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▼  服务与被服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确； 财务管理运作规范，账目清晰； 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主资料保密制度、员工工作程序与标准等制度体系健全； 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索； 管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情； 落实“三会三公开”要求，在小区公示栏或显著位置公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益信息等； 推行“红色物业”，发挥党组织、党员在小区管理、矛盾调解中的积极作用。 ★ 一级： ★ 二级： ★ 三级： ★ 四级： ★ 五级： 物业服务企业承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，交接资料完备。建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维护保养制度及巡查维修档案记录；建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案及运行档案；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，在明显位置设置服务提示标牌；各类设施设备标志清晰明确、规范齐全；小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅；按照管理规约，签订装修服务协议，告知业主装修须知，监督装修过程，对违规装修、破坏结构安全、违章搭建等行为及时劝阻并报告业委会、社区或有关主管部门。 1.电梯： 设备运行情况每日巡查 1次，记录规范、详实；保证电梯 24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好；委托具备相应资质的电梯维保单位按市场监督部门要求定期进行维护保养，每年进行定期监测，并在轿厢内张贴《特种设备使用标志》；对维保单位保养工作进行监督并保存相关记录；电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修 1日内完成，较为复杂维修 3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应安全防范措施；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在 30分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业应保存相关记录；电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁 1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1次，保持干净、整洁。 2.自动消防设施： 设有消防控制室的住宅小区应实行 24小时值班制度，每班不少于 2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每 2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行 1次全面检测和维保，并做好记录。因消防维保费用未列入物业费用，可通过业主分摊或利用公共收益列支，但应征得业主大会或社区居委会同意，并进行公示。 3.水景： 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其他附属设施，损坏部位及时修复，保证正常运行；重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 一级： 每半年 1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查 1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排协助修理。利用维修资金，安排好年度维修计划，建立应急维修方案；每周 1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窖井每年清理 2次以上；每周 1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周 1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 98%以上；各类共用设施设备系统每周检查 1次，每季度保养 1次，设备房每月清洁 1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理 1天内处理；提倡物业服务企业通过物联网、互联网等现代技术提高对公共设施设备的智能化管理水平。 二级： 每年 1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每半年检查 1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排协助修理。利用维修资金，安排好年度维修计划，建立应急维修方案；每月 1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窖井每年清理 2次；每周 1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周 1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 95%以上；各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养 1次，设备房每月清洁 1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理 1天内处理。 三级： 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每月 1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窖井每年清理 1次以上；及时巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周 1次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 90%以上；各类共用设施设备系统每周检查 1次，设备房每月清洁 1次；12小时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理 1天内处理。 四级： 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每季度 2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；井盖无缺损，窖井每年清理 1次；每月巡检公共照明设备，修复损坏的灯具 1次，公共照明设备完好率在 85%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修 1小时内到现场处理，一般修理 2天内处理；公共用电、用水，安防设施建设或改造费用等，可以进行分摊，小区停车收费及广告等其他收入可用于弥补物业费不足，但必须进行公示。 五级： 发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；每季度 1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；井盖无缺损，窖井每年清理 1次；每月 1次巡检公共照明设备，修复损坏灯具，公共照明设备完好率在 80%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修 2小时内到现场处理，一般修理 3天内处理；公共用电、用水，安防设施建设或改造费用等，可以进行分摊，小区停车收费及广告等其他收入可用于弥补物业费不足，但必须进行公示。 各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；生活垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味，推行垃圾分类处理；推广使用环保清洁剂。 一级： 按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化，生活垃圾每日清运 2次，垃圾桶每日清洗，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每天 2次；楼道每天清扫、擦洗一次，保持清洁；共用部位玻璃每周清洁 1次；公共雨、污水管道每半年疏通 1次；雨、污水井每月检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1次，每半年清掏 1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中 5-10月的灭四害消杀工作每月不少于 2次，其余月份每月不少于 1次。 二级： 按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化，生活垃圾每日清运 1次，垃圾桶每日清洗，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每两天 1次；楼道每天清扫、擦洗一次，保持清洁；共用部位玻璃每月清洁 1次；公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1次，每年清掏 1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中 5-10月的灭四害消杀工作每月不少于 1次，其余月份每两月不少于 1次。 三级： 按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运 1次，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每星期不少于 2次；楼道每周清扫 2次，保持清洁；公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1次，每年清掏 1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作，其中 5-10月的灭四害消杀工作每月不少于 1次，其余月份每三个月不少于 1次。 四级： 按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运 1次，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫，目视无垃圾；公共雨、污水管道每年畅通；雨、污水井每年检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池无漫溢，每年清掏 1次，发现异常及时清掏；5-10月的灭四害消杀工作每月不少于 1次。 五级： 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每日清运 1次；保持公共部位基本整洁；公共雨、污水管道每年畅通；雨、污水井每年检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池无漫溢，发现异常及时清掏；基本落实夏季灭四害消杀工作。 配有专职的公共秩序维护员，24小时值班；建立公共秩序维护员管理规定、巡逻执勤制度、停车管理制度、消防管理制度及应急处理预案；设置门禁系统，大门设有监控;对外来人员和车辆有登记；对进出车辆进行有序管理和疏导，设立停车位标识，规范车辆停放；有条件的小区推行“智慧物业”管理，提高数字化管理服务水平。 一级： 小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中 4项以上技防设施，24小时开通；门口应设置形象岗，各出入口 24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；公共秩序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每 2小时巡逻 1次，并做好巡更记录；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于 2次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及实操培训。 二级： 3万平方米以上的小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中 3项以上技防设施，24小时开通；各出入口 24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录;重点部位每 3小时巡逻 1次，并做好巡更记录;每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于 1次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及实操培训。 三级： 小区配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中 2项以上技防设施，24小时开通；小区出入口 24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；重点部位白天巡逻至少 2次，夜间巡逻至少 1次，并有巡逻记录；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于 1次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理。 四级： 小区主出入口 24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录；每天不定时在小区内巡逻 2次以上，并有巡逻记录；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理。 五级： 小区主出入口有人值班看守或技防，可定时关门;每天不定时在小区内巡逻；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，及时赶到现场协助处理；对停车可按规定收取管理费。 配备专业人员进行绿化养护管理；制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法；草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；乔、灌木、攀缘植物修剪到位、保持整洁，及时中耕除草、基肥；草坪及时修剪，杂草较少；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。 一级： 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于 1遍，花灌木增追施复合肥 2遍，满足植物生长需要；草坪保持平整，边缘清晰，及时补种、清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥 2到 3遍；花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1次，每次布置前施复合肥 1次，盛花期追肥适量；每年中有 3次以上花卉、景点布置，3季有花。 二级： 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于 1遍，花灌木增施追肥 1遍；草坪常年基本保持平整，清除杂草每年 7遍以上，杂草面积不大于 5%，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年 2遍以上；花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1次，每次布置前施复合肥 1次，枯死苗木及时补种。每年中有 2次以上花卉、景点布置。 三级： 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 2次以上，基本无枯枝、缺枝，每年中耕除草 4次以上，土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥 1遍，部分花灌木增施追肥 1次；草坪无明显缺水枯黄，每年修剪 4遍以上，清除杂草 4遍以上，每年普施有机肥 1遍;花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年中有 1次以上花卉、景点布置。 四级： 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 2次以上，观感良好；每年中耕除草 3次以上；草坪每年修剪 3遍以上，清除杂草 3遍以上，杂草面积不大于 8%；每年及时打药，基本没有病虫害。 五级： 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 1次以上，观感较好；每年中耕除草 1次以上，没有大面积杂草；没有枯死树木。 《潍坊市住宅小区物业服务标准（试行）》情况说明 1 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，各服务等级对应普通住宅前期物业公共服务费基准价格。 2 已签订物业服务合同且约定期限的，在合同期内，物业服务等级标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定期限、无固定期限或前期物业服务合同已经到期的，应执行本《标准》。 3 前期物业服务提供高于最高（一级）标准的，可以超出政府指导价定价，但应在物业服务合同中进行约定，服务双方协商确定具体收费标准。实行基础性物业服务的老旧小区、零星分布的楼栋等可结合实际参照本《标准》执行。 4 2020年月日起执行，有效期至年月日。 |
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