租售比：买商住两用房，还是纯住宅？

租售比：买商住两用房，还是纯住宅？

喜马拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。

在中国实际上在买房的时候是存在两套逻辑的，一套逻辑就是考虑它的升值，另外一套逻辑是考虑租金和回报的。这也是为什么我们会发现，中国的房价和收入比会跟世界其他地方的比例差距这么大，而中国房地产的房价和租金也是不匹配的，原因就在于中国市场存在两套逻辑。

有一类房子大概买它的目的是为了升值的，是为了赚中间差价的，另外一套房是真正靠它租金的回报率，来做这种收入投资的。就是一种是赚日常租金，一种是赚差价的，所以这两类差别还是很大的，它是两套逻辑，两套算法。

目前我们给大家的建议，第一就是如果是我们五年之内买房，可能我们还要考虑一下升值潜力。过了五年之后，我们觉得升值潜力可以作为次要因素，重点要考虑它的租金。

为什么会这么说呢？因为随着整个中国房地产总量的这个水池持续增加，整个中国的供需矛盾已经达到一个总体上的一个平衡。这房子不再是稀缺了，不再是大家抢房子了，整个那套逻辑也变了。

另外还有房产税出来之后，会极大的改变大家对房地产投资升值的这种看法。有房子表面上它可能会升值是一点纸面财富，一年涨个十万二十万，但是一年如果交个百分之几的房产税或零点几的房产税，哪怕一年我涨个10万块钱，但是我要交个1万块钱的房产税，可能大家都会宁愿可能要把房子抛掉。

这个我之前讲过，大家有个心理体验上的问题，就是说纸面财富带来的10万块钱增值的体验，和这我要把这个1万块钱现金交出去带来的愉快体验，两个相比可能是后者更大，所以这里面就有一个时间段的分析。

另外我们说还有一个原因就是在五年之内，我们要考虑租金的回报率到底要达到多少的问题，因为一个优良的不动产投资的话，它的租金回报率应该在7%左右，如果超过租金回报率，如果能超过7%，那我们认为它是一个好的回报率，这时候不管升不升值，我们考虑租金都可以买。如果是低于这7%的话，我们一定要考虑它未来的升值的这些因素。

在考虑升值的时候呢，我们就有很多的考虑了，我们在很多地方都会说，这里面我们今天会着重说几个问题。比如说我们在买二手房的时候，我们要考虑这个二手楼盘它的本身就像一个人一样，它本身有个生长周期，比如说一个人，在十二三岁可能是开始长个了，长得很大是吧？在他十七八岁是这种发育可能最快的时候，后面的五六十岁就不长了。

一个小区也是这样的，我们会发现有一些规律，如果我们考虑升值的时候，一般一个新楼盘在五年左右的时候会是一个快速升值的一个时间段，为什么？因为很多买了五年了，这个房产证下来了，什么满五唯一什么之类，它可以放盘了，它可以有交易，而且量很大，这时候升值会很快。

另外当一个小区，如果是它所有的利好，你说这地方要建个小学，那么小学效果也出来了，或者周边有配套配套也建完了，就它会有个好消息出境的那一时刻。那时候出境了，可能它的价格可能就会有些变化，这可能不像之前会升得那么快。

还有一些总价如果高的一些小区，比如说像万柳，是吧？你看它三年前它就是15万左右，现在涨两三年也就还十五六万，因为它总价太高，盘子太高，这类楼盘在投资界叫所谓的CEO楼盘。CEO楼盘相当于盘子比较大，户型比较大，总价比较高，所以转手率比较低。所以它升值就会相对来说会比较慢一些。

那什么房升值会更快一点？可能是所谓的次新房。不是最贵的，如果最新的房也不行，最新的房，因为开发商现在定价都定的挺高的，所以它在整个片区上算是一个价格标杆，它是负责拉动别的价格的，所以这个新房也会是特别贵的，那个次新房就容易被新房带动，价格能够上来。那这里面可能也是它的一些主力户型，次新房的一些主力户型，所谓主力户型就是比如说普通的三居啊，大的两房啊，这样可能就是它的一个主力户型，这些户型可能就是一个会升值比较快的。

那我们不管是考虑租金还是考虑升值，我们都要考虑，比如说考虑租金，那我们要考虑它到底好不好租，因为是我们看历史上它租金的水平什么样的，是吧？租金水平高了不好租，如果空置太长了不好租也不行，这你就要看它的地段，看楼的品质，还要看它的竞品。那如果是考虑到升值，核心要考虑它换手率怎么样，好不好卖，能不能变现。

有很多房子，刚才说那些大户型，所谓的CEO盘，哪怕它是一段时间增值了，但是可能很难出手。这时候也是我们要考虑的一个方面。考虑租金的时候，我刚才说了，除了考虑它的地段，它楼本身的品质，还要考虑竞品。因为这是关于租金这块，如果我们是考虑商业的办公楼，一定要考虑它的变化趋势，这个变化趋势非常大的。它往往一个片区有一个或者一个写字楼一个升级了，或者一个新的片区出来了，原来的片区虽然还很好，虽然依旧很好，但是会成为一个没人要的地方。

我给你举几个简单例子，比如说深圳，当年国贸大厦曾经是中国最好的写字楼，包括整个地段什么的都很好，但是地王大厦出来了，水平更高的出来了，那它这个楼上的租户就纷纷搬离，就到这地方去了。虽然现在整个罗湖区的写字楼水平地段都很好，交通也很方便，但是整个福田区出来了有一批写字楼，新的相对来说还是升级了一些出来了，那他那个地方就就变得不值钱了，租不出去。

所以在每个城市都是这样的，我们一定要考虑它的竞品，也就是这个楼有没有可能被一些竞品会取代？比如说北京CBD，如果我们考虑投资写字楼的，现在什么国贸周边有很多写字楼，但是那个最高的写字楼如果出来了，可能其它的像你同样的地段，同样的位置，同样的品质，觉得还没过是没变，但是有更高更新的出来。这些赶时髦的企业，要品牌要门面的企业就纷纷都会搬到那个新的最高最好那个楼，或者最好的片区去，它不像买卖房有个滞后，租金的变化是很快的。

我们最后总结一下，在中国买房存在两套逻辑，一套逻辑就是考虑升值，另外一套逻辑是考虑租金，我们建议，在五年之内买房，我们可能首要还是考虑升值潜力，但是在五年之后，尤其是房产税政策推出之后，我们觉得升值潜力可以作为次要因素，重点开始考虑租金回报。无论是考虑增值潜力还是租金回报，都有一些具体的考量因素。

好了，关于投资买房是考虑租金呢，还是考虑升值潜力我们今天就说到这里，谢谢你的收听，我们下一讲再见。