 项目收尾环节最容易暴雷。 前期项目埋下的雷，都会在竣工验收的时候爆掉。有的雷比较小，听个响即可；有的雷比较大，就需要费时费力的进行“排雷”工作。 房地产存在埋雷的情况，无外乎于以下三种情况： 1、快周转导致各部门间串联的正常流程被打破，各种开发节奏齐头并进，所有的失误都会以倍数增长。 进度加快带来的效益，有时候远远高于“设计失误”带来的损失。带病的项目在“高收益”时代，即便“暴雷”，造成的损失可以忽略不计损失，但这种雷在房地产企业“活下去”时代爆掉，就必须要杀个“设计总”祭天。 2、专业认知的不足，所有的决策判断以“旧知识”为基础，就会带来更大风险。 偏技术的地产设计管理容易走入歧途，总想和设计单位PK一下技术，而忽略了各专业的协调和统筹管理； 偏管理的设计管理容易走入误区，认为只要能协调动乙方，技术可以不需要掌握，这种认知偏颇带来技术管控失控，即无法用技术语言和乙方进行交流，更别谈掌控感了。 地产设计管理，更强调技术管理，一专多能，既不能被乙方带到沟里，又能总体控制住乙方按照甲方的思路落地执行，也能协调地产内部工作顺畅，交圈严密。 3、天然的客观因素所隐含的雷，比如上政策和规范模糊的情况。对于开发商而言却要落地，要判断落地后的风险问题和成本增加问题。 比如GB50016-2014《建筑设计防火规范》在2015年5月1日执行的时候，针对于“外窗要满足耐火完成性”的问题在决策时就碰到很大的问题，如果高层住宅采用A级防火材料外墙和普通窗方案，A级防火材料少、易脱落的问题难以处理；如果高层住宅采用B1级外墙和耐火窗方案，耐火窗市场少、有没有设计和验收依据，存在验收隐患等等。 2013年操盘的一个学校项目收尾的工作，项目收尾查验资料的时候发现，原设计采用断桥铝合金55系列6+12+6，K值取2.7。 原设计节能专篇 后来门窗施工单位介入之后，建议修改为铝合金55系列5+9+5，以便于节省成本。收尾查验资料时发现节能产品发生变化，需重新走图审变更，另外，让设计单位复核5+9+5门窗时无法通过节能计算，只能变更门窗配置（充氩气）。 反思： ① 不重视节能设计的重要性，随意变更设计，没有预估私自变更的风险，被施工单位带下沟，后续增加变更成本，带来验收的时间成本增加。 ② 配置标准在前期阶段未进行有效控制，到施工阶段再随意变动，不符合成本和风险前控的要求，属于被动管控。 地产各部门之间、部门内部之间的不交圈，部门墙问题一直都有，从未发生改变。一方面，各工作主体之间抢时间、抓节点，不管不顾对方感受是常态；另一方面，确实有些人专业水平、总体把控能力差，不知道对方需求，只知道一门心思自己往前冲。 2016年作为结构设计管理参与了一个项目的管理工作，这个小项目属于山地项目，原地形南高北低(高差7米）、东高西低（6~7米高差），方案竖向以场地最高点进行基准设计，保证区内场地高于自然地坪最高点。 以其中一栋楼竖向为例 方案竖向设计时，以场地最高点进行设计，带来了如下问题： （1）车库侧墙外露，车辆实现平进平出，但是主楼地下一侧也外露，基础埋深不符合设计要求，需进一步下挖实现最低基础埋深，原设计已经三层地下室，此时需要增加两层结构架空，大大增加了无效成本。 结构嵌固端下移，成本增加 （2）外围没有车库的部分，需要增加大量挡土墙，导致挡墙成本增加非常多。 （3）东侧回填土较多，西侧露空，按照图审意见需要在车库增加抗侧力剪力墙，防止土压力过大对结构主体的影响，此时有一部分成本增加。 反思： ① 方案设计并没有统筹考虑对其他附属专业的影响，大局观、大视野观较为缺乏，导致方案设计过于追求功能实现，降低了对现场实际情况的考虑，方案设计埋雷，施工图埋单的问题并不少见。 ② 结构专业在方案阶段参与性较低，并没有进行有效的沟通和提前预警，有时候埋雷和挖雷就在一线间，前期方案介入的多，后续埋雷和挖雷的情况就少很多。 地产开发避坑的措施和环节比较多，一般地产设计管理都会有自检、互检、外审等等措施保证图纸的质量，但是有时候为了保证整个项目节点推进的顺利，有时候真是“萝卜快了不洗泥”，尤其是报批报建环节，更是马不停蹄的改图、提交资料，根本无暇进行有效的审核。 前几年的一个项目，报批报建了将近9个月，图纸出了无数版，最终在焦虑紧张、兴奋中批过的方案，进入施工图后发现项目总图定位标注失误，如下图： 以一单体为例 后经核查发现，方案设计阶段总图定位均根据日照微调过，但设计单位忙中出乱，最终坐标未进行更新导致全部楼栋坐标标注偏差1~2米，但万幸的是楼栋位置是正确的，现场并没进行施工。 反思： ① 方案报批时间短、任务重，内部核心数据的掌控缺失导致问题层出不穷，这跟地产高周转环境有很大关系，并非一个部门、那几个人可以掌控，如确实出现设计失误，还请善待参与各方，出了问题不回避、出了问题不责罚（并不故意而为之）才是正确之道。 ② 报批报建过程应该穿插进行各种制度化审查，施工图单位的前置等等，最大程度避免问题的出现。 地产设计管理和设计院的区别之一就是：地产设计管理在做选择题，需要决策性的东西太多，既然有决策很难避免不出现问题。如果决策过于保守，设计肯定安全和富裕，成本肯定不经济；如果决策过去激进，就会产生冒险，甚至带来填坑的风险。 项目止水帷幕设计，场地内分布有1~5米左右的卵石层，局部少量7~8米，地勘认为常规搅拌桩工艺难以进行成孔，建议进行引孔施工。 地勘资料 设计决策时考虑： ① 已经施工地块的止水帷幕，同样的地质条件，已经有三轴搅拌桩成孔的成功案例，可以有效参考。 ② 高水位地区，不建议引孔，引孔成孔效率低且宜塌孔，不建议采用。 ③ 本地区引孔的经验较少，施工企业较少，若引孔成本不低。 ④ 如若直接引孔，设计保守，不出问题，但是会造成无效成本浪费概率大。（后期测算直接采用引孔比现方案增加500万左右）。 根据上述经验判断，还是采用常规的双轴搅拌桩工艺，冒进决策。 实际施工后发现地块东侧双轴搅拌桩工艺成孔没问题，南北大部分及西侧遇到大直径的卵石成孔困难。 经专家论证后，南北大部分及西侧改为高压旋喷桩成孔工艺，此部分增加300万左右，但相比直接引孔工艺，仍省两百万左右。 反思： ① 决策保守，成本浪费，不背锅但是良心过不去；决策激进，成本节省，容易背锅，你会选择哪条路？ ② 善待每一个地产设计人，如无有意失误，请不要追责。 |
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