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一）何谓“刚需” 我们都知道，人们来大城市居住是为了享受其与小城市不一样的法治、就业、医疗、教育、商业、金融（实际上是权力等级）等配套，高等级城市可以吸引人口大规模跨地区的流入，源源不断地人口涌入，让居住具有“基础刚性”，也就是我们说的“刚需”。 与“基础刚性”需求相比，养老、旅游、度假等类型的房子都是“多余需求”，很多时候，酒店、养老院可以完全替代甚至做的更好。  恒大海上威尼斯 北京上海的老破小单价之高，流动性之好，与城市地段配套和其总价不高相关，只要新来这座城市的底层人口不断地接盘老破小，就能推动整个置换链条的运转和二手房市场的大发展。 为何北京上海的“老破小”流动性如此之好？以至于85%的交易都是老破小？ 那是因为在城市可实际通勤范围内，老破小是新来这座城市的人能买到的最低总价房子！ 这个世界终归是没有钱的人是大多数，县城里的人手握20万来到成都重庆还可以买房，来到上海则完全没有任何房子选择。 用二线城市的人的眼光来看，老破小就算地段再好，大不了“远一点”好了，否则住着多憋屈啊。 那么问题来了。 你这个“远一点”到底是多远啊。 我们不用跨出很远的距离，单单去看看嘉善县城（距离上海55公里）的房子好了，当前嘉善的新房和次新房普遍在15000以上，不少接近20000。可是嘉善县城里的老公房，10000出头还没有人要，可能相比去年也上涨了不少，可是这种房子挂出去是没人来看的。  同样的老破小在上海市区和嘉善流动性完全不一样 在嘉善县城这座离上海最近的环沪城市，20年房龄老破小基本没有流动性。它的上涨真的只是“纸面财富”。 相距50多公里相同的东西，一个占到了整体交易量的85%，一个估计连10%都没有。 什么原因？ 因为嘉善真的没有“刚需”啊。 二）通勤的时间与成本 上海的商务区，总部经济，主要集中在陆家嘴、外滩南京东路、静安寺、人民广场、徐家汇、张江这几个地方。 虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、世博等地方还在建设，相信未来也会有一定规模。 那么何谓可以通勤呢？ 我们一般认为，单程1个小时，往返2个小时，已经可以覆盖绝大多数人的通勤时间。 单程1个半小时，往返3个小时就是通勤的极限了。 超过这个时间，一般人肯定要换工作或者住所。 无论是公交，地铁，还是自己开车，有座位一个半小时已经是极限，站立可能1个小时就已经是极限了。  松江新城即使全程坐地铁到陆家嘴也要1小时40分钟 因此即使有地铁其房价也并无特别之处 当然不排除有奇葩人士单程2小时去上班，但是我们用1个半小时甚至1小时，足以覆盖绝大多数人的工作通勤时间。 我们还知道，时间与距离通常成正比，距离与交通工具的成本成正比。住在嘉善南站旁边的人固然可以坐高铁20多分钟到上海虹桥，可是高铁价格单程30元往返60元的票价，按照一个月工作20天计算就是1200元。  绝大多数小白领年薪也就十几万，刚工作可能才每个月几千块，每个月1000多块交通费完全是不可接受的。 而居住在市区，公交地铁每天都是几块钱，一个月才一两百块钱而已。 花100万买个嘉善房子来回上海通勤上班，居住需求并没有完全解决，还要花大额交通费用，明显违背常理。 即使坐高铁到了上海虹桥站，还要坐地铁转到其他商务区，虹桥站很大，光走路都要十几分钟。 而与此相对应的是，上海的市区租金并没有很贵，只是租单间的话也就在2000到3000之间。 由此可见，无论是时间还是成本，都没什么人会从嘉善坐高铁上班的。 事实上也的确没多少人朝九晚五真的会从昆山和嘉善坐高铁上去上海市中心商务区上班。 反倒是认识不少安徽苏北等年轻人房子买在昆山太仓嘉善，平时租房在上海，周末回家住。 再回到我们上节讲到的距离问题。 “远一点”到底是多远啊？ 答案就是，正常人单程1个小时，极限1个半小时，且费用尚可（大概标准，不超过300块交通费）的地方，才是会有实打实居住需求的地方。 超过这个范围，则实际上切断了和大城市的联系，成为实际意义上的“外地”。 三）距离的计算 市中心商务区停车费用基本每月1000块起，早晚高峰还限制外地牌照，能开得起上海牌照汽车付得起停车费的人也不是什么外地涌入上海的“刚需”。 基本上外地来的小白领都是坐公交地铁。 一般来讲，小站停公交车线路单程在15公里左右，20个站点，不堵车1个小时多一点能走完全程。 早晚高峰堵车的话单程一般远远超过1个半小时。 如果没座位的话，够累人的。 那么我们折中下，公交车全程，从终点站到终点站，即为普通人通勤的极限。 需要指出的是，公交车线路可能会有15公里，实际上直线距离远远小于15公里，可能只有10公里，因为线路绕弯站点设置都不可能是直线。  上海21路公交车路线全程15公里，直线距离8.9公里 我们的结论是，如果一个没有地铁的城市，半径超过10公里，基本上人们就无法通勤上班了。 这符合我们的日常认知。 当公车时代进化成地铁时代，城市的通勤彻底改变了。 轨道交通绝对是改变城市的大杀器。 地铁一般1.5公里一站，每站运行时间4分钟，停车开门30秒，完全不堵车，我们算5分钟一个站，1个小时可以开出去20站，近30公里。 更关键的是，其价格还没有贵到离谱，虽然20个站单程肯定超过6块钱，但与高铁30块相比还是便宜太多。 那是不是城市通勤范围一下子就拓展到30公里呢？ 你太天真了，地铁不成网，其通勤价值也很有限，整个城市只有几条地铁的话，其实还属于前地铁时代，通勤并不方便，下地铁转公交上班，你说难不难受。  北京天通苑具有很强的通勤特性，单程到国贸只需50分钟 公交车就像是毛细血管，四通八达，地铁如果不成网，只能是方便少数人，买地铁边上意义并不大，通用性一般，没法达到公交车的效果。 但是当地铁成网络化大规模运营后，我们可以直接拿地铁作为我们的通勤工具，完全不再转任何汽车，四通八达，可堪重任。 因为需要各种换乘方可到达目的地，很少有人完全不换乘，因此我们给刚刚算出来的20个站，30公里打个8折。  也就是16个站，24公里，这个距离差不多是地铁成网后人们可接受的通勤距离。 我们在《地铁对房地产的终极影响》中提到，地铁成网后有利于郊区房产增值，其原因就是从公交时代转变成了地铁时代所带来的剧烈变化。地铁成网大约是开通里程300公里以上。 而我国开通里程300公里以上的城市，基本就是一线城市。 那么，我们经常说的买一线城市半径25公里内这个结论，你知道是怎么来的了吧。 如果说对我们实际操作有什么结论的话，那就是买房如果距离中心商务区超过了25公里，短期内一定是坑。 这里是“外地”，即使行政区划上不是，但是你根本找不到二手房的买家，因为最核心的刚需不会来看的，刚需不来看，你还指望“多余需求”来接盘么？ |
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