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（按）前阶段，中央最高领导发声：住房是用来住的，不是用来炒的。从雄安新区规定不搞商品住宅开发，到近期广州等地推出住房租购同权，乃至昨天住建部会同相关部门选取广州等人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场试点。这一切都在积极响应“住房是用来住的”倡导。在房地产发展进入走火入魔阶段，有必要灌注一些清新剂。健全住房供应体系，回归住宅基本属性显得尤为重要。笔者曾在7年前参与上海健全住房供应体系的课题，现将其中由笔者主要撰写的部分章节，供参阅指教。 第一部分 上海住房供应体系概述一、住房供应体系的理论关于住房供应体系的定义，可表述为：所谓住房供应体系，是指为保障市民居住需要、稳定房地产市场发展所实行的城镇住宅的供应制度和消费模式等的总称。包括供应主体、供应客体、供应载体、属性、类别、渠道、标准、政策、规划和监管等。 （一） 住宅属性的基本理论 住宅本身是“人类有意识建造的供经常性生活休息的固定空间”，但不同历史发展阶段，其固有性质会有不同的侧重体现。从当前我国的城镇住宅来说，由于处于经济飞速发展，社会面临转型的特定时期，城镇住宅的社会性和经济性同时显得格外突出。 1、 住宅的社会属性 住宅既然是人类生活的基本条件之一，又是人类发展和享受的资料之一，因此，其首先是人类社会构成的一个重要因素，对于社会发展有着重要的影响作用。住宅的社会属性主要体现在： （1） 基本的社会生存需要 住房的社会属性基于公民的居住权，国际上把公民居住的权利(简称住房权或居住权)，作为一种基本的人权。《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。在我国，住房权虽未被明确写入相关法律条文中，但住房权作为人权的重要组成部分，同样受到国家的重视和保护。根据我们国家宪法精神，国家尊重和保障人权，作为人权的重要组成部分—住房权理应受到国家的保障。1996年6月在伊斯坦布尔举行的第二次联合国人居大会上，把“人人享有适当的住房”和“城市化世界中的人类居住区可持续发展”，作为“具有全球重要意义的主题”。在这次大会上，我国政府庄严表示：“人人享有维持生活必需的、并求得发展的适当的住房”是“人的生存权和发展权的基本内容”。 （2） 住宅属于社会福利产品 既然居民的住房权作为人权的重要组成部分，必须得到有力保障，这就决定了住房的社会属性，来自于其生活服务功能所衍生的福利性质。因为住房需求是人们最基础和最必要的需求之一，而居住条件又是人们生活条件的基本衡量标准。因此，实现对社会基本居住需求的全方位覆盖，必然成为住房建设和供应的主要任务。 从最近形势看，住房既是当前最大的民生问题，也是事关上海未来发展的问题。当前市民最关注的民生问题中，住房位列第一。 （3） 住宅群体而居，具有交流、合作等基本功效 住宅的社会属性与人类的社会属性紧密依存。住宅因不同人群的需求产生不同地段和不同类型的住宅，同时，更多的是集群而居。住宅构成家庭，是社会的细胞；住宅群构成社区，是社会的基础。住宅群体而居，具有交流、合作等基本功效。 2、 住宅的经济属性 住宅是土地上的附属物，与土地关系也是相互依存。在商品社会中，住宅与土地一样，同样都具有经济属性。 （1） 具有自然价值和使用价值。 住房建设一方面需要凝聚一定数量的无差别人类劳动，因此具有价值：另一方面又要立足于满足人们日常居住的需要，因此具有使用价值。价值和使用价值的同时存在决定了住房本身的商品属性。 （2） 具有交换、增值等消费效用 住房从住房的功能考察，住房具有资产性和消费性两重功能，作为 房地产的商品住宅属于不动产，购买住宅是一种投资置业行为，是个人和家庭的重要资产；而归根到底住宅主要还是用于居住消费，住房居住消费功能是内在的、 基本的、终极的功能，而投资性功能则是派生的、辅助的、最终要服务于居住消费目的的次级功能。 住宅作为商品，可同时以投资品和消费品两种不同的形态存在。住房作为人类最基本的需求之一，其本身自然带有消费属性，作为消费品，住房的使用价值占据了主导地位，因此其价格必须受到本身价值的严格约束。而作为投资品，土地资源希缺且不可再生，土地供给的缺乏弹性又使住房具有自我增值的属性，其价格变动可以在相当程度上脱离真实价值的约束，并呈现出金融产品的运行特征，甚至于引发相应的投机行为。 （3） 对国民经济发展产生一定影响 中国进入改革开放后，随着城市化的步伐加快，人们对住宅的需求日益高涨，引发中国住宅建设的持续热潮，由此带动规划设计、施工监理、建材装潢、物业管理、旅游休闲等一系列相关产业。在国家处于向小康社会转化的发展进程中，其给国民经济的发展影响是非常重要的。 住房需求的猛烈增加和造成住房短缺，是工业化和城市化带来的必然。早在19世纪，恩格斯论住宅问题就说道：“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是“住房短缺”的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些老城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通。” 恩格斯进而阐述道：“住宅问题，只有当社会已经得到充分改造，从而可能着手消灭在现代资本主义社会里已达到极其尖锐程度的城乡对立时，才能获得解决。” （二） 住宅供应体系的基本内容 城市住宅供给体系如按供需关系划分，则可由主体、客体和载体三方面组成。 1、 供应主体 一是房地产开发商，他们主要是中高档住宅的供给者，也包括一般商品房的建设和供给； 二是政府，他们主要是低档商品房，尤其是保障性住宅的供给者； 三是居民家庭自建或联建住宅，他们以住宅合作社的形式，我国在80年代建造了这样一批商品住宅； 四是机构建造自有住宅。全国住房制度改革初期，我国机关、事业单位、团体和国有企业，曾建造单位住宅，提供职工实物分配。现在，大力推行公共租赁房建设，也鼓励单位机构参与建设。 2、 供应客体 城市住宅供给的客体，根据不同的需求和实际购买能力划分，一般大致可划分成高、中、低三类（档），也有的划分成高档、中档、中档偏低、低档四种。 3、 供应载体 一般理论书籍在论述住宅供给体系中，主要是分析了主体与客体，但其实与供给关系很密切的，还有载体。主要有： 一是住宅所依存的土地，一般是指土地的最初属性，是工业用地、商业用地、农业用地，还是农村宅基地，这与住宅供给的成本有很大关联； 二是住宅所地处的区位，大到住宅开发所在的城市区位优势，小到该住宅地块所处的某一地段周边情况，这与住宅的价格及今后增值潜力有很大关联； 三是住宅所开发的容量，主要指住宅的开发量占市场销售的一定比例是否适应市场需求，还有指住宅的容积率，指开发商通过某种利益渠道提高或缩小原来规划的容积率，这与住宅供给商的利润增大有密切关联，从而影响整个住宅市场价格。 （三） 制约住宅供应体系的基本因素 1、 经济体制的制约 不同的国家经济体制，其住宅供应体系的主要模式则不同。当一个国家实行计划经济体制时，对待住宅供应，主要会实行计划供应体制，其特征是把住宅作为社会的公共产品而不是商品，对居民的供应不是通过市场（货币交换），而是通过计划安排来实现。我国改革开放前的住宅供应则主要是采取这种模式。 当一个国家实行市场经济体制时，对待住宅主要会实行市场供应体制，其特征则是通过市场、通过货币交换来实现社会住宅供应。中国目前的住宅供应则是市场供应占了绝大多数。当然，这两种住房供应模式在一个经济体制体系下，有时也是可以交叉、重叠和相容的。 2、 消费能力的制约 居民的消费能力则对住宅供应体系模式的制约也是比较重要的。把居民的消费能力粗略分为能力较强、一般和较弱三种情况。由于，这三种现象的长期存在，所以在一个国家，既使是比较发达或发达国家，住宅的计划和市场供应这两种模式也会相互并存。一般而言，当居民的住宅消费能力较强的话，就较能适应市场性的住宅供应体系；反之，如果居民的住宅消费能力较弱的话，则相对需要计划性（或保障性）的住宅供应体系。这两种供应模式，在一个国家或一个城市中，随着居民的消费能力不断提高，其市场性的住宅供应体系所占有比例，也会随之增大。 3、 财政实力的制约 政府承担对消费能力弱势群体的保障性住宅供应，是天经地义的。这是政府应有的职责，责无旁贷。当然，提供全社会保障程度的大小，要取决于国家的经济实力，以及在国民经济发展预算中所占有的比例。但政府的经济实力比较强时，保障性住宅的比例理应扩大；当政府的经济实力相对弱时，保障性住宅的比例可以略小，同时可以积极引进社会力量参与建设保障性住宅。 （2010年10月） |
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