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根据HH省CC市XX小区业委会主动到法院起诉开发商维权，索要地面152个地面停车位业主共有产权、收益权的一审、二审、再审的诉讼案例判决情况，此先作一下简单评析：稍后将庭审情况整理附后供大家阅读。  一、CC市“XX小区”的基本情况 CC市“XX小区”是房地产建设单位公司开发建设的商品房小区，2014年5月业主购房时与开发签订《商品房买卖合同》第十八条（格式条款）第4项约定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属于房地产建设单位公司所有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 XX小区于2018年4月成立业主委员会后，没有重新选聘新的物业公司接管小区，也应该没有与前期物业公司签订续聘物业服务合同，但自认为按照业主与房地产建设单位公司签订的《商品房买卖合同》地面停车位是占用业主共有绿化场地设置的停车位，前期物业公司所收取的地面152个停车位收益应该属于全体业主所有，索要无果便将前期物业公司和房地产建设单位公司告上法庭。 二、XX小区业委会维权失误的表现： （一）、XX小区在业委会成立后没有按照《物权法》第八十一条规定更换建设单位安排的前期物业公司，致使物业公司将所收取的车位使用费不会主动交给业委会管理归属全体业主共有。 1、如果业委会及时更换了物业公司，业委会就掌握了物业管理主动权，新的物业公司就会听从业委会的指令，主动将地面停车位收益交于业委会。 2、如果业委会更换了物业公司，开发商想要地面停车位收益，就得通过法院起诉业委会。按照《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，房地产建设单位公司就要对地面车位产权属于他的主张提交证据。如果房地产建设单位公司拿不出坚实的证据，业委会就可以侥幸在一审代表全体业主获得此地面车位的产权和收益权，如果不能在一审侥幸获胜，还有机会在二审收集证据获得反败为胜的机会。 （二）、此案是业委会主动起诉，那么业委会就应该向法庭引用合适的适用法律条文并应主动提供有利证据来证明自己的主张。 1、业委会向一审、二审法庭引用的法律是《物权法》第七十三条、第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。提交的证据是业主停车照片和《商品房买卖合同》第十八条（格式条款）第4项约定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 2、房地产建设单位公司作为被告向法庭引用的法律是《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。提交的证据是CC市测绘大队出具《建设工程竣工规划条件核实成果汇总表》统计验收小区地面152个停车位。以此证明地面车位是规划车位符合《物权法》第七十四条第二款规定，地面车位属于开发商所有。  业委会诉讼中的失误： 1、业委会在主动起诉前或法庭审理过程中，没有向法庭提交业主共有的土地使用权面积图册和绿化面积图册，以证实地面规划车位是否是占用业主共有的其它场所而设置的停车位。 2、业委会没有引用《城市房地产管理法》第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”、第一百四十七条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致”的原则。随着全体业主购买商品房的移交，XX小区建筑区划的土 地使 用权就自然转移到所有业主共有；那么随着全体业主拥有此建筑区划的土地使用权，附着于此地面的建筑物除了专有部分外也自然属于全体业主共有。 3、业委会没有引用《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”来反驳《商品房买卖合同》第十八条第4项的（格式条款）约定属于无效条款。 4、由于业委会没有提交业主共有的土地使用权和绿地规划面积图册，也就无法依据《物权法》第七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条来反驳房地产建设单位公司按照《物权法》第七十四条第二款主张地面车位是规划车位因此属于开发商的主张。 5、如果业委会处于弱势无法调查取证，业委会应该主动依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集”规定，向法庭申请协助调查令调查相关证据。 6、业委会没有将《HH省物业服务和管理条例》第五十四条的规定，对案涉车位享有所有权的法律条文在一审、二审提交，致使再审时湖北高院不予评判。 总之，民事权益侵权事件，无论是在行政管理或是法院诉讼过程中，基本就是“民不告官不究”，一旦向行政部门投诉或到法院诉讼，行政或法庭审理的基本原则也就是“谁主张谁举证”，这些行政处理或法庭审判方式基本是按当事人对其主张权利引用的法律和提交的证据进行评判。 综上，XX业委会在一、二审或再审中因为没有提交能够证明其对案涉车位拥有所有权的有利证据，只能被迫无奈承担举证不能的后果。 但是，如果XX业委会在今后维权过程中若能搜集到上述有利证据且能推翻房地产建设单位公司提交的证据的话，应该还可以再次请求再审。 本人费心整理相关业主维权胜诉和部分败诉的案例，目的就是提醒各个小区业主委员会维权时应该依法维权，认真学习国家相关法律和行政规定。不要草率主动起诉，而应该从相关案例中吸取经验和教训，收集各项证据。以能当被告就当被告为好，以便让对方负有举证责任，从对方举证失利过程中侥幸取胜。  三、CC市“XX小区”业委会与房地产建设单位地面车位产权纠纷诉讼案例 （一）XX业委会索要地面应该属于业主共有的停车位收益无果将前期物业公司公司和城投开发公司告上法庭 请求事项：1.判令被告房地产建设单位公司向原告XX小区业委会返还自2015年至2017年8月期间前期物业公司公司收取的临时停车费331936元。2.本案诉讼费由房地产建设单位公司负担。  一审法院审理认为，本案系物权纠纷。双方当事人争议的焦点是XX小区内陆面一百多个停车位的归属。 XX业委会：在一审引述的法律是《物权法》第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。提交的证据是业主停放车辆的照片及业主胡某与房地产建设单位公司签订的《商品房买卖合同》，其中约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。 房地产建设单位公司：在一审中引述的法律是《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；提交的证据是CC市测绘大队出具的小区地面《建设工程竣工规划条件核实成果汇总表》统计验收152个。 一审法庭：在审理中按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”对双方争议地面152个车位的产权归属进行审理。 一审法庭认定：XX业委会没有证据证明房地产建设单位公司将规划停车位已出售或已部分出售且收取已出售停车位的停车费，亦无证据证明前期物业公司公司收取的331936元停车费全部或部分系占用业主共有的道路或其他场地用于停车收取的费用。 房地产建设单位公司以划拨方式取得CC市××路地块的土地使用权，开发建设“XX小区”商品房。房地产建设单位公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》第十八条第4项约定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属于房地产建设单位公司所有；房地产建设单位公司在XX小区建筑区划内，经CC市测绘大队出具《建设工程竣工规划条件核实成果汇总表》统计验收小区地面152个停车位。根据上述法律、司法解释规定和当事人的约定，房地产建设单位公司在XX小区经规划的152个地上停车位，当属房地产建设单位公司所有，其停车费收益亦归房地产建设单位公司所有。XX小区业委会提供的车辆停放照片并不能直接证明房地产建设单位公司或前期物业公司公司在规划车位外另设置了车位并同时收取了停车费。故XX小区业委会请求房地产建设单位公司返还停车费331936元，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院于2019年2月初出具（2018）H0XX3民初16X3号民事判决书：依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告CC市XX小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费3140元，由原告CC市XX小区业主委员会负担。  （二）、XX业委会不服一审判决，上诉二审法院请求撤销一审判决改判涉案车位归小区业主共有。但是，XX业委会在二审上诉中没有提交新的证据。 二审法院于二〇一九年四月十五日下达二审判决书：一审查明的事实属实，本院予以确认。根据一审双方当事人提交的证据和所适用的法律，认定案涉152个地上停车位的所有权人是房地产建设单位公司并无不当。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元,由上诉人CC市XX小区业主委员会负担。本判决为终审判决。  二审法院于二〇一九年四月十五日下达二审判决书：一审查明的事实属实，本院予以确认。根据一审双方当事人提交的证据和所适用的法律，认定案涉152个地上停车位的所有权人是房地产建设单位公司并无不当。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元,由上诉人CC市XX小区业主委员会负担。本判决为终审判决。 （三）、XX业委会不服二审判决申请HH省高院再审 申请再审理由：1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误。案涉车位是占用小区绿地花坛而划出停车线形成，并非房地产建设单位公司专有部分，而系小区业主的共有部分。房地产建设单位公司提供的CC市测绘大队出具的《建设工程竣工规划条件核实成果汇总表》中，没有案涉停车位的项目。XX业委会在一审要求房地产建设单位公司提交有关车位具体方位的相关证据，而房地产建设单位公司直至一审判决也未能提交。原判决未查清案涉车位是属于专有部分还是属于共有部分，武断认定XX小区经规划的152个地上停车位属房地产建设单位公司所有，其停车费收益亦归城投公司所有缺乏事实和法律依据。2、规划不等于物权，其产权应当归全体业主共有。对申请人地上停放汽车的152个停车位的权属，应当适用《物权法》的第70条、第74条第3款、《HH省物业服务和管理条例》第54条的规定，依法归申请人所有。请求依法再审。 省高院审查后认为：根据双方提交的证据，房地产建设单位公司在XX小区的建设规划中已明确有地上停车位，CC市测绘大队核实建筑区划内的停车位亦是152个。且XX小区的物业服务企业是前期物业公司公司，前期物业公司公司受房地产建设单位公司的委托收取案涉152个停车位的停车费。XX小区业委会在本案中要求房地产建设单位公司返还临时停车费，应就拥有案涉车位所有权承担举证责任，XX小区业委会在原一、二审中并未举证证明其对案涉车位拥有所有权，依法承担举证不能的后果。原判决认定的基本事实并无不当。 关于原判决是否存在适用法律错误的问题。 首先，XX业委会再审申请中认为依照《HH省物业服务和管理条例》第五十四条的规定，对案涉车位享有所有权。在民事再审案件中，评判原判决适用法律是否错误的问题要基于原审适用的法律为前提，但XX业委会在本案一、二审未引用此法规，因而就该事由不具备评判原判决适用法律是否错误的条件。 其次，按《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款规定进行审查。本案中，XX小区业委会并不能证明案涉车位属于专有部分以外的共有部分，亦不能证明案涉车位占用业主共有的道路或者其他场地。相反，房地产建设单位公司在规划中明确拥有地上停车位，且与业主签订的《商品房买卖合同》中约定规划用于停放汽车的车位、车库属于房地产建设单位公司所有，经CC市测绘大队核实建筑区划内停车位为152个，故原一、二审认定XX小区业委会对案涉车位不享有所有权，未予支持其要求房地产建设单位公司返还停车费的主张亦无不当。 综上，XX小区业委会的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，HH省高级人民法院于二〇一九年十二月二十日下达（2019）H民申3XX3号裁定书，裁定如下：驳回CC市XX小区业主委员会的再审申请。 |
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