现在郑州是不是买房的好时机？

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当楼市行情转冷，各大楼盘都争相打折优惠、便宜大甩卖的时候，又担心房价会不会继续跌，或者已经触底开始反弹。

所以，“现在是不是买房的好时机？”几乎就成了大家的口头禅，总是忍不住想说。

虽然对于刚需来说任何时候都是买房的好时机，毕竟是自住，但如果等一等能在房价更低的时候入手，肯定是更好的。

说实话，谁也不能很准确预测出未来房价走势，毕竟这是个玄学问题。

我们只能通过一些数据以及经验来判断个大概，并且，结果仅供参考。

01.

新房方面，降价、工抵房、首付分期、送车位……等促销手段已经快用烂了，整个郑州楼市给人的感觉房价降了许多，甚至说已经跌回三年前。

然而事实却是降价的项目大多集中在远郊，主城区的项目大多价格保持不变，甚至还有涨价的，降价的只能说是个例。

比如十一期间我去南三环某项目调盘，可以首付分期，但是分期的单价要比正常按揭的单价高了几百。

正常按揭的单价也在1.65W左右，虽说是楼王，但是这价格相比周边竞品真心不低了。

另外一个南三环旁边的项目准备推出七期，售价1.5W ，比前几期的价格涨了1500元左右。

反倒是南龙湖的价格已经从1W左右普遍下跌千元不等，并且在零首付、首付分期、送车位等手段加持下依然卖的不好。

贝壳研究院市场监控数据显示，截止8月底，南龙湖所在的新郑片区，住宅库存量最高，达到274万平方米，按照过去12个月的销售去化平均速度，其库存出清周期高达26个月。

02.

虽然说主城区房价并没有怎么降，但是未来一个多月市场仍会以平稳走势为主，理由在于以下几点：

第一：郑州的政策面没有变化，和买房息息相关的，像限购、首套二套比例没有改变，甚至近3年没有出现任何宽松迹象；

第二：利率平稳，LPR已经半年没有变化了，也没有大幅度下调，这不会像15-16年6次降息下跌1.5%的利率那样对购房人的月供和购房预期产生较大影响。

第三：从微观市场来看，存量房库存充足。据贝壳找房数据，截至8月26日，郑州二手房整体挂牌已达到10.4万套，7月份郑州全市二手房共成交7246套（间），6月份成交7222套（间）。

超过10万套的库存，再加上月均7000套销量，按照目前去化速度郑州二手房大约需要18个月才能清完。

并且随着新房不断开盘，新增二手房挂盘量并未停止，从去年10月份开始郑州二手房供应量每月都维持在17000 套高位。

最终不管是新房还是二手房去化，仍需要以价换量促进成交。

所以，从楼市政策、信贷政策和微观市场来看均未发生明显宽松迹象，如果这个情况不发生改变，到年底这段时间新房和二手房市场均难言起色。

03.

那么，现在在郑州置业，是出手的好时机吗？

如果你是为了纯投资，不说现在不能入场，起码要谨慎入场了。

因为楼市已经过了普涨的时代，郑州主城区的房价即便没怎么下跌，但查一查17年到现在的价格变化，三年时间变化不大。

所以这个时候如何确保自己的房子在同类产品中脱颖而出就成为一个重要研究课题。

相信我，好的物业、景观、户型、配套不说能让你的房子增值多少，但一定会让你的房子更保值、抗跌。

从目前楼市现状和未来走势判断，今年到年底前市场平稳，自住房源多，好砍价，走势平稳。

对于刚需，毫无疑问是上车的好时机，下面我们给大家盘点了首付30-40万的项目，大家在买房的时候可以作为参考：

ps：按照首付30%，项目在售最小户型来统计，数据仅供参考，具体以项目在售为准。

04.

最后，再给最近想买房和换房的朋友们提个醒（建议）。

1、选择开发商很重要，特别是现在。

强调过很多次，我们可以站岗、可以买到有一些缺点的楼盘，但是绝不能碰烂尾楼，特别是抵抗风险能力较差的刚需。

不要以为卖的火的项目烂尾概率就小，更不要以为“预售资金监管”后，烂尾基本就绝迹了。

事实证明，一切皆有可能。

买房选择大开发商，特别是国企，即便不能百分之百保证不会烂尾，但起码概率会比那些小开发商小的多。

现在楼市行情不景气，关注开发商本身的风险度可以放到买房的首位了。

在开发商回款压力巨大，资金链紧绷的情况下，很多公司动作会变形，上分销割肉、逼员工买房都是如此。

如果还过不去这道坎，你不知道开发商的下限在哪里，撤退、卖地、卖项目、烂尾？

都有可能。

这个时候选择负债率低、经营稳健的公司，相对更有保障。

这里再给大家附一张我们盘点的郑州在售现房和准现房项目，大家在购房时可以作为参考。

ps：统计数据仅供参考，具体以项目实际交房时间为准。

2、首付永远是凑出来的，如果可以，请选择主城区

在郑州买房，永远是区域/配套优先原则

不管新区预期有多强烈，眼下都有人气不足的困扰，郑州目前的建成区依然集中在三环内以及周边区域。

三环附近，首付40多万，可选空间还较多；

三环外甚至四环外，首付也在30万以上。

最适合你的房子，永远不是站着就能买的，你必须跳起来够一下。

对大多数人来说，首付永远是凑出来的，而不到10万的首付差，既然你都动了买房念头，不如再凑凑。

这10万的差距，可能是新区几年都无法弥补的配套 人气。

3、关系到换房的先后原则

在房价上涨的时候，你是先卖了再买，还是先买了再卖？同样的选择，如果是在房价横盘的时期呢？

事实上，行情好的时候，先买一套房子，把自己要卖的房源价格即使让利一部分也比房价疯狂上涨时候的损失要小很多。

一个时间不长的时间差下来，在一套房子上不明显，对比你的收入可能顶你干半年。

而如今市场行情横盘的话，那么你一定要实现先卖掉房子，再买房子的一个策略。

因为在这个时候回款的周期都会很慢，市场上也会比较不稳定，所以如果你在这个时候选择先买后卖的方式，你就会面临极大的压力，而且面临很多的不确定性，也许房价再往下掉一点呢，这些都是有可能发生的，虽然只是阶段性的。

手持现金，面对笋盘的时候，才有讨价还价的底气。

最后的最后，再提醒一下，今年过完，明年伊始又是一个新的周期。

当下郑州楼市各种疲软、降价，本质上都是因为开发商资金链紧张。

明年，该完成的任务完成，该撤的撤，完了之后又将进入一个新的周期。

你永远不知道政策和降价，到底哪一个先来临，我们不用预测未来，只需要把握好现在！

提示：1、本文仅为写作者个人观察。发生购买行为前，请向房企了解详细信息，以合同表述为准。2、本文对项目及周边交通、教育及其他设施的介绍，旨在提供相关信息，最终以政府实际实施情况为准。

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