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朋友咨询的问题：我家贷款买房时，房产证上是我和父亲的名字，贷款一直由我自己还款，现在父亲想要把自己名字从房产证上去掉，有什么方法办理呢？ 一般来说，很多人可能会觉得在房产证上减去一个人的名字应该很简单，这是自己家的事情。但现实却没有那么简单。 首先，一般情况下房产证上两个人的名字要去掉一下会怎么办？ 在房产证有两个人的名字时，要去掉一个人的名字有两种解决方式：一种是过户赠与，另一种是过户买卖。像上面的情况可以采取赠予的方式。 过户赠与的方式要到公证处进行公证，同时办理时要缴纳一定的房产证登记费和房产过户手续费，登记费都是80元，赠与方式的手续费是2元每平方计算，房屋买卖和房屋赠与都要缴纳税款。过户办理需要携带的材料有：双方身份证及复印件、初时办理房产时的相关材料，出让人婚姻状况证明。双方必须在场或有委托人在场。 其次，如果要去掉一个人名字的房产还有贷款没有还清，如何办理呢？ 如果住房有贷款没有还清，赠予时要先解决贷款的问题，一般情况下可以三种办法解决： 第一种方式是提前还清贷款。这种方式当然是很多人常见的推荐方式。 这也是很多人推荐的方式，因为最简单，但对资金的要求比较高。还清了贷款当然可以进行各种处置，但对自身的资金能力和财务能力是一个考验。 第二种方式是找过桥资金或者垫付资金提前偿还，过户以后再办理抵押贷款 毕竟能够一下子全额偿还贷款对很多人来说是困难的。因此，一些专家推荐找过桥资金或者第三方垫付资金提前偿还，然后再办理抵押贷款。 这里会有一个问题，以前办理的是住房按揭贷款，而提前偿还以后再办理贷款属于抵押贷款，从而出现三大问题： 第一大问题是贷款的期限？抵押贷款的期限没有住房按揭贷款的期限长，所以，如果先偿还贷款后再办理抵押贷款的话，可能会减少以前的贷款期限，对贷款人偿还贷款形成还款压力；按揭贷款最长可以30年，一般情况下贷款期限都在20年到30年。房产抵押贷款一般年限最高可虽然也可以贷款30年，但现实中如果抵押房产贷款用于企业经营，最长贷款年限一般为五年以内；如果抵押房产贷款用于个人消费，贷款年限一般为十年以内。 第二大问题是贷款利率？一般情况下住房按揭贷款的利率是最低的，而抵押贷款的利率属于商业贷款，利率比住房按揭贷款的利率要高，从而会形成一定的利率损失；目前五年以上贷款基准利率为4.90%，按揭贷款利率一般是在基准利率的基础上上浮10—20%，也就是抵押贷款利率水平在5.39%到5.88%，甚至更高；而住房按揭贷款利率2020年9月首套商业性个人住房的贷款利率不低于4.65%，二套商业性个人住房的贷款利率不低于5.25%。因此，从住房按揭贷款换成住房抵押贷款后贷款利率会上升。 第三大问题是抵押贷款的用途问题？我们知道，任何贷款都有严格的贷款用途限定，住房按揭贷款的用途就是买房，而住房抵押贷款只能用于经营和消费，而个人是无法用于经营的，只能用于个人消费，而个人消费贷款是不能用于买房和涉房的。 其三，既不能提前还款，也不在找资金过桥的情况下，如何办理减掉一个人的名字呢？当然有办法。 在不提前还清贷款、提前还贷和过桥以后再贷款的前提下，用什么办法解决呢？ 可以向银行提出申请，由两个人的贷款变更为一个人的贷款。这样做当然不容易，但也并非不可能。 虽然你现在是一个人在还贷，但毕竟在贷款考察、审批时是以两个人的名义申请的，考察的也是两个人的资质和收入状况。如今要变更成一个人，则要对贷款申请人的贷款进行重新评估。 因此，你可以向贷款银行提出申请，并提交自己以前单独还款的证据、能够符合贷款条件银行流水和收入证明，只要符合贷款能力，相信银行也是同意的。 住房贷款是一项政策性很强的事情，也是一个时间非常长的事情，各种可能性都会出现，因此，加名减名也要非常慎重。（麒鉴） |
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