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房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
嗨~大家晚上好 又见房苏州小知识专栏，今天要说的是：房卡房。 01 什么是房卡房？ 80、90年代之前，中国有很多房子都是“单位”发的，单位还会给大家发一张“房卡”，俗称「房卡房」。 房卡房实际是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。 其实，通俗一点讲，就是我们平常说的公房，只需缴纳极低的租金就能居住。
今天要介绍的房卡房的正式名称叫“苏州市区直管公有住房”（不涉及其他区域的公有住房），官方定义是：由房产管理部门管理的，以政府制订租金标准的居住房屋。 ©姑苏区老房子实拍 房卡房和普通商品房的产权性质是不一样的，房卡持有人只有使用权没有所有权。 所以房卡房的转让实际上是经过产权人同意，承租人将承租权转让给他人，由受让人作为新的承租人，正式的说法叫“直管公房使用权有偿转让”。 02 房卡房由来及现状 房卡房的来源主要是新中国成立后，历经多次政治运动，由政府接管、没收及个人“捐献国家”的老房子； 这类房子大多建筑于1949年以前，最突出的特征是弄堂中没有卫生间的平房。即所谓的“非成套直管公房”，苏州人俗话说叫“老公房”； ©姑苏区老房子实拍 另外一种是政府在福利分房政策结束前兴建的老小区，后来也没有转为“产权房”的所谓的“成套直管公房”，苏州人俗话说叫“新公房”。 但是不论新老公房，他们都有一个共同的特点，就是面积段主要集中在30平上下，多以狭长户型为主。 图片来源于网络 据统计，目前姑苏区直管公房大约有3.4万户，面积达215.49万平方米，占全省第一。 相信有很多城市里的小孩，小时候都住过**巷子、**大院，或单位分配的老公房，里面的居住环境应该不用多说大家就能自行想象； 部分年代久远的老公房连卫生间和厨房都没有，只能上公共卫生间和在走廊或者院子里搭建灶台。 房卡房大多在苏州的弄堂中，几乎不可能通汽车，而且由于房龄较长，存在年久失修等问题，内部安全隐患巨大。 ©姑苏区老房子实拍 所以现在实际居住在房卡房中的苏州本地户籍居民除了部分有一些历史和家族情怀的中老年人，大多是低收入弱势群体。 03 房卡房承租及转让情况 目前，房卡房的转让价格已经快和商品房的价格持平。 虽然在2013年的时候的规定只有姑苏区户籍人员才可通过使用权有偿转让方式受让直管公房使用权，但房卡房并未纳入限购政策。 因此通俗来讲，只要你是姑苏户口，有钱就能承租，且不限量。 在售房源8套-图片来自贝壳找房 这对于真正想要承租房卡房的姑苏区市民来说，逐渐被“炒高”的转租费让他们心生不满，18年3月，有网友在寒山闻钟上发布了《关于杜绝“房卡房”被炒房的建议》的帖子。 图片截自寒山闻钟官网 回复中提到“据统计，近年来每年发生的直管公房使用权有偿转让约在550处左右，只占市区直管公房的2%左右。” 如果550套的交易量属实，按官方公布的交易占比2%推算，苏州直管公房数量为27500套左右。这个数字和上文提到的苏州直管公房总量为3.4万套的数字也有很大出入。 再者就是，因为房卡房不限购，也不存在贷款和缴税问题，只需按照面积征收使用转让收益和租金即可。所以部分热门房卡，一处房产使用权一段时间内被多次交易转让也是存在的。 图片来源于网络 这几年，为了抑制使用权有偿转让行为，公房管理部门也是制定了一系列措施；
并且从2015年开始，有关部门也开始上调房卡房的租金。 2015年开始，砖混一等房屋的租金从现行的2.5元/平方米调整到4.1元/平方米；2018年开始，租金从4.1元/平方米调整到6.4元/平方米，其它等级房屋作相应调整。
图片来源于网络 为了进一步了解房卡房实际交易情况，今日走访了市区相门附近的房产门店。
©姑苏区实拍 门店小哥在询问来意后，拿出了两套目前在售的房卡房，挂牌均价都在2万+。 “我手里前段时间刚成交一套带学区的房卡房，非常便宜，50平，成交价83万。房卡房这两年涨幅还算稳定，一两年前也大概在1万6、7的样子。” 对于目前房卡房的交易量，小哥表示房源也是可遇不可求，因对户口有限制，导致有时候房源挂一个多月也没人要，有时候赶巧几天就出手了。 租金方便还算可观，对于一些低总价独门独院低总价，租售比能达到4%+，现在价格涨了一些后，租售比也开始下降了。 小哥也直言，房卡房后续出手或将存在一定的困难，主要是针对人群较窄。 继而当我表示想看平江路一带的房卡房时，小哥表示平江部分已于2017年10月禁止交易。
在和中介小哥交流中，根据我的要求，小哥给我推荐了一套产证面积50多平的房卡房，挂牌价130万，距离相门地铁口300米，目前仍有一名90多岁的老人居住在里面，转让行为也是老人子女代为发起。门店小哥也不确定对方是不是诚心转让。
04 房卡房的若干问题 一：学区归属 房卡房有学区吗？有的。 依据《2019年苏州市义务教育阶段学校入学工作意见》，适龄儿童少年父母或其他法定监护人的合法固定住所（指具有房产证或房卡的住所）是确定其在何施教区入学的主要依据。持证人信息可以作为判定依据。学生常住户口应与其父母或其他法定监护人的常住户口及合法固定住所保持一致。学生父母或其他法定监护人有多处合法固定住所的，原则上以相对稳定、具备长期生活条件的一处合法固定住所（人均面积低于18平方米的除外）作为确定施教区的依据。唯一一套没有面积要求。具体的入学要求以当年的招生文件为准。如有疑问，请直接咨询居住地所在的区教育行政部门或拨打65151159咨询
二：学区价格对比 部分房卡房还有优质学区，且价格远低于普通商品房，比如下面这套在售的，平直振华的，50平102w单价在2w，而同样学区的商品房在什么价格呢？
下面为50平左右的平直振华的商品房的价格，单价普遍在4w，也就说同样学区的房卡房便宜了50%。
三：户口问题 很多同学会问，房卡房可不可以迁移户口进去呢？是可以的，和正常商品房一样，可以迁移户口。 举个现实例子，你有一套学区较差的老新村房子且户口在里面，为了孩子读书就可以用低于同等学区商品房50%价格买一套房卡房，然后把户口迁移进房卡房，在卖掉原来老新村。 四：房卡房所有权问题 房卡房只有使用权没有所有权，面临随时被国家收回的可能性。对此也曾有网友在寒山闻钟进行提问。 官方也给出了目前房卡房无国家收购政策的答复。 五：房卡房拆迁问题 房卡房大多位于古城区内，不少房卡房都有面临拆迁的可能，那么一旦拆迁是如何赔偿的呢？ 直管公房拆迁时，以标准租金租赁的，拆迁补偿按房屋评估值的80%给房屋承租人，房屋评估值的20%给直管公房所有权人。若选择80%的补偿，则既可货币补偿也可产权安置。若补偿方式与建设方达不成协议，则仍可继续以公房形式进行安置。其他具体政策可向拆迁部门咨询。
六：房卡房违建问题 房卡房如果有违建是禁止交易的，目前违建主要集中在平江路一带，其他区域违建情况不多。在交易过程中对此情况要多加留意。 七：房卡房特定限制
对于购买人群和付款方式的限制，直接降低了流动性。 八：房卡房的租金 由于总价低，部分还是独门独院，租金尚可，在价格没涨之前回报率可以达到5%+，这二年价格上涨后租售比有所降低。 九：房卡房限购数量吗 不限购不限数量。 十：房卡房交易合法吗？ 合法
本文仅为普及知识，每年房卡房交易量仅有550套左右，交易量非常的小，诸多限制下且买卖看缘分，请牢记房住不炒。 关于房卡房的各种细节问题，可加房叔微信，拉你进群。 房苏州声明 |
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