“房子是用来住的、不是用来炒”,中央政治局会议此番定调,A股房地产板块集体下跌,“华南五虎”之首的富力地产更是发文暂停拿地,房地产行业由此迎来拐点? 本文由无冕财经(ID:wumiancaijing)原创并首发,作者:陈欣苗,编辑:程昱,设计:甄开心,编辑助理:苏欣然 7月31日,广州富力地产股份有限公司(02777.HK,下称“富力”)旗下公司以1.4亿元摘得包头市青山区一宗地块。同时富力发布海报称,拍得淮南市占地395.83亩的两幅地块。两天前,其还以3.66亿元竞得威海市三宗土地。 但就在富力发布拿地信息前一天,据《中国建设报·中国房地产》报道,富力每一位员工都收到了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,文件称,集团2019年下半年原则上暂停拿地工作,以完成项目销售目标为第一优先级。 ▲富力内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》截图。 对此,有业内人士认为,通常情况下当日拿下的地块都是几周前通过的审批,原则上与暂停拿地的文件并不冲突。 也是富力暂停拿地信息曝光当天,微博认证为“地产经济学家”的@邓浩志 发布微博称,总部在广州的HJ字头大房企也有类似动作,而另一广州千亿Y字头房企计划在三季度开始,集团下属项目全线降价销售。 “暂缓拿地、促销、加快回款,是典型的房企资金紧张的表现。”业内人士指出,随着房企资金面的收紧,房企下半年投资拿地或将趋于保守;而从房地产融资到开发存在的时间跨度来看,调控效果将在四季度有所体现。 上半年仅完成37.64%销售目标 寥寥数百字的曝光文件,“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”三项重任降临在富力员工身上。富力也由此站在了镁光灯下,其“内忧外患”的局面显露无疑。 文件显示,富力“销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”,故而“各公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务”,且“坚持全民营销”。此外,现阶段各公司务必确保资金优先用于工程相关款项的按时支付,“2019年下半年原则上暂停拿地动作”。 ▲近5年富力营收概况。 “销售压力一直很大”,富力内部员工对媒体透露,1600亿的总目标分配到区域公司,完成情况和年终奖是挂钩的。数据显示,截至2019年6月底,富力总权益合约销售金额约602.2亿元,仅实现年度目标的37.6%,距离既定目标相差近千亿元,回款压力可见一斑。 富力1600亿元的销售目标并非草率。截至2018年底,富力在所有城市开发中、可供出售及即将完工的项目数量从88个增至155个,另耗资371亿元新增了61块土地,总货值为2018年销售金额的4.7倍,即6110亿元。 但今年以来,富力开发的项目在销售过程中频频遇阻,其在成都、海南、淄博等地多个项目因违规被暂停销售。 5月初,山东省淄博市富力万达广场(富力城)项目被暂停该项目的预售资金拨付、合同网签备案和新楼盘开盘;5月27日,成都“富力中心”项目遭成都住建局通报批评,暂时关闭网上签约权限。 其中,影响最大的当属海南富力红树湾项目被责令暂停销售,何时恢复尚不可知。据悉,该项目为富力在海南规模最大的项目,总建筑面积约230万平米、总投资金额超150亿元。 销售乏力之外,资金链紧张的富力还面临着巨额债务。截至2019年3月底,富力负债总额达3218.61亿元,资产负债率为82.04%,较2018年底上升2.04百分点,净负债率也由去年底的180%继续上升。 ▲2016-2018年富力负债概况。 与此同时,富力不断“借新还旧”。《广州富力地产有限公司关于2019年累计新增借款的公告》显示,截至2019年6月底,富力借款余额达1952.34亿元,较2018年末新增320亿元,用于“偿还原有债务”。 但“借新还旧”之间还留存着不少缺口,因此富力还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示,富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿元,其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存,合计176.5亿元。截至今年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。 今年上半年对华泰汽车的参股,或将继续增加富力的债务规模。据“财联社”报道,华泰汽车2018年全年亏损约16亿元,并爆发停产、欠薪等问题。 而从整个大环境来看,今年以来房企融资渠道持续收紧,针对收紧房地产资金链而发布的政策多达十余次,国家从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资等渠道对房地产行业资金进行收紧。 财经评论员盘和林对媒体表示,在去杠杆、守住金融风险底线的背景下,融资环境在短时间内不会发生很大的改观。因此,房企接下来的生活不太可能安逸。 房企拐点将至? 富力公布暂停拿地的同时,其他房企类似动作也初现端倪。 据《信息时报》报道,近两周,祈福旗下祈福天龙苑、祈福都会和祈福聚龙堡纷纷推出打折促销活动——天龙苑价格由原本的18000元/平方米(带装修)降低至13900/平方米(毛坯),而祈福聚龙堡上周推出的部分单位价格为1.19万元/平方米,比周边的楼盘低了三四千。 广州粤泰股份以及泰禾旗下的广州院子项目,则均拟出售予世茂房地产纾困。 “如果上升更高程度,富力类似事件,或说明从企业层面看,开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表,此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成,这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 克尔瑞地产分析指出,2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。 截至6月末,此前已提出2019年全年业绩目标的房企完成情况尚佳,36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。但从整体来看,2019年房企目标制定相对谨慎,平均目标增长率仅在20%左右。 来到7月,“房住不炒”再次被重申。7月30日,中央政治局在召开会议,分析研究当前经济形势并部署下半年经济工作时提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 这是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。 对此,严跃进直言,此次表述最大的内容在于提出了“房地产不是经济刺激手段”的新定义。在他看来,该表述的含义在于,部分经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策,“这至少意味着三季度各地政策松绑的可能性几乎为零”,且这对于当前地产企业的影响是很大的。 克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也指出,下半年,“房住不炒”依然是红线,“稳地价、稳房价、稳预期”依然是具体的工作要求,地方政府将会紧紧围绕以上目标因城施策。 房企们的生存环境早已改变,房地产市场残酷和真实的一面正在展现。 截至7月30日,在人民法院公告网上发布破产文书的房企至少有291家,平均每天有1.39家破产,其中绝大多数为中小房企。此前6月,全国五百强内的百亿上市房企“银亿集团”,在负债规模达到500亿元的重压下,进行了破产重组,曾经的宁波首富因此跌落神坛。 ▲房企发布破产文书,图片来源:人民法院公告网。 另据《时代周报》不完全统计,截至7月22日,今年共计44条房地产项目转让信息,其中5月中旬以来披露的转让信息高达32条,平均每2天就要转让1个项目。 没破产的不少房企也在遭受资金链危机,庞大的债务堆积酿就苦果。根据Wind数据,135家上市房企的负债总额正不断增加,到2019年一季度,负债总计突破8.5万亿元;现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。 但截至2018年年底,房企主要融资渠道中,有息负债余额为20.3万亿元,预计将会从今年到2021年之间集中到期,其中今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。 “根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆直言,“但今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。” 本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。 | 冯鑫的资本悲局 | | “海底捞泡沫”撑得住吗? | | WeWork加速IPO续命? | | 7亿剥离金融业务,优信有苦衷? | |
|
来自: 昵称71785450 > 《待分类》