1%的净买入也完全抵消了公募基金的减持的金额，加上7月份以后成交量的持续放大，可以猜测，此时已经有更多的基金进行了增仓调仓，而大家担忧的安邦保险或在三季报后也完成了最后的减持。 悲观的投资者看事物的角度和乐观派完全不同，半年报万科27%的净负债率和账面上2000亿的现金足以证明万科的优秀，加之不断降低的融资成本以及各种以长租公寓、商业地产为依托发行的专项ABS，回收长信资产包的近400亿的现金，万科今年年底的净负债率有望创出近几年的新低！ 8月份三道红线的祭出，彻底打响了房地产行业的侧供给改革，也加速了地产股的分化，不知不觉中以保万金为首的地产股已拉大了与高负债民营地产股的距离。看看恒大先是高调宣布分拆物业上市，再推出7折卖房的优惠幅度，而后又急不可耐的提前赎回15.65亿的高息美元债，以及马上宣布恒大汽车回归A股的消息，这足以说明恒大对降负债的迫切性。 在所有的民营地产企业中，许老板的政治觉悟是最高的：连年巨资扶贫、1亿元捐赠武汉科技大学、10亿元捐赠中山大学医院、请回郎平祝国家女排再创辉煌、自行出资替国家男足邀请国际著名教练等等，这一切都走在了其他民营老板的前面。当皮带哥对降负债都这么用心时，你完全可以相信地产行业即将到来的巨变！ 看看当年煤炭、钢铁、有色金属、水泥的供给侧改革所带来的龙头股修复行情，你完全可以想象到接下来龙头股的走势。当其他高负债的民企受长期降负债影响时，以保利、万科为首，财务状况良好的地产企业，依然保持良好的发展速度。拿地节奏不变，收购兼并提速自然带来了销售份额的提升。 此时悲观的人又来揣测地产侧供给改革的复杂性和看持续性，就像每年看空销售规模下降的房产专家一样，会被持续打脸。地产行业发展至今天已经到了不能出任何系统性风险的时候，国家更需要一个长期健康稳定的局面来维持现状。改革只会给三线以下的城市带来阵痛，但长期来看一定会有其他财务状况良好的地产企业也会重新担负起这份责任，因此完全不用担心改革所带来的负面影响。 看看最近拿地提速的保利和万科，再看看鲜有拿地消息的其他民企，今年的秋季注定是一个不平凡的季节。从6月份开始的人民币汇率已经开启了它的持续升值之路，截止到目前，3个月的升值幅度已经超过了6%，高盛预计到今年年底人民币对美元汇率将升值至6.5的水平。 人民币的持续升值必定引发外资对A股的持续流入，而受人民币升值利好的航空板块和造纸板块也率先走出了慢牛行情，地产板块也将借助此次的升值通道展开它的估值修复之路。看看周五万科遭遇外资6亿多的抢筹，可以预计保利的流入资金也不会小。 春天我们撒下的种子，如今收获的季节到了，愿上半年的烦恼都可以作为秋天收获的铺垫！保利万科秋季收获进行时…… |
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