商住公寓租售比远高于住宅，能不能买？是对穷人的定向收割机

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，你好！想请教一下，本人北漂一族，购房资格已使用，住宅不能买了。门头沟区新城上岸这边的小户型商住房还有否投资保值价值？价格已经比3年前跌了不少，不知现在能否出手。43平米现价120万左右，月租3400元左右。

回答：

1、 120万/3400=350，北京的平均租售比是700，这套房的租金收益整整比平均值高了一倍。请问，这么好的投资机会，这么大的一个洼地，为什么别人都不买？请问，你真的懂房地产吗？那么多懂地产的人都不买，为什么会有好机会给你留着？请问，120万的数字很大吗？那么多有钱人都不投资，为什么会有这大便宜让你捡到？

2、 我经常劝人别买商住，但也知道根本拦不住。人见利而不见害，鱼见食而不见钩。人们买东西，买的不是便宜，而是占便宜。但老祖宗的话最好记住：贪小便宜吃大亏！

3、 估计你看的是西长安壹号，价格确实比3年前跌了不少。那请问这里为什么跌？商品价格是由供需关系决定的，不是由某些人的想象决定的。可以幻想其未来会跑赢大盘，只要能承受的住损失就行。

地产圈内有句话，商住公寓，是对穷人的定向收割机，割的就是韭菜，反正韭菜有的是。赚富人的钱有点难，懂行的多，而外行人的钱好骗。

4、 最好别买商住，全国人大不可能为了照顾公寓投资人而专门修改《土地法》。投资的第一原则是避险，而避险的第一原则是守法。商住公寓本来就是钻法律的空子，或许会短期收益，但我认为中国还是法治社会，至少政府在整治公寓的时候是有法可依的。

巴菲特从来讲的都是“价值投资”，但中国人经常理解为“价格投资”。幻想自己最聪明，眼光最独到，运气也最好，能发现别人都看不见的商机。但实际上，谁赔钱谁心里知道。

5、 门头沟的公寓不多，我也不太熟悉。但当年曾经有个很有名的项目，熙旺中心，就在双屿环岛附近。好像是2005年开盘，很火爆，众多投资者抢着买。

价格还可以，从最开始的4000左右，高峰期炒到1万多，7000多的时候居多，和当年北京的均价基本持平。虽然项目差点儿烂尾，但好歹是最终建成交房了。

十年过去了，北京均价涨到了6万，这里从也涨到一万多快两万了。我是认为这种保值和升值实在有些对不起投资人，就看你的想法了。

6、 几乎所有投资公寓的人都有自己的理由。钱少、没资格、租金高、暂时过渡、至少有房产证等等。其实都是给自己找借口，就是兜里的钱闹的，不花出去太难受，管他是赔是赚呢，花干净也就不闹心了。

不过还是劝一句，也许把钱花掉了会解决暂时的闹心，但或许会换来长期的更闹心。在任何时期，这个世界上的财富总量都是恒定的。你赔钱，就一定有别人赚钱，投资是虚拟经济，永远是零和博弈。投资失败之后，只能把自己想象成高尚的人，淡薄金钱，宁可赔钱或者少赚钱，也要成全别人。

7、 总之，在楼市中，从来就没有什么洼地，只有深坑会给不懂行的投资人留着。如果看中短期的租金回报，或者准备自己开公司自用，那买下自然没问题。但如果想靠其保值升值，还是算了吧。反正我不建议买，是否投资由你自己决定。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！