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来源 | 作者独家授权 作者 | 酒肉传教士 分享 | 业主们（微信公众号yezhumen） 视频见同期发布的视频 请关注业主们公众号获取 以下是文字稿 他来了，他来了，他顶着个大脸出来了。 大家好，我是业主们的酒肉传教士，一个专注于小区治理问题，还特别执着、较真的胖子。 本期我们将用通俗易懂的方式介绍小区治理相关的各种专业名词和术语，方便各位理解后续视频中出现各种名词及其含义，以免大家在后续视频中出现理解上偏差。 本期内容所解释的名词和术语没有以还未生效的《民法典》为依据，全部依据现行的《物权法》及配套的法规。2021年1月1号《民法典》生效后，再去适配《民法典》既可。 到底谁才算【业主】？ 实际上很多人对“业主”理解是存在误区的，认为房子是我家的我就一定是业主，这在日常使用中并没有问题，但在成立业主大会和业主委员会时，这就显得特别重要了，甚至是影响到最终结果的大问题。 所以后续视频中再提到业主，一定是特指购房合同或不动产权证上登记的产权人，哪怕是夫妻婚后共有财产，在现行不动产登记制度下，没写上名字的就不能被视同为业主，只能和其他家属一样被认定为“物业使用人”。 不是业主就不要想混进业主委员会，因为这种情况在法院判决委员身份不合法的案例太多。要知道《物权法》第十七条和《物业管理条例》第六条，对谁是业主已经做出了非常明确的规定，不要再去以身试法。 经常听说的【业主大会】 到底是什么意思？ 您肯定听到过“要开业主大会了”、“业主大会通过了”，关于“业主大会”的表述其实很多说法并不准确，后续视频中提到“业主大会”，一定是特指由全体业主依法成立的社会组织名称，它是全体业主共同决定小区事务的法定渠道和平台。 业主大会本身并不特指某个会议，所以应当强调举行“某某小区第几次业主大会会议”。这在《物业管理条例》第八条和第十二条中有明确规定。 下面给强调两个重要概念： 一是，业主大会这个组织自成立就一直延续，不会因为业主委员会换届而变成第几届业主大会，更不会因为业主委员会解散而消亡。这个可以详见《物权法》第七十五条和《物业管理条例》第九条。 二是，业主大会会议可分为集体讨论形式和书面征求意见形式，集体讨论就是要把小区人数和面积均占多数以上的业主，召集到一起讨论并决定小区事务，而书面征求意见则是定时、定点以书面投票形式，征求人数和面积均占多数以上的业主意见，从我国常见小区规模来看，要组织上千人同一时间、地点开会讨论，并不具备可操作性，所以常见的业主大会会议形式就只剩下了“书面征求意见”。 经常听说的【业委会】到底是什么意思？ 您肯定听说过“业委会决定了”、“业主大会授权业委会了”，实际上业委会是业主委员会的简称，由业主大会选举产生5-11人之间单数组成的常设执行机构，负责执行业主大会决定、组织召开业主大会会议、监督物业服务履约情况、代表业主大会签定各类合约、对接政府部门等与小区公共事务相关的工作，这些可以详见《物业管理条例》第十五条与住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条。 下面再强调两个重要概念： 一是，业委会是被选举产生的所以就会有任期。而这个任期一般会约定在5年之内，所以应当定期召开业主大会会议组织换届选举，一旦任期结束就不再具备代表性和合法性，如果任期结束仍未选举出新一届业委会，那小区就处于业主大会没有执行机构的状态，但业主大会依然存在。 二是，被选举出来的并不是业委会本身，而是业主委员会委员，只有业主大会会议投票中被人数和面积均多数赞同的候选人，才能当选为业委会委员。只有当选委员超过约定人数一半时，才能视同业委会这个组织合法成立。 以上内容可以详见《物权法》第七十六条与住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条到第三十三条。 |
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