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期待我们成为朋友 从奔跑的少年，到意气风发的青年，如今房地产行业已至成熟期的中年。荣光之后，自有颓唐。这是万事规律，借2018年头的房地产企业榜单，我们读榜，或许只为祭奠中国房地产市场的昨日盛世。 文｜刘煜 编辑｜周艳涛 1257年前，诗人杜甫在成都草堂中挥毫写下《茅屋为秋风所破歌》中的最后几行，“……安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山……” 诗人的情怀在千年之后被商人实现，只是“大庇天下寒士”的浪漫理想被替换成了社会各阶层财富再分配的一道饕餮盛宴。 当真不是鄙夷商业，鄙夷房地产市场或者开发商！ 毕竟，经济发展仍然是当今中国这个经济发展中国家的重要任务。而房地产市场，不过是这个任务中的一个阶段性产物，一个必然出现的结果和一个干系着人民生活质量的工具。 也因此，我们总会想着在岁末年初的时候盘点一下房地产市场的榜单，专家学者们有的嘴仗可打，吃瓜群众有的热闹可看，买房客可以嗅出端倪，卖房人可以逢高而出，当然，还有房地产商们的弹冠相庆。 相比共享经济、AI大数据、区块链等鳞次栉比的新故事，房市楼市仍然是这个大市场里人们普遍关注度最高的话题。毕竟那些天文数字一般的数据代表着我们最现实的财富欲。 截止2017年末，碧桂园以5500亿元排在榜首，紧随其后的万科地产与中国恒大也迈上了5000亿元销售额。在来自《2017年度中国房地产企业销售TOP200》的榜单上，千亿房企数量达17家。 ▲｜2017年中国房地产销售额千亿企业排行榜（部分数据截图）。来源：克而瑞地产研究，CRIC，中国房地产评测中心 7年前的2010年12月1日，万科地产成为中国房地产行业第一家销售逾千亿的企业。至今，我们依然能找到当时的一些新闻信息：“万科提前49个月完成千亿销售目标。据悉，千亿销售额相当于美国四大住宅公司高峰时的总和，创造了世界纪录。” 那一天，万科总裁郁亮给员工发了一封内部邮件：“但这已经成为历史，我们还有更广阔的发展空间。” 是的，郁亮说得一点也没错，在那之后的七年时间，“美国四大住宅公司高峰时的销售额总和”已经根本做不了新闻梗了，“世界纪录”也是被中国房企们刷到了后无来者的高度。 今天，我们再看中国房地产企业销售的年度榜单，更多是在寻找中国房地产市场的边界极值。在财富投机者嘴中这似乎是个无穷大的数字，但在房地产作为经济支柱产业的过往十多年中，从奔跑的少年，到意气风发的青年，如今房地产行业已至成熟期的中年。 荣光之后，自有颓唐。这是万事规律，借2018年头的这张榜单，我们读榜，或许只为祭奠中国房地产市场的昨日盛世。 01 “老板”赢了领导 “招保万金”，这是我们对于中国房企群雄并起后曾经行业领头企业的符号化印象。 这个印象甚至今天也依然存在，只是城头变幻大王旗，碧桂园、中国恒大等民营地产企业成为领跑集团中的风骚者。 相比于过去“招保万金”的四大，在《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单上有一道新分水岭天然把前三与后者们区隔开来，而这前三的排位也着实微妙。 5000亿元的销售金额是个不可思议的数字。如果按照销售流量金额算，碧桂园为5500.1亿元位居榜首，万科地产以5239亿元屈居第二，而中国恒大为5131.6亿元，行三。 不过要按照权益金额排座次，则是中国恒大以4880.2亿元冠绝群雄，碧桂园则3961.1亿元排在第2，万科地产则3772.1亿元位居第三。 在含金量更高的权益金额这个数字上，许家印的中国恒大则明显甩了碧桂园和万科一个千亿级的“身位”。 还有，如果按照2016面房企土地储备面积数据和2017年新增数目来看，估计中国恒大和碧桂园应该也还是分列一二名，但万科要保住第三的位置，可能还要与绿地、融创等较较劲。这也意味着，恒大和碧桂园在未来的竞争能量储备中，已经领先了万科。 值得注意的是碧桂园和中国恒大都是民营地产公司，只有万科是国资控股的公司。而在榜单的TPO10中，民资地产公司有碧桂园、中国恒大、融创中国、龙湖地产、华夏幸福5家；国资控股的公司为万科地产、保利地产、绿地控股、中海地产、华润置地，也是5家。 如果按照销售金额来看，5家民营地产公司总和为17350亿元，而5家国资控股的地产商则销售总计14957亿元。如果再往后捋这个榜单，粗略估算，民营地产公司数量和销售额上，也应该领先国资公司。 ▲｜孙宏斌，融创中国董事会主席 除此之外，在这份榜单的TOP10上，在看到融创中国坐着火箭飙升到了第四位，超越了国资的保利和一度蝉联“班霸”的绿地；而龙湖地产和华夏幸福两家民资地产商则压过老牌国资地产企业的华润置地。 曾经“招保万金”的招商（第14位）和金地（第12位）则跌出TOP10，甚至被绿城中国（第11位）挤在了身后。 看来，中国地产圈里的老板们赢了领导们！ 02 资本“围猎场” 碧桂园、万科地产、中国恒大这“BIG3”2017年全年销售总额接近1.6万亿元。按照预测数字，2017年房地产全行业销售金额13万亿元，也就是说行业前三的企业销售占比全行业的12%。 《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单之上，TOP10的房企占比全行业的24.1%；TOP20（均为销售额900亿元以上）占比全行业的32.5%；TOP50就几乎占整个房地产行业的半壁江山。 对于近两年的TOP榜单占比全行业数据，不难发现房地产行业集中度实际上不断提升。因此，行业专家们也在高呼房地产界并购整合将会不断加快。 问题是，这个并购整合的逻辑是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米么？似乎并非如此。 还记得这两三年，房地产行业里最沸沸扬扬的事件是什么吗？对，就是“宝万之争”。“万科股权之争是中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战”——关于“万科股权之争”的百度词条解释。 这场时间跨度两年，年份跨度三年的股权之争，标的就是中国房地产业和中国A股市场最具代表性的房地产公司——万科。 从2015年首开始，宝能系的前海人寿以及其一致行动人钜盛华，连续通过二级市场买入万科A（000002.SZ）的股票，近乎于“野蛮”的方式拿下万科的第一大股东位置，至年中时，原来万科第一大股东华润集团也曾增持股份，但前海人寿和钜盛华的实际控制人姚振华还是以25.04%的持股比，成为万科的控制股东。 ▲｜王石、郁亮（从右至左） 而王石、郁亮等万科核心管理团队则在2015年尾开始反击宝能系对万科的控制意图。只是后来万科抛出的发行股份的重组计划，却也遭到了原第一大股东华润的反对。直到2017年初，深圳地铁公司作价371.71亿元，接盘了华润持有的15.31%万科股份，宝万之争的天平才开始向万科管理团队倾斜。 2017年6月9日，中国恒大将其持有15.53亿股、14.07%的万科股份，以292亿“割肉”转让给了深圳地铁，至此深铁持股比例上升至29.38%，超越宝能系成为万科第一大股东至今。深铁也保住了万科姓“国”不姓“民”。 其实，万科股权之争中，险资是一个特殊的存在，不仅是宝能系的前海人寿，还有另一支更大的大鳄级险资潜入其中，那就是安邦保险。 而前述的“招保万金”中金地集团的股东名单上，第一大股东目前是富德生命人寿（既原“生命人寿”）；而在港股上市的佳兆业集团的第一大股东同样也是富德生命人寿。 不仅民营险资，国有保险公司也热衷于房地产上市公司的布局，对于大规模的金融资本而言，房地产行业是最适合进行布局和配置的市场资源。 顺着这个逻辑看，其实房地产行业同业之间的并购整合恐怕远远没有险资并购或控制房地产公司来的精彩。而随着房地产行业集中度越来越高，“头部”房企股权成为收购目标的价值就会越高。 或许，我们还将看到民营资本追逐房地产企业的大规模“围猎”。 ｜北京国际金融博览会简介｜ 北京国际金融博览会作为中国金融业的年度盛会，已经成功举办十二届，创办于2005年，首届金博会由时任北京市市长批复举办，经过十二年发展，金博会已经成为规模最大、国际化程度最高、展出内容最丰富的金融盛会，被誉为“中国金融第一展”。  商务合作｜请联系微信号：aixue129 投稿、招聘简历｜lhdmedia@163.com |
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