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欢迎光临 论文精选 栏目 精选优质论文，集萃法官智慧，立足司法实践，繁荣应用法学。 编者按 近年来，随着经济转型升级、城市区域环境治理步伐加快，因违法用地、违法建筑引发的土地租赁合同纠纷呈逐年上升趋势。其中，因违法用地上的违法建筑被拆除，致使土地租赁合同双方就建筑物损失承担产生的纠纷最为典型。本文分析了土地租赁合同无效情形下，出租人承担地上违法建筑物赔偿责任的合法性基础，论述了建筑物赔偿金额的计算依据，阐明了建筑物赔偿责任的分摊方式，对类似案件的处理提供了一定的借鉴思路。 作 者 简 介 蒋梦娴 上海市宝山区人民法院审判监督庭副庭长，审判员。  土地租赁合同无效情形下 违法建筑物的赔偿责任路径分析 为网络发布方便之宜，已删除脚注 ↓↓收听语音版请点击播放↓↓ 语音版  近年来，随着经济社会转型升级、城市区域环境治理步伐加快，因违法用地、违法建筑引发的土地租赁合同纠纷案件数呈逐年上升趋势。此类土地租赁合同纠纷中，作为典型且多见的案件类型是：土地出租人为了对农用地获得超出农用地价值以外的价值，并寻求类似建设用地价值的租金收益，将耕地等农用地出租给承租人用于搭建厂房、生产经营等非农用途。与此同时，承租人则希望以低于建设用地的支出获得额外收益、甘心冒着违法建筑的风险。双方签订了较长租期的土地租赁合同后，承租人经出租人同意、默许或追认，在承租土地上搭建建筑物，但相关建设行为未获得建设工程规划许可证等行政审批手续，属违法建筑。土地租赁合同履行期间内，由于客观上存在违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等违法行为，承租人的地上建筑物被相关部门拆除；或相关建筑物即使目前尚未被拆除，也已有相关部门对建筑物的违法性进行认定，并责令限时拆除。据此，承租人诉至法院，要求出租人对地上建筑物的损失进行赔偿。 对于此类案件应当如何处理，出租人是否应当对承租人的违法建筑物进行赔偿？赔偿的计算方式如何确定？赔偿责任如何进行分担？司法实践中，无论是当事人、律师甚至是不同的法院、法官之间对上述问题均存在较大争议，乃至诸多误解和误读。 需要特别说明的是，2009年最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）虽对于无效房屋租赁合同中的装饰装修及扩建费用的处理有相关规定。但是，《司法解释》的适用范围是城市、镇规划区内的房屋租赁合同纠纷，并不包括土地租赁合同纠纷。而且，无论是在建造成本还是使用价值上，地上建筑物与依附于原有建筑物的装饰装修及扩建均有本质不同。由此，对于土地租赁合同无效情形下违法建筑物的赔偿责任分担，不能简单照搬《司法解释》相关条款。本文尝试全面梳理此类案件的审理思路。 一、路径选择的困境考察： 在赔与不赔间的价值选择 对于此类案件，迎面而来的第一个问题，也是最为根本的争议焦点即是：土地租赁合同履行期内，土地租赁合同无效情形下，出租人对于承租人违法搭建被拆除的损失，是否应当赔偿？这个问题看似简单，实际上是一个基本的价值取向问题。能否在平衡租赁双方私利益的同时，维护公法上的价值取向、确立正确的社会价值导引，最为根本、首当其冲的“痛点”就在于“赔还是不赔”？ （一）司法实务中的典型思路梳理 审判实践中，对于出租人是否需要对承租人的违法搭建被拆除的损失进行赔偿产生了三种思路。 有一种观点认为，在此情况下，承租人无须对出租人进行赔偿。其理由主要在于：第一，既然建筑物系违法建筑，无论是已被拆除亦或是被责令拆除，实际上已阻却了出租人基于对土地的权利从而获得地上建筑物物权以及使用权益的可能性。出租人并未构成不当得利，无须赔偿。第二，建筑物事实上并非由出租人拆除，出租人并未实施侵权行为，不应承担建筑物被拆除所导致的赔偿后果。第三，地上的违法建筑物系承租人自行搭建，其搭建时应当预料到建筑物被拆除的现实风险及不利后果，承租人应对自己的违法搭建行为“风险自担”。 第二种观点认为，一旦承租人违法搭建在行政行为中被拆除，那已然不是一个民事法律行为，相关后果即无须在民事诉讼的框架中予以解决，而应当由承租人向作出拆除决定和实施拆除行为的行政主体提起行政诉讼。 第三种观点认为，土地租赁合同履行期间内，土地租赁合同无效情形下，出租人对于承租人违法搭建被拆除的损失应当予以赔偿。 （二）“无须赔偿论”的逻辑冲突 针对第一种观点，本文认为，对于建筑物赔偿责任的认定并不宜简单适用“不当得利”原则，而应当结合过错责任原则为法理依据。 正如王利明教授所言“违法建筑因为其违法性而不能取得所有权，但违法建筑本身体现了一定的利益”，第一种“无须赔偿论”的观点片面地强调了违法建筑的违法性，片面地强调了出租人因建筑物被拆除而未受益、不构成不当得利，片面地理解了违法建筑物无法得到物权法保护的法律属性，却未从合同法的要义出发来平衡债的利益，客观上造成了对承租人事实上的不公平，且对于从遏制土地租赁的源头即土地出租方违法出租的角度打击违法用地、违法建筑来说也并不有利。 （三）拆违行政行为的合法性不能免除合同责任 从合同法角度解析出租人的赔偿责任，首先要将拆除违法建筑物的行政行为与租赁合同中出租人的赔偿责任相区分。 相关行政主体对违法建筑物违法性的法律认定以及相关的拆除行为，其本质是行政行为，所产生的是行政法上的法律后果。拆除违法建筑行政行为的合法性基础，意指合法的行政主体根据法律授权、经过合法的行政程序对违法建筑进行拆除。在行政行为合法有效的前提下，行政主体对行政相对人违法建筑被拆除所带来的相关损失无须承担行政法上及民法上的法律赔偿责任。 但由拆违引发的行政行为与土地租赁合同系两个不同的法律关系，涉及的当事人不同，产生的法律后果也不同。拆违行政行为的合法性不能免除对土地租赁合同项下租赁双方权利义务的法律审视。 应当注意到，违法建筑物被行政主体合法拆除，不能否定违法建筑物搭建人基于租赁合同项下的合法民事权利，承租人仍有权依据租赁合同关系向出租人主张合同项下的合同责任。进一步说，由出租人承担合同法项下的赔偿责任更能体现出法律的公平价值，让导致违法用地、违法建筑成因的各方责任人承担其应有的责任，非但不会助长违法建筑的不良风气，更是有利于形成对社会各界的有力提醒。 当然，如拆违相关行政行为不当或违法，由此产生了行政主体的赔偿责任是否能与租赁合同项下出租人的赔偿责任并存及相应的处理方式，又是另一个主题，不在本文讨论范畴内。 （四）出租人的赔偿责任是租赁合同无效的应然逻辑结论 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租方将耕地等农用地出租给承租人用于生产厂房并经营的行为，违反了我国《土地管理法》的相关规定，应当被认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 由此，出租人与承租人间的租赁合同因租赁标的物为农用地、用于非农建设，故土地租赁合同被确认无效，在租赁合同履行期内，地上建筑物因违法被拆除而产生损失。对于上述损失，出租人存在两个维度上的过错：其一，其作为出租人，对租赁合同无效承担过错；其二，其作为土地管理人，其同意承租人在地上进行违法搭建，对违法建筑物被拆除的损失亦存在过错。 出租人对租赁合同的无效及建筑物的无效，都负有不容推卸的过错责任，而承租人对于违法搭建的建造是由于其信赖租赁合同有效而支出的相关费用，当然属于合同无效的赔偿范围即缔约过失责任的赔偿范围。但需要说明的是，赔偿的前提在于土地租赁合同租赁期尚未履行完毕。如合同期限已履行完毕，则亦不存在赔偿之前提。 二、走进精细化的裁判思维： 违法建筑赔偿金额的计算依据 （一）违法建筑的收益不属于赔偿范围 根据前文所述，出租人承担赔偿责任的依据是租赁合同无效，所承担的应为缔约过失责任项下的赔偿范围，即仅限于信赖利益的直接损失，而不包括期待利益的损失。“信赖利益者，指当事人相信法律行为有效成立，而因某种事实之发生，该法律行为（尤其是契约）不成立或无效之损失，又成为消极利益之损害。” 对于承租人违法建筑的建造费用，属于其信赖土地租赁合同有效而支出的费用，客观上属于缔约过失责任应当赔偿的范围。但是对于承租人使用、占用、转租违法建筑物所获得的或可能获得的收益（如经营收益、转租租金等），并非信赖利益中的直接损失，不属于出租人的赔偿范围。由此，违法建筑在合同法上所获得的赔偿范围仅限于承租人为违法建筑的建造所支出的费用。 （二）对于建筑物造价费用的三种计算标准 明确建筑物造价费用应当纳入赔偿范围后，另一个实践中存在较大争议的问题是如何计算建筑物的建造费用。建筑物造价费用计算的常见方法主要有三种不同的类别，分别是现值、造价费用、残值，所对应的是三种不同的计算标准。 第一种是“现存价值审计鉴定法”，即对于纠纷发生时的建筑物进行工程造价审计鉴定，据此得出建造费用。第二种是“工程造价费用支出法”，即地上建筑建造时，承租人实际支付的工程造价费用作为赔偿金额的计算依据。第三种是“支出费用年度分摊法”，即将支出费用在合同约定的租赁期限内平均分摊，然后只计算违法建筑被拆除到租赁合同届满期间的剩余价值作为赔偿计算依据。 （三）最为合理的路径选择：采“支出费用年度分摊法” 以上所提及的第一种方法即“现存价值审计鉴定法”，因便于操作而成为目前审判实践中较为常用的方法之一，通过审计对现存建筑物根据市场价格及折旧等因素得出的实物固定价值。但考虑到建设工程的造价随市场行情变动较大，现存价值可能高于建造时的价值。如果允许承租人以现存价值作为要求出租人承担赔偿的依据，可能会造成双方利益的不平衡。故第一种方法并不可取。 对于第二种和第三种方法，其本质的差别在于是否将土地租赁合同约定的租期及已履约租期是否作为考虑赔偿金额的相关因素。如采取“工程造价费用支出法”，则无须将约定租期及已履约租期长短作为考量因素。 本文认为，承租人在租赁土地上进行搭建是为了实现自己的使用目的，尤其在地上搭建物为非法建筑物的情况下，承租人搭建时即未将搭建作为永久性建筑予以投资，其必然是以在租赁合同期限内折旧完毕为原则。如土地租赁合同履行期满，搭建作为土地租赁的必要成本摊销完毕本属租赁双方的合理预期。如土地租赁合同仅履行了部分期限，则已摊销完毕的搭建部分造价也应当相应扣除。尤其在违法建筑物已被相关行政主体拆除或已被责令拆除的情况下，出租人亦不存在能够继续占有、使用承租人的搭建并获得不当得利的可能性，故前期租赁合同履行过程中的成本已分摊部分应当考虑，故对建筑物建造费用的认定应当采用“支出费用年度分摊法”。 三、法律适用的路径总结： 赔偿责任分担背后的心证考量 综合来说，承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，土地租赁合同履行期间内，土地租赁合同无效情形下，违法搭建被拆除致使此承租人产生损失，法院应当根据租赁双方各自按照导致租赁合同无效、搭建违法建筑的过错程度，结合合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素等，对建筑物的造价费用在土地租赁合同双方之间进行合理分摊。具体来说，考虑分配责任比例时，需要考虑的因素包括： （一）双方导致土地租赁合同无效的过错程度 从土地租赁合同无效的原因来看，系因出租人所出租土地为农用耕地，违反《土地管理法》。出租人是土地的使用权人，其对土地的性质理应清楚且明知，其将土地出租用于非农建设，偏离了出租人占有、使用、处分土地的合法权利边界，故出租人应对土地租赁合同无效承担较为主要的过错责任。 而与此同时，承租人在订立土地租赁合同时应当负有遵守法律、行政法规的法定义务，其对所承租的土地应当尽到审查义务，审慎判断其所承租的土地用于非农建设的民事行为是否符合法律和行政法规的强制性规定。由此，承租人对于土地租赁合同无效亦存在相当的过错责任。 （二）双方导致地上搭建违法的过错程度 如果说在第一个过错维度即导致土地租赁合同无效的过错程度上，一般而言，出租人的过错程度更大的话；则对于第二个维度即导致地上搭建违法的过错程度上，一般认为，承租人的过程程度更大。违法建筑物系由承租人违反法律规定而擅自建造，此后建筑物由承租人自行使用并收益，其应当承担主要的过错责任。 但需要说明的是，由于租赁土地为农用地的本质属性，在农用地获得转性之前，地上建筑物“天然地”不可能获得合法建筑物审批手续，承租人对此负有不容推卸的过错责任。土地出租人未对土地尽管理职责，默示甚至同意违法建筑的建造，必然应当负有相应的过错责任。 （三）双方因履行土地租赁合同的收益情况 对于土地租赁合同纠纷案件的审理，最高院目前尚未出台相应的司法解释等适法意见。但是对于与土地租赁合同纠纷最为类似的房屋租赁合同纠纷，《司法解释》中对于经出租人同意、承租人进行违法扩建的费用处理，是以“由双方按照过错分担”为原则，并未明文规定将履行合同的收益情况作为确定赔偿范围的考量因素。 本文认为，土地租赁与房屋租赁虽同属不动产租赁合同，但对于承租人在土地上搭建与在房屋上扩建，其投资与收益上存在较大的不同，故处理土地租赁合同纠纷的违法搭建问题，不能简单套用《司法解释》相关规定，建议将租赁双方的收益纳入考量范围。 在房屋租赁合同中，承租人基于原有的租赁房屋结构进行的扩建，其所依附的仍然为原有建筑物，故承租人因履行合同进行的收益的基础本质仍是基于出租人的物权，系在出租人缔约时的合理预期中，故承租人的收益情况可不在合同无效、评估搭建损失的情况下纳入考量因素。而在土地租赁合同中，承租人“凭空”在土地上搭建房屋后再行转租或经营收益，其对外经营的收益以及对外转租的基础已非出租人依据缔约时的土地现状可以预期的，且违章房屋用于转租或经营所收益的金额一般将远高于普通房屋租赁合同中承租人的租金收益，也远高于土地出租人所收取的土地租金。 诚然，在租赁合同无效的情况下，出租人的租金收益权和承租人转租的租金收益权仍由各方依法享有。但是，在承租人基于无效租赁合同要求出租人进行赔偿的情况下，对于赔偿金额的确定标准即应当将目光上移到违法建筑物之上、放置在更全局的角度进行评价，将双方履行无效合同的收益部分（即包括出租人收益的金额，承租人基于违法建筑收益所获得的、包括经营收益及转租收益等在内的金额）一并纳入法院酌定赔偿金额的考虑范围，将有效避免租赁合同双方权利义务的失衡，实现实质上的公平，也有利于在民事责任的分配中形成正确的社会价值导向。 结 语 从城市管理的角度来说，违法建筑可谓是城市中的“毒瘤”，理应得到铲除。从行政法的角度来说，这种行政管理上的“铲除毒瘤”应当以行政机关不向违法建筑的搭建方给予经济赔偿为前提，只有这样，才能使得违法建筑的势头得到控制，才能有效地抑制违法建筑的搭建和使用冲动。但从调控平等主体之间的民事法律关系角度来说，站在租赁合同的法律关系来说，出租方对于违法用地、违法建筑本身存在过错，其向承租方理应承担不可豁免的赔偿责任。在赔偿的标准上亦应有效平衡双方权利义务与责任关系，从而在产生违法用地和违法建筑的根源上对相关责任方进行惩戒，对民事权利进行保护。  责任编辑 / 李瑞霞 执行编辑 / 吴涛 ⏩ 转载请标明本公号和二维码 ⏪ |
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