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欢迎来到《盟主汇》直播栏目，《盟主汇》是一档邀请有内容、有影响力的乐盟自媒体成员以及业内意见领袖做的自媒体直播栏目，节目全程直播采用乐居live。乐居live是乐居开发的视频直播新模式，是首个房地产行业的直播平台。 本期主题：《商住楼是否还具有购买价值？》
嘉宾介绍：克而瑞信息集团广州机构研究总监 曾英杰先生 （数读花城 微信公众号：zengyingjie2014 我们用数据解读广州，谈创业、谈投资、谈生活。对以上内容感兴趣的朋友可以关注公众号，与嘉宾一对一交流。） 资深房产编辑 斑马教授 本期主持：乐居气质主播饭饭 以下是现场实录： 主持人：大家好！欢迎来到乐居直播间，今天请来了两位来宾，一位是克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰先生，另一位是我们资深房产编辑斑马教授。 本期《盟主汇》跟大家聊的话题是：商住楼是否还具有购买价值？ 问题一：作为商住两用产品的公寓，房限购限贷吗?买了公寓，再买普通住宅还算首套房吗?公寓相对于普通住宅有哪些区别呢？ 曾英杰：商住两用产品的公寓指用地性质是商业或者办公用地的产品。目前，商住两用产品的公寓房限购限贷在不同的城市是不同的。对于广州市来说，广州市是不限购的，所以在购买资格上是没有影响的，但是对于贷款上面是有一定影响的，主要分为两种情况：一，对于公寓，贷款只能贷五成；二，对于住宅来说，如果是商业贷款，首套贷款还清，第二次购买还是可以按照首套贷款来计算的；如果是公积金的话，只要有过贷款记录，第二次购买就是第二套贷款。这就是公寓相对于普通住宅的区别。 斑马教授：第一，商业公寓和住宅的产权年限不同，如商住公寓有40年的、50年的，住宅是70年。第二，商业性质公寓是不能公积金来贷款，只能使用商业贷款，且只能贷款五成，跟住宅相比，商业公寓的首付大大增加；第三，购买商业公寓不影响购买住宅资格，但是会影响贷款比例。 曾英杰：总结一下商业公寓相对于普通住宅的区别：1.贷款年限不同；2.首付比例不同；3.贷款利率不一样；4.商业性质产权是40年，办公性质50年，住宅是70年；5.使用成本不一样，公寓是商水商电，物业管理费不同，使用成本较贵；6.商住两用无法落户，无法享受到学位房、医疗福利；7.公寓可以注册公司；8.公寓一般没有阳台，不能明火；如果买来自住，商住两用产品还是要考虑清楚，一定要计算好成本。 问题二：对比北京商住两用公寓抢购热潮，谈一下广州各区域商住两用公寓抢购情况？ 斑马教授：跟北京相比，广州的这种情况还是比较理性一点，另外也跟广州的公寓供应量有关系。截止9月中，公寓的网签量大概是2万多套，约120万平左右，而住宅则达到近8万套，800多万平。这样看来，广州的公寓和住宅相比还是有一定的落差。具体表现来说，天河区的万科云是属于成交量大，超过4000套，但是面积不大，最小的才10-20平左右。南沙、黄埔的一些公寓卖的比较好，但是总的成交量还是不如住宅。 曾英杰：2010年广州出现限购政策后，政府推出一些土地，用来建造商业性地产，建造一些公寓用于投资。2010年之前，整个广州的公寓市场非常少，每年的成交量约1000-2000套；2010年之后由于限购，公寓的成交量开始上涨，2012年达1万套，而今年更是超越了两万套。目前，整个成交量不算高，但成交增长速度是非常快。此外，原来的公寓大多都是在中心区，由于地块的减少，公寓建设进入了外围，最早是在萝岗，之后进入番禺，花都，南沙等，逐渐走向郊区。说起比较火的项目，如万科云，去年到今年成交量约6000套，主要原因：一，该项目处于天河区，地理优势；二，面积小；三，价格低；另外一个非常火的项目是14-15年花都的万达城，一个月卖出1000多套公寓。近几年，从公寓项目来看，最大的赢家就是万达，成交数量占广州公寓成交量近半。 问题三：由于住宅严格限购,目前一线城市公寓卖的不错。您怎么看待这个现象？ 曾英杰：出现商住用地：一，跟限购有一定关系；二，跟政府推地有关。近两年，广州市推出的商业性用地还是比较多，尤其市中心，商业地块占比明显提高。第一，在未来，市中心可能会有很多商业性产品推出。第二，从长远角度来看，商住公寓是过渡性产品，一旦限购解除，这种抢购商业公寓热潮就不存在了。写字楼相比公寓来说，写字楼更倾向于办公，商业公寓更倾向于居住，这里边，本身产品的定位是有一定冲突。所以，更加长远来看，到了一定阶段，商业公寓类产品可能会进行一定的转型或脱离市场。 斑马教授：二线城市2014年以来逐渐解除限购，但一线城市一直都是限购的，广州的限购令短期内是不能完全解除。限购不松绑，10-20年内，公寓作为投资或者租住产品，用来居住应该是没有什么问题的。广州可能会跟香港等发达城市一样，公寓有望成为一个重要的居住产品。 曾英杰：作为一个投资者，若要购买公寓，要更加谨慎一点。主要原因：一，对于广州，租赁房屋数量是非常大；二，对酒店式公寓或服务式公寓需求比较少 问题四：今年以来，住宅成交火爆，房价迅速上涨，在这样的背景下，公寓的购买价值和投资价值怎么样？跟住宅比有什么优势？ 斑马教授：对于公寓投资：一，对于地段的考验会更加高，如处在市中心或商贸中心，那么投资价值就会更高，而住宅只要是有交通就可以；二，投资公寓要参考附近租金的水平；三，升值的前景也很重要。 曾英杰：当你要去购买某套公寓之前，投资者应问自己四个问题：第一，这里是城市的核心区域吗？要关注两个点：（1）目前已经是非常成熟的，如珠江新城、天河北；（2）现在不成熟，但是规划确定了，并且规划正在落实中，如南沙。第二，开发商以前有过类似物业开发经验吗？因为商业类和居住类产品真的不太一样，成功的经验很重要。第三，这个项目具有成熟的运营商吗？第四：自己买下来之后，是为了租赁还是销售？ 问题五：说到投资，必定要考虑到投资回报率，如何快速准确的确定商住的投资价值？ 斑马教授：住宅和公寓有很大的区别：第一，住宅作为一个大户型或者全家居住是适合的，那么公寓的面积户型比较小，适合住的就是小家庭、单身人士等，公寓产品的受众面和住宅有一定的区别。第二，公寓的投资价值和租住人群、经济发展水平挂钩，在好的地段投资，前景是很好的，前面说到的投资注意事项要重点关注。 曾英杰：我认为，第一，公寓产品具备投资价值，但是作为一个理性的投资者，在目前市场，投资住宅的回报率可能会高过公寓的；第二，对于公寓这种产品，要更加考虑多维度。最近几年的公寓全是在郊区的，短期内想租赁出去是很难的，相比来说，住宅是比较刚性的，风险小一点。作为一个稳健的投资者，选择投资住宅，风险相对低一些，投资回报率能高一点。 网友问题1：商住两用的房子优缺点有哪些？ 曾英杰：商住两用房子优点是不限购、不限贷、可注册公司；缺点是使用成本高、居住性不强、交易成本偏高，不能享受国家的减税优惠，还有一个方面缺点是使用灵活性不强。总的来说，优缺点相对来说都比较明显，要根据目标客户来判定。 还有，商住两用物业虽说可以注册公司，但近期住宅型住房开放注册以及注册公司权限开放打开，诸如虚拟注册、集群注册等方式将会对商住两用物业造成一定打击，希望投资者能够慎重考虑。 网友问题2：对于创业者来说，在创业初期选择购买公寓或进行投资上有什么建议？ 曾英杰：目前有两个产品创业者可以考虑，第一个是联合办公、第二个是创投空间。目前广州有40-50个场地可以租用这些空间。这类型产品优点在于免去装修成本和公共使用成本，即可享受注册公司和各类硬件设备使用权等服务。同时，空间还会定期举办一些创业辅导活动，与其他创业者进行交流。因此，就租用空间来说，公寓不适用创业者，此类产品更适用他们。 同时建议各位创业者，创业初期无需购买公寓，可以等公司发展成熟之后，再适当考虑购买。 斑马教授：其实买公寓用于创业办公的情况并不多见，更多的是用于投资。不少发展稳定的创业公司考虑到办公场所、有投资价值才会选择购买。对于创业者来说，初期买公寓，可能会加重自身负担，造成资金困难，这并不是一个好方向。 曾英杰：企业需要重点考虑现金流，因此我作为一名行业观察分析师，不建议创业者初期购买公寓。 |
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