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深圳在国内城市间保持竞争力的头牌武器就是高度的市场化机制，对政府依赖程度低，倒逼企业在市场竞争中茁壮成长，诞生了让各个城市羡慕不已的华为、中兴、腾讯、比亚迪、招商、平安、华大基因、大疆科技等国际著名本土企业。 一旦国家政策规划上再有什么扶持，那发展指数都相当惊人。 粤港澳大湾区规划出炉之后，前海如同南沙一样，因为城市的光环，成为深圳最热的板块。（上期回顾：万亿级的珠江口拒绝造作 三大自贸区真正硬核在哪里（南沙篇）） 官方搭台、民间受惠的格局 2010年深圳特区30周年之日，国务院批复前海深港现代服务业合作区。用于探索人民币离岸中心和总部经济的开放型经济体制改革。 2015年前海蛇口自贸区挂牌。通过深港合作、金融创新、投资贸易便利化、服务业开放来实现成本最小、效益最大，承载着连接港澳台和国际金融的使命。 从深港双方的需求来说，香港为摆脱产业空心被边缘化的命运，希望借助深圳找到一个更为广阔经济腹地，深圳也在深港合作下寻找新的出路，为香港的发展腾挪了更多空间和创造了更多机遇。 在粤港澳大湾区规划中，前海被定义为粤港澳深度合作示范区和城市新中心，地位再提升。 三大战略叠加 前海，对标国际化舞台的窗口，规划面积仅15平方公里，弹丸之地，立志高远，意欲打造“东方曼哈顿”。 自由贸易试验区战略、深港合作战略、一带一路战略三大战略叠加，比较优势突出。虽不是国家战略的新区，却以地主家儿子的身份，完爆南沙、横琴。 2020年计划GDP产值目标1500亿，与珠海2012年经济体量大致相当，达到100亿GDP/平方公里。 而2018年，深圳最厉害的南山区，也就是27.7亿GDP/平方公里。前海的目标是南山的3.6倍，从这个数字，就足以感受到深圳对这块土地的未来可期。 数读前海成绩单（数据来源官方媒体及统计局发布综合整理） 对外开放门户枢纽 发挥“一带一路”引领功能，截至2018年底，共有41个来自“一带一路”的沿线国家在前海蛇口自贸片区投资设立365家企业。世界500强进驻344家，内陆上市公司设点628家，高新技术企业437家，持牌金融机构229家。 经济密度居全国自贸区之首 前海蛇口自贸片区挂牌以来，税收收入从174亿元增长至446亿元。这也意味着，片区2018年实现每平方公里贡献税收约15.8亿元。 贸易规模实现两个“千亿” 自贸片区进出口总值1152亿美元，保税港区进出口总值1065亿元。 制度创新前沿成果丰硕 截至2018年底，前海累计推出414项制度创新成果，全国复制推广28项，全省复制推广62项,深圳复制推广79项。其中，仅去年，就新推出95项制度创新成果，11项在全国复制推广。 港企扎堆进前海 港企10800家，汇聚汇丰集团、恒生银行、东亚银行、港交所、嘉里集团、周大福、新世界、九龙仓等一大批知名港企。 科技创新孵化高地 科技创新推动产业升级，深港青年梦工场累计孵化港澳团队176个，超半数项目成功拿到了融资融资总额超过15亿元。 '三区两带'的空间格局 重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务四大产业。规划定位核心商务区、综合发展区和保税港三大片区，与滨海休闲带和综合功能发展带连通。 硬核关键词一 对外交通开放前沿 前海处在珠江口中心点，北面是广州南沙，西面是珠海、澳门，南面是香港，是粤港澳大湾区的核心交通枢纽。 区位优势显著，交通资源密集。近可通全市，远可达湾区。 从规划上看，辐射粤港澳1小时生活圈，同时位于大湾区“香港——深圳——广州”这一“脊梁”的核心。 锻造筋骨，修炼内功，以高于香港媲美东京的标准，配置城际线、快线、干线、局域线，交织密如蛛网。 规划各类轨道线路12条，轨道网络密度3.5公里/平方公里，远高于深圳平均水平，步入国际一线水平。 其中规划的15号线是环线，环线的高效性，历来都是世界级轨道交通枢纽的标配。放眼全国，能形成环线的片区屈指可数，只有最繁华的地段才会配置环线，例如北京的东西城、上海的内环。计划于2019年动工，2022年建成开通。 “海、陆、空、铁”四维战略性交通资源云集 向北向东向西分别建设深中通道、穗莞深城际线、深惠城际线、深珠城际线。 向南设置从深圳机场到香港机场的西部快轨；穗莞深延长线，由前海到西部通道，过海到香港北部新市镇洪水桥，香港在这里则规划了一条到九龙和港岛的城际轨道；从西丽高铁站过前海到香港东大屿都会的第二条南北大通道。 前海实现与9大城市、2个特区直接互联。 直通三大国际机场 穗莞深城际开通将实现前海1小时达广州机场。 未来可在10分钟内抵达香港国际机场和深圳机场两大空港，半小时内抵达香港中环，深港同城深度兑现。 国家发改委已批复同意深圳机场三跑道扩建工程，解决深圳长期以来不通的问题，符合大湾区规划下提升深圳机场国际枢纽竞争力、加快国际综合交通枢纽建设的要求，满足2030年旅客吞吐量8000万人次、货邮吞吐量260万吨的目标。 三大港口群 太子湾游轮母港、妈湾港、赤湾港构建国际港口群，打造国际口岸门户和全球枢纽港。 硬核关键词二 高规格站城一体化枢纽 前海与国际高度接轨，地下有着比光谷新区更复杂、更优秀的规划设计。 目前在建的前海综合交通枢纽耗资巨大、工程复杂，位于前海桂湾片区，是亚洲规模最大的，集城际轨道、城市轨道、公交、出租、社会车辆、旅游巴士等多种交通接驳方式于一体，地下六层结构，最下面三层是地下停车场。 轨道线路均位于地下，开发面积630万平方米（不含地下道路和轨道设施），将社会车辆引入地下行驶，打造“地下道路-地下联络道-地下车库”逐级分流系统。 通过立体公共交通与高端城市综合体无缝连接，实现交通枢纽与城市公共生活的高度融合。所有楼宇之间将会像香港一样有机连接，风雨无阻。 枢纽与物业空间紧密相连，接口众多。同时设置深港过境口岸交通接驳场站及机场值机服务，从口岸到中央大厅接驳多条地铁线，建成后日客流量达75万人次，位居世界第二。 硬核关键词三 高含金量、强吸引力政策 企业、个人“双15%”税收，境外人才免征个税，定向行业差额征收营业税等各种财税政策，释放前海对人才、企业的强需求，降门槛为市场主体减负担、为激发投资拓空间。 更值得一提的是，放宽港澳、外籍人士工作签，这对精英、高净值人才的吸引、导入相当有力。 租金准入门槛低 桂湾金融先导区建设相对较快，主流写字楼如前海一号租金也只去到了128-168元/㎡，如此高规格地界租金低过南山、福田同品质写字楼100元/㎡，目的显而易见。 门槛低，吸引企业进驻，培育人气意义大于收益。门槛过高，对标南山，不利于招租。 硬核关键词四 产业集群+全球总部基地 城市产业升级新的缩影 深圳是引领全国经济转型的排头兵。 对于极度缺地的深圳，不像北上广，财政收入的30%以上来自卖地，深圳的土地收益通常只占GDP的10%，只能全力升级产业结构，从先进产业的税收中获得城市经济以及财政税收增长。 前海与主城区、南山产业园距离近，产业容易产生辐射效应。 前海产业格局已形成创新金融+信息科技+物流和供应链管理+深港现代服务业四大优势产业集群。 与国际巨头“联姻” 进驻前海的都是搅动世界经济格局的大鳄，当属行业前沿、领袖型企业。 英迈国际、施耐德、汇丰银行等外资500强项目纷纷进驻前海，进一步完善了前海现代服务业、金融业的产业布局。
中集前海先期启动项目（一期） 扎堆前海的还有联想、创维、顺丰、腾讯、平安、中兴、奇虎360、华强、TCL、创维、美的等龙头民企，为前海服务实体经济“生态链”树立了新标杆。 科创产业弯道超车 大湾区发展的核心引擎是科创，深圳科创优势独一无二，经济竞争力极其强劲，大湾区规划深圳被定位为全国性经济中心城市和国家创新型城市。 作为人民币国际化及金融改革示范区，前海产业给外界留下以金融业为主的印象。截至到2018年6月，前海注册企业就有17.18万家，创新科技企业无疑是重中之重，超过60%。 硬核关键词五 国际化城市新中心 前海十年前承担深港合作区、自贸片区角色，据2018年12月深圳发布的《前海城市新中心规划》和《前海蛇口自贸片区综合规划》看到，十年后的前海定位回归城市新中心。 精彩无限再续杯 正式确认大小南山、赤湾以及宝中片区与前海一同综合规划。但自贸区范围不变，仍是28．2平方公里。一夕之间，大前海概念总面积达到77平方公里，几乎拿去了四分之一个深圳（核心市域）。
一心多核的大前海格局，将极大缓解前海发展的空间压力。 2019年深圳市政府工作报告提出将加快打造前海城市新中心，环前海湾滨海地区打造成世界级湾区城市客厅。
前海城市新客厅位置示意图
前海城市新客厅效果图 伴随城市化变革进程的前海，不仅局限产业发展，还要增加内涵，作为一个城市中心全面发展。 “文化沙漠”的深圳即将翻身 重量级公共配套中国国家博物馆－深圳馆、科技专题馆、不亚于福田中心区的文化场馆落户前海，新的文化消费目的地即将诞生。 亚洲国际、哈罗国际学校、礼德国际学院纷纷落户，前海的国际化氛围更加醇熟，以高起点填补前海国际教育的空白，给深圳国际教育再添砖加瓦。
最新消息，在前海打造伯克利未来音乐中心，推动深圳文化创意产业国际影响力不断提升。
看完大段前海这十年发展历程的红利，定要问投资前海的最佳时机待何时？ 这十年城市骨架已经形成，基础建设、产业规划和导入逐渐成熟，黄金发展期将会在近两年爆发。 前海土地性质以产业、商务用地为主，因此办公产品、公寓产品非常丰富。 不可忽视的是，前海片区建设规模上线2300万方，可建设65%的写字楼，7%的公寓，7%的住宅，5%的商业，纯居住物业322万方，还覆盖人才房、安居商品房和公共租赁住房。因此有名额有资金买到前海中心地段资产的话，升值潜力无限量。 住宅供应缺口巨大 官方《综合规划》公布就业人口84万，居住人口29万人，如此对应下，预计55万人只能外溢到前海周边及近邻区域寻求相应的居住空间。再次预见，真正自贸区内的住宅更是稀缺中的稀缺。 顶级物业迎来价值契机 目前已经启动建设的区域以桂湾片区为主，公寓起步价在10万+以上。由于政府限价压制了价格，性价比还算高。 2017年初桂湾片区的卓越前海壹号公寓开盘价11万/平，目前涨到18万/平，2年期间涨幅超过60%，可见，高净值人群看中前海潜力，高端公寓受到青睐。
卓越前海壹号 前海将是未来深圳国际化程度最高的区域，央企和大量跨国公司、世界500强的总部最密集的区域。因此有望成为深圳写字楼和公寓租金的高地。 前海新盘随便一套就是上千万，普通人已根本买不起了。大小南山、赤湾以及宝中片区将承接大量居住需求，集中购买支付能力强的金融和高科技人才，值得近两年重点关注。 对楼盘有意向，或者想详细了解更多楼盘优惠的小伙伴请及时加小编微信(fcxs16060)，可以享受专车接送看房，更重要的是有独家的优惠，让你买房省事、省心和省钱。 |
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