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一、写在最前：对于广大购房业主们而言，地段、学区、配套以及房价往往是其在买房选楼时首要考虑的问题；楼盘内部单元、楼层以及户型的优劣选择则会被安排在第二梯队；至于容积率、绿化率、得房率等研判小指标则永远是可有可无或是因为太过专业而被大家所忽视。 但这样真的好么？作为一名建筑师，我可以很明确的告诉诸位，这样不好，很不好。因为我深刻的知道这类小研判指标在购房选楼时是有多么的重要，若能灵活运用，寥寥几字帮业主省下几万几十万购房款的案例可谓比比皆是。 所以今天，就让选楼君跟大家聊一聊什么是公摊面积，各类商品房的公摊面积占比多大较为合适，以及如何运用公摊面积指标进行选楼实战等问题。还是那句话：若能帮到大家哪怕一丝，本人荣幸之至！ 二，什么是公摊面积？公摊面积就是把同一楼栋中所有公共部分的面积按比例算到各家各户的简称，包括：电梯井，管道井，楼梯间，变电室，设备间，一楼公共门厅，过道，值班警卫室，共用墙体等。 它与套内面积构成了一套商品房的建筑面积。直白点讲就是：你明明花了100㎡的买房钱，实际到手的套内面积却只有80㎡，那剩下的20㎡就是公摊面积。 三、各类住宅中，公摊面积占比多大较为合适？ 3.1：对于独栋别墅而言，都是自家的地盘，公摊面积当然为0。 3.2：对于叠拼别墅而言，下叠几乎0公摊，上叠的公摊面积一般占建筑面积的8%左右。 3.3：对于老房子，特别是六层没有电梯的小洋房而言，其公摊面积一般在10%-15%之间。 3.4：对于11层小高层或是有电梯的洋房而言（一部电梯），其公摊面积一般要占到销售面积的15-20%。 3.5：对于12层以上的商品房而言（两部电梯），公摊面积一般要占到建筑面积的20%-25%。 当然了，因为所处地域不同，设计条件不同，以上数据肯定会有出入，所以接下来咱们还是直接实战吧。 四、购房实战：某楼盘有A（套内80㎡）、B（套内100㎡）跟C（套内120㎡）三种户型；楼栋组合则有一梯两户、一梯三户两种；为简便计算，公摊部分我们统一定个25㎡。 4.1、对于看中了一梯两户的A户型业主而言，选择什么组合最有利？ 对于A+A所组成的一梯两户单元：A户型的实际购买面积=80+25*80/(80+80)=92.5㎡，也就是25㎡的公摊面积会被等比例分摊到A户型身上。 对于A+B所组成的一梯两户单元：A户型的实际购买面积=80+25*80/(80+100)=91.1㎡，也就是说25㎡的公摊面积，A户型只需掏11.1㎡，B户型则需要掏13.9㎡。 对于A+C所组成的一梯两户单元：A户型的实际购买面积=80+25*80/(80+120)=90.0㎡。是不是更少了？ 所以啊，对于看中了一梯两户A户型的业主而言，就应该闭着眼挑跟C户型组合的单元，户型一模一样却可以少掏5㎡的购房款，何乐不为？ 4.2、对于看中了A户型的业主而言，选择一梯两户好还是一梯三户好？ 上面已经对一梯两户的各种组合做了测算，很显然，跟C组合的A户型建筑面积最小，为90㎡。接下来，我们对一梯三户的各类组合做个测算。 对于B+A+B所组成的一梯三户单元：A户型的实际购买面积=80+25*80/(100+80+100)=87.14㎡。 对于C+A+C所组成的一梯三户单元：A户型的实际购买面积=80+25*80/(120+80+120)=86.25㎡ 到这里，答案就显而易见了吧？一模一样的户型，如果是A+A组合，业主需要掏92.5㎡的购房款。如果是A+C组合，业主只需掏90㎡购房款。而对于C+A+C组合而言，业主只需掏86.25㎡购房款。 不要小看这里的面积差哦，若按北上深当前6万/㎡的房价算，这可是整整40万，若是算上房贷，这便是80万。 这笔钱对于广大购房业主而言多不多我不知道，但每个月的房贷能少上2000，想必所有业主都不会拒绝。而这，便是本文的魅力所在。 五，写在最后：以上分析，不知大家觉得如何？欢迎留言探讨。更多楼市独立观点，楼盘单元、楼层户型居住投资价值综合分析咨询选择，请关注首席楼盘户型分析师。 |
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