【原】内陆商品房小区须有制度从开发商控制向业主控制过渡（中）

李云亮说业主物权（续65）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（28）

内陆商品房小区须有制度从开发商控制向业主控制过渡（中）

文/李云亮

（上）文说到，深圳市志联佳实业有限公司作为甲方，有一份合同签章附表四现世。合同正本真容未现，乙方何人未知。不过，该附表四言简意赅，独自凝结成该合同精华。看点有四：

1、附表四宣言：“下列项目权益为甲方拥有：碧湖花园发展项目下的每一部分，包括……单车库、小区内道路及绿化……电梯及电梯间……该花园的所有外墙、平台及其他甲方并未指定为公用的地方……”；

2、附表四宣言还涉及第三人，即该花园其他单位业主：“上述各项的全权处理权包括出售、转让、出租、批准享用、赠与或以其他任何方式处置……毋须征询乙方或该花园其他单位业主同意”；

3、附表四宣言：“保留继续发展该花园和利用该花园的土地及在其上发展任何房地产或有关房地产项目的权利，并有权更改有关项目的图则及建筑图则，而毋须事先通知或征询乙方或该花园其他单位业主之同意。”

4、附表四打包宣言：“本合同以外的其他所有权益。”

深圳市志联佳实业有限公司该合同附表四口气之强壮，满贯“碧湖花园发展项目下的每一部分……本合同以外的其他所有权益”，且“上述各项的全权处理权……及在其上发展任何房地产或有关房地产项目的权利，并有权更改有关项目的图则及建筑图则，而毋须事先通知或征询乙方或该花园其他单位业主之同意。”俨然碧湖花园之霸主。怪不得碧湖花园业主呼号：“苍天啊！大地啊！”

碧湖花园业主怎么就成为深圳市志联佳实业有限公司合同附表四中的第三人，被合同称为“该花园其他单位业主”，而非该花园业主？

这就不得不说《物权法》“第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

依据《物权法》第一百四十二条，深圳市志联佳实业有限公司“建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”。如此看来，建设用地使用权人深圳市志联佳实业有限公司是碧湖花园之霸主无疑，有权行使其合同附表四其言所有权利，且毋须知会、征询其他任何人。这就是我们的最高人民法院不得不提的“大产权”人。

如何解释合同附表四所称“该花园其他单位业主”？

——这个“其他单位”，即《物权法》第一百四十二条称“有相反证据证明的除外”者。

大家想一想，“该花园其他单位业主”的不动产权证书，登记的全部单位空间之和，无非是建筑物内单位空间之和。业主们应该知道，他们登记的单位空间，（陈华彬教授）理论有说明，使用权仅限于墙壁粉刷层内的空间。

在深圳市志联佳实业有限公司作为碧湖花园发展项目霸主的眼中，碧海花园业主仅仅是其发展项目建筑物内，有相反登记证明的单位空间的业主，也就是其合同附表四之“该花园其他单位业主”而已。

帮助坐实《物权法》第一百四十二条确定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，还有《物权法》“第三十条　因合法建造……房屋等事实行为设立……物权的，自事实行为成就时发生效力。”该第三十条确认开发商对其开发项目“事实行为成就时发生效力”的物权——彻底保护。

《物权法》对开发商的权利保护，可谓太周全了。

对碧湖花园而言，该花园内的主人既有深圳市志联佳实业有限公司，又有该公司所称“该花园其他单位业主”。可是《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度没有限制深圳市志联佳实业有限公司这类“大业主”的机制。对深圳市志联佳实业有限公司这类“大业主”，居然在“业主的建筑物区分所有权”法度之外行使霸权，这就是《物权法》的大不是了！

而如今，还有业主认为他们可以自选物业管理服务公司，已然是自己花园的主人了。像深圳市志联佳实业有限公司如此张牙舞爪者少，隐忍不张者多。

其实全国的商品房业主，在《物权法》第三十条和第一百四十二条制度下，他们都只是购买建筑物单位空间、对开发商而言只是区分所有持“有相反证据证明”者。只有把开发商区分销售商品房的行为及后果纳入“业主的建筑物区分所有权”制度内，才可能根本制约他们。

（未完待续）20180504