【原】美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（1）

李云亮说业主物权（续34）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（1）

文/李云亮

美国法律规定：小区控制权属于小区内的全体业主。

规定如下：“设立小区总协议书可以规定一个业主协会由开发商代管或控制的阶段或期限。但无论总协议书对开发商控制阶段做了什么样的规定，开发商控制阶段都必须在以下规定的任意一种情况下终止：⑴小区内房屋单元的销售数量，达到小区内房屋单元总数的75%之后的60日内；……”

这是周树基先生翻译的、对原文略有删减的《美国统一区分所有物业产权法》第3.3.4款法律规定。就是说，届时（到期），美国物业小区内的全体业主将接管控制开发商终止控制的业主协会。什么意思？意思是，从第一个购买商品房的业主开始，他会发现，在他签约购买商品房之时，物业小区已经存在一个法定的、先由开发商代管或控制的业主协会。他签约购房的同时还进入那个法定的业主协会。等待签约购房进入业主协会的人多了，达到小区内房屋单元总数的75%之后，由开发商代管或控制的业主协会必须终止代管或控制。60日内，开发商一定要把那个法定的业主协会交还给小区的全体业主。

美国人的业主协会，就是中国人的业主大会。从美国法律汉译的字面上看，现在（而今，眼目下），中国业主根本没有“接管控制”业主大会这个法律目标和可能的法律行为。中国业主们的法律行为，目前的目标是，全部都在费劲巴拉地努力召开业主大会，千方百计成立一个业委会，以便通过这个业委会控制和管理自己的物业小区。

聪明的业主应该看到，美国的物业产权制度和中国的物业产权制度有多大的差别。美国竟然在物业小区还没有业主的时候，（物业小区）就存在法定的业主协会了。可见两国业主生存的法律环境，差距有多大！美国业主竟然控制了业主协会，就能控制物业小区。中国业主即便千方百计召开了业主大会，成立了一个业委会，距离控制物业小区还遥遥无期。为什么？这就是两国关于CONDOMINIUM（区分所有、共有共管）商品房物业小区之制度概念和制度设计的巨大差距。

（未完待续）20170528