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中国最近对开发商设定了债务比率上限，以限制国内房地产开发领域无限制的借贷。但开发商正在通过将债务移出资产负债表的方法来规避监管规则。  上月，中国监管机构在北京与12家大型房地产开发商举行的会议上，制定了债务与现金、债务与资产以及债务与权益比率的上限，这被称为“三条红线”。预计这些规定最早将于2021年1月1日在整个行业实施。 此举在整个房地产行业引起了巨大震动。 “每个公司都很担心……所以每个人都在用自己的方法，就是把业务放在资产负债表以外——资产负债表外的项目和资产负债表外的债务。”一位开发商表示。 这就需要金融创新，目前全世界资金充裕，无论在岸还是离岸，流动性足够充裕，监管的目的就是防止开发商在全球流动性整体充裕的大环境下，盲目举债经营，扩大企业杠杆，最终推高房地产市场泡沫带来风险。而地产商为了规避监管，只能在融资方面进行更多创新。 比如通过成立合资企业来购买土地，将债务转移到账外，这种做法已经很常见，而且将会加强。 其他还有将债务伪装成股权的方法——比如投资于一个金融实体的项目，该项目可以获得保证的回报，并签订回购股权的协议。 无论是成立新的公司，还是明股实债，都已经是市场当中常用的方法。这些方法监管都已经非常清楚，监管机构传达的信息非常明确，可能会加大应对措施，以遏制旨在掩盖债务的项目。 自2016年以来，监管机构一直试图限制对房地产行业的贷款，包括信托基金和中国影子银行业的其他部分的贷款。他们还向许多合资企业的开发人员发放了调查问卷，要求他们说明自己的商业行为。 不能说这个漏洞已经完全堵住了，但可以肯定的是，回旋余地不像以前那么大了。同样的道理也适用于将债务伪装成股票——因此，除非有监管机构不知情的新方法，否则很难大规模这么做。  中国经济在受到冠状病毒打击重新开放后，中国房地产市场是首批复苏的市场之一，原因是信贷成本降低和城市住宅限购政策的放松。在销售强劲的支撑下，8月份中国房地产投资增长11.8%，为16个月来最快增速。 债务与资产比率的上限将设为70%，净债务与权益比率的上限将设为100%，同时开发商也应该有足够的现金来匹配其短期负债。 如果开发商成功地将更多债务转移出资产负债表，那么评估整个行业债务问题的规模将变得更加困难。  在中国银行第二季度发放的24.4万亿人民币未偿还贷款中，房地产行业占28.7% ，略低于2019年29% 的峰值水平。房地产开发贷款总额为1.8万亿美元。然而，这些数字并不包括中国规模大得多的影子银行业提供的融资。 标普全球分析师Ricky Tsang说，被标普评级为b级的房地产开发商受新政策影响最大，因为很多开发商至少会超过一条红线。估计，开发商平均需要将年债务增幅限制在15%左右，才能避免出现红线。相比之下，咨询公司普华永道(PwC)估计，中国房地产行业的杠杆率在过去五年中平均增长了20-35%，其中最大的开发商的杠杆率增长最快。 |
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