你的逾期交房违约金超过诉讼时效了吗？

逾期交房违约金在性质上属于债权，应当适用诉讼时效的相关规定，但我国现行民法体系对请求支付逾期交房违约金的诉讼时效起算点并没有进行明确的规定。因而探讨逾期交房违约金诉讼时效起算点实有必要，这关乎买房人的逾期交房违约金诉请是否能得到法院支持。

逾期交房违约金的计算方式有两种

①数额确定的一次性违约金，如“逾期交房违约金为已购房价款的X‰”；

②按日（月）计付的继续性违约金的，如“每逾期一日，开发商应向买受人支付已付房款X‰的违约金”。

对前一种违约金的诉讼时效起算点，实务中大多认可自合同约定的履行期限届满之日起计算；而后一种计算方式，由于使得逾期交房违约金成为一种持续状态，法律又未对其有统一的规定，因此对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的理论观点及判决结果。

一

理论观点

崔建远教授认为

涉及违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立。

应把系争的违约金看作一个继续性债权，类似租金债权、自来水债权、天然气债权等。如此，违约金债权的诉讼时效应当分段计算。按照精确的方法，可把一天的违约金作为一个“个别债权”，单独地适用诉讼时效，起算点为次日。

韩世远教授认为

违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出“一日一结”的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定。再看交易习惯，并没有关于按日累计违约金履行期限的规则，且以此种违约金为有确定履行期限的债务，按照“期限代人催告”的规则，势必会进一步发生迟延利息问题，这反而与交易习惯不符了，徒增困扰。最后，查看法律的一般规定，我们能够找到的，恐怕只能是《合同法》第62条第4项或者类似的规定了，即“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。

......

只要不是作为一个债权而是作为多个债权，就回避不了“复数债权、复数时效”的麻烦，这一结果与当事人的意思不合。由于当事人对于违约金是“累计”，通常情形便是统一计算，一次主张即中断整个的诉讼时效。比较而言，仅就此处讨论的按日累计的违约金，我个人以为“单个债权说”优于“多个债权说”。

二

实务中逾期交房违约金

诉讼时效起算点的三种方式

（一）以合同约定交房的次日为起算点

持该种观点的人认为在合同约定的交房期限届满后，开发商没有交房就构成违约行为，同时买房人就应当知道其权利被义务人开发商侵害，因此诉讼时效自合同约定交房的次日起计算。

相关指示：厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第4条：“出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。”

弊端

第一、若开发商逾期三年不交房且三年内买房人未提出逾期交房违约金的要求，便导致诉讼时效经过，这种方式不但降低了开发商逾期交房的违约成本，更是大大增加了非违约方买房人的负担。毕竟要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活的惯常做法及所遵循的公序良俗。

第二、违约金是对被告逾期交房的处罚方式，而违约金的诉讼时效功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的，若违约金与违约金的诉讼时效同时产生，会使违约金的惩罚功能减弱，失去了违约金的惩罚原意。 

（二）以实际交房之次日为起算点

持该种观点的人认为逾期交房一直处于持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房日之次日开始。

相关指示：《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房（出证）”之日起开始计算两年。

弊端

以实际交房之次日为起算点，会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金，可能怠于向开发商主张权利，也会造成诉讼时效被滥用。

（三）以买受人向法院起诉之日起向前推算三年

持这种观点的的人认为每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。因此，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在购房者起诉时往前推超过三年的，则超过诉讼时效，尚在三年内的则未过时效。

相关指示：广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第47条第2项；北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第23条第2项；福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条第3项；

浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第13条第2项。

弊端

首先，由于延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。

其次，按日计付仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。

最后，关于违约金债权应当按照诉讼时效倒计三年计算的抗辩理由，也无现行法律、司法解释明文规定的支持。

结语

鉴于该问题目前尚未有明确定论，司法实践中观点不一，对于买房人而言一旦起诉则超过诉讼时效的败诉风险就会无法预判。因此，笔者建议购房人在开发商逾期交房时就应当及时向其提出支付逾期交房违约金的要求，并固定证据，中断诉讼时效；同时应向其积极行使诉权，维护自身权益。

作者介绍

陈垚欣实习律师

北京盈科（泉州）律师事务所实习律师，闽南师范大学法学学士，为该校的优秀毕业生。在校期间通过法律职业资格考试，具备扎实的法学理论基础，且熟练各类办公软件。入职以来，主要协助主办律师做好庭前准备工作，包括：法律文书写作、案件进展跟踪、参加诉讼活动、卷宗归档等工作；实习期间参与民间借贷、买卖合同、建设工程施工合同等民商事案件的辅助工作。