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要不要买？这是个见仁见智的问题。我们有一些小年轻的网友就特别喜欢住公寓，因为地段好，私密性强，交通、购物都很方便，在资金不足时能够作为过渡。当然，因产权年限短，交易税费高，水电费用高，居住密度大等问题也让不少人望而却步。那么，说到底该如何看待公寓产品的投资价值？购买公寓的网友最应该考虑哪些因素？ 1公寓有哪些类型？ 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；如今的公寓大致可分为三大类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。 转载家在漳州 就咱大漳州，就分两种来说好啦： 1、住宅性质公寓 2、非住宅性质（商住）公寓 据统计，目前漳州市面上至少有6个楼盘有公寓在售，成交均价也从6000+到1.2万+不等（不包括新盘）。住宅公寓的价格往往比商住公寓高，那么除了价格以外，他们还有一些区别，在购买之前一定要搞清楚了，千万不要因为价格低，就随便买买买。 2商住、住宅公寓的区别
3为什么要买公寓 我想买公寓的大致分为2种人： 1、买不起住宅的刚需客 2、投资客 现如今，漳州市面上单价在1.5万以下的楼盘已经变得凤毛麟角，按照最小74㎡两房计算，总价最低也要85万左右，这也是你留在漳州的一条硬门槛。首付按最低2成也至少要18万，每个月还得还款4500+，而这也是相对比较偏的蓝田区域了。 但在相同地段，配套相当的区域内，公寓总价最低仅需25万+，首付13万多，月供也仅需1400元左右。这对于没有多少钱的年轻人来说，还是蛮有诱惑力的，毕竟可以小成本的实现安家梦。 4购买公寓的优/劣势 商住公寓的缺点是商业性质，不能落户，没有学区，产权年限比普通住宅少，一般40年，少数50年。在首付与贷款方面，商办公寓最高只能获批5成，最长10年期的贷款，且不能使用公积金贷款。而按照漳州现行政策，普通住宅最高可贷8成，最长可贷30年。另外，公寓的水电费也比普通住宅高，住宅密度高，居住舒适度可能没有普通住宅好。 商住公寓的优点是总价低，首付最低10万就能买到，不限购不限贷；如果是自住，对于单身青年或者小夫妻来讲，都不会显得拥挤，可以作为首套置业前的过度。特别是漳州目前人均租房费用多在600-1000元左右，而一些公寓月供最低仅需1200元，仅比租房略高一点，不仅能让置业者免去频繁搬家的烦恼，也能住的更舒适。 5购买公寓，收益如何？ 公寓产品最主要的购买投资价值：一是短线收益；二是长期出租。但从现实因素来看，短期内靠公寓升值来获利是比较难的。之前就有业内人士算过一笔账，一般公寓的投资回报率大概年化在7%-9%，短线收益和住宅还是没法比的。 因此，公寓产品更适合长期出租以换取稳定租金回报。那么，在漳州外来人口基数小，租赁比较弱的背景下，投资哪里的公寓更能保证回报率呢？ 业内人士认为，单身公寓的投资价值，可参考租售比。一个区域房产运行状况良好的“租售比”一般为1：300，即收300个月的租金可以收回初期投资。如果“租售比”低于1：300，意味着房产投资价值相对变小。以万达公寓楼50㎡的单身公寓为例，目前二手房网上报价约8600元/㎡，租金1300元计算，则租售比为1：330，相当于投资一套单身公寓，330个月才可以收回初期投资。所以，收益主要还是取决于租金的多少。 6水、电、燃气费，究竟差别有多大？ 天然气收费标准：根据漳州市物价局委员会批复管道燃气建设费标准漳价（98）商字第017号：多层建筑住宅收费标准为3000元/户；漳价（2000）商字第022号高层建筑住宅收费标准按3200元/户。非居民用管道天然气销售价格为3.7134元/立方米。 就电费而言，漳州居民生活用电施行阶梯分档，即第一档电价0.4983元/千瓦时；第二档电价0.5483元/千瓦时；第三档电价0.7983元/千瓦时；一般工商业用电在0.7793元/千瓦时。 商住公寓的商业水电费用过高，作为生活居所，不是很合适。 举个例子：以一户三口之家一月用电量计算，日常用电一个月差不多175千瓦时。如果用居民用电，1千瓦时电费为0.49元左右，一个月的电费约85元；如果是商业用电，1千瓦时电费为0.77元左右，一个月的电费就是135元左右。无独有偶，商业用水费用也比民用水费每吨至少多了0.4元。 7交易税费 根据规定，个人持有的商铺、公寓、写字楼等商业用房转手买卖时，要缴纳契税(房产价值的3%)、个人所得税(房产买进卖出差价的20%)和营业税（按差额5.56%）及土地增值税（按相关部门定价5%）等，这其中还没包括中介费。 8公寓的利好政策 为了助力商住房的去化，从2015年至今，全国及福建省连续出台多项政策，调控非住宅商品房去库存问题。2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中，第12条提到了商业用房： 允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 从政策中可以看出，通过土地性质的调整，除土地使用年限外，商改住产品与普通住宅区别及差距在不断缩小，这也意味着商办产品未来的优势将更加突出。 2016年7月，漳州出台了《关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的若干意见的通知》，要求鼓励、推动非住宅类库存消纳。 针对购房者：购买商业店面、办公用房类非住宅商品房，由当地政府对购房者给予一定比例的优惠奖励； 针对房企方面：支持非住宅类商品房项目用地调整转型，对未取得预售许可证的整体或部分商品房项目用地，在符合土地规划和城乡规划且容积率不变的前提下，允许商品房项目用地整体或部分转型。 供应方面：适度控制非住宅商品房用地供应。对于非住宅库存特别是商业、办公类商品房库存去化期限超过24个月的县（市）、开发区（投资区），减少商业办公用地供应数量；超过36个月的，暂停商业办公用地供应。 |
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